부동산 상승 신호 하락 신호 - 고수들은 알았지만 당신은 몰랐던 - (2021.6)

“7단계 사이클을 모른다면, 절대 부동산 투자하지 마라”

부동산 시장이 뜨겁다. 일찌감치 시장에 뛰어들어 이미 부를 축적한 사람이 있는가 하면, “지금이라도 시작해야 하는 것은 아닐까?” 하며 머뭇거리는 사람도 있다. 그런데 대체 지금은 어떤 때일까? 부동산 투자를 시작해도 괜찮은 때일까, 아니면 과열된 열기가 가라앉기를 기다려야 하는 때일까? 만약 지금 시작한다면 어떤 방법으로 하면 좋을까?

부동산 시장에는 일정한 사이클, 즉 흐름이 있으며, 각 단계에는 그에 맞는 투자법이 있다. 이 책의 저자 신현강(부룡) 작가는 부동산 시장을 크게 7개의 사이클로 나누어 설명한다. 베스트셀러였던 전작 『부동산 투자 이렇게 쉬웠어?』에서 설명했던 4단계 사이클을 세분화하여 살펴봄으로써 변화무쌍한 최근의 투자 시장을 좀 더 정확히 설명하기 위해서다.

이에 따르면, 2021년 현재의 시장은 아직 일각에서 염려하는 바와 같이 하락기를 우려할 시점은 아니다. 다만 모든 지역이 동시에 상승하는 ’상승기‘가 지나고, 지역별 또는 단지별로 상황이 달라지는 ’순환장‘의 시기라고 저자는 말한다. 남들이 부동산으로 돈을 벌었다는 소리에 무턱대고 투자에 뛰어들 것이 아니라 좀 더 면밀한 분석과 전략이 필요하다는 뜻이다.

이를 위해 저자는 ’주택공급, 전세가격, 투자수요, 실수요, 정부 정책‘이라는 5가지 요소를 활용한다. 각각의 요소는 시장에 어떠한 영향을 미치는지, 그에 따라 투자 방법은 어떻게 달라져야 하는지를 실제 사례와 함께 소개한다.

결국 부동산 투자에 있어서 지금이 적기라거나, 너무 늦은 시기라는 것은 없다. 현재 부동산 시장이 어떤 시기를 지나고 있는지를 정확히 분석하고, 그에 맞는 투자 방법을 사용하는 것이 부동산 투자의 핵심이다.  

머리말_우리가 알고 있는 투자 공식은 앞으로도 유효할까

Chapter 1. 부동산 시장의 사이클을 이해하자

 부동산은 7단계의 흐름을 거친다
 기존 4단계 사이클을 세분화한다면…
침체기_매매는 사라지고 전세가는 조금씩 오른다
 침체기의 시장 분위기
 수익형 부동산과 경매 투자가 활성화되는 시기
 회복준비기_전세가가 급등하고 친부동산 정책이 등장한다
 회복준비기의 시장 분위기
 갭투자, 청약 및 분양권 투자가 활발해지는 시기
 회복기_주택공급이 늘어나고 투자수요가 급증한다
 회복기의 시장 분위기
A급 선호 현상과 재건축 투자 활성화
 상승기_급등하다가 일부 조정을 맞는다
 상승기의 시장 분위기
’똘똘한 한 채‘와 실수요자들의 대거 유입
 확산기(1차 순환장)_공급이 줄고 실수요자가 늘어난다
 확산기의 시장 분위기
A급 지역 투자와 풍선효과 활용하기
 급등기(2차 순환장)_실수요가 외곽지역까지 번진다
 급등기의 시장 분위기
 풍선효과와 전세갭투자의 복합작용
 쇠퇴기_수요는 조금씩 줄어들고 공급은 늘어난다
 쇠퇴기의 시장 분위기
 투자에 보수적 접근이 필요한 시기
 지금은 어떤 시기를 지나고 있을까?
예측보다 중요한 것은 감당하고 관리하는 것
 부동산 시장 사이클은 수학 공식이 아니다

Chapter 2. 상승장 투자의 기본은 ’갭 벌리기‘와 ’갭 메우기‘

올해의 투자 전략이 내년에도 통할 수 있을까
 전세갭투자(Ⅰ)_성공의 3가지 요건
 조건①: 매매가격은 정체되고, 전세가격은 상승할 것
 조건②: 전세가격에 밀려서 매매가격이 오르는 상황일 것
 조건③: 매매가 대비 전세가 비율이 높은 물건일 것
 전세갭투자(Ⅰ)의 주의사항
’소액투자‘를 최우선 기준으로 삼아선 안 된다
’중심지 vs 외곽지‘를 따져야 하는 이유
CASE STUDY 상승장 초기에 입지가 중요한 이유
 화성시 병점역 인근 vs 서울시 길음뉴타운
6년 후 두 곳은 어떻게 달라졌을까
 좋은 입지와 신축부터 상승하는 ’갭 벌리기‘ 현상
 상승장 초반에는 ’갭 벌리기‘를 적극 활용하자
 상승장 초반에 청약·분양권 투자가 유리한 이유
 과거 가격에 얽매이면 성공적 투자가 어렵다
 벌어진 가격 차이가 다시 줄어드는 ’갭 메우기‘ 현상
’갭 벌리기‘와 ’갭 메우기‘는 반복된다
 갭 메우기 패턴을 알면 선진입도 가능하다
CASE STUDY 같은 지역에 돌아오는 여러 번의 투자 기회
 서울시 영등포구 당산역 인근 사례
 첫 번째 기회: 청약 신청
 두 번째 기회: 랜드마크 아파트 투자
 세 번째 기회: 주변의 덜 오른 구축아파트 투자
 갭 벌리기와 갭 메우기는 주변으로 확산된다
 갭 벌리기와 갭 메우기의 확산이 불러오는 ’풍선효과‘
풍선효과는 부동산 투자에 어떤 영향을 줄까
 풍선효과 활용 전략①_정부 규제 역이용하기
 규제지역은 단계적으로 확대된다
 비규제지역으로 향하는 수요를 잡아라
 풍선효과 활용 전략②_실현이 가까운 호재 활용하기
 일자리가 증가하는 곳
 업무 중심지로의 교통망이 신설되는 곳
 주택공급이 감소하는 곳
CASE STUDY 분위기는 시차를 두고 주변으로 퍼져나간다
 수원시 영통지구의 사례
 화서의 영향을 받은 영통의 갭 벌리기
 뒤따른 준신축과 구축의 갭 메우기
 수원의 매수자들은 어디에서 왔을까
 주변 가격 상승과 기대감, 그리고 호재의 발생

Chapter 3. 상승장 한복판에서 활용 가능한 투자 전략들

’웅덩이 효과‘로 상대적 저평가 물건 찾기
 주변이 모두 올랐는데 혼자만 안 오른 대상이 있다면
 지역간 웅덩이 효과도 존재한다
 유사 종목간 웅덩이 효과도 있다
CASE STUDY 관찰과 비교를 통해 투자의 퍼즐을 맞추자
 고양시 향동지구의 사례
 인근지역과의 비교: 서울시 상암지구와 수색·증산 뉴타운, 고양시 덕은지구
 무조건 좋은 입지보다 나에게 맞는 투자지역을 선택하라
 정부 규제로 인한 일시적 조정장 노리기
 랜드마크 아파트는 정부 규제의 첫 번째 타깃
 향후 입주물랸은 반드시 체크해야 한다
 다양한 전략을 복합적으로 응용하기
 모멘텀이 될 호재가 있는가
 상대적 저평가된 대상이 있는가
 고민하는 투자자에게는 끊임없이 기회가 온다

Chapter 4. 상승장 후반부의 갭투자는 달라야 한다

 상승장 중·후반부에 유용한 전세갭투자(Ⅱ)
규제가 강화될 때 다시 찾아오는 갭투자 타이밍
 전세가가 매매가에 반영되는 속도가 매우 빠르다
 전세갭투자(Ⅱ)를 투자에 활용하는 방법
 갭 메우기가 가능한 저평가 지역을 찾아라
 실수요자가 선호할 만한 준신축이나 구축도 좋다
 시기와 상관없는 국지적 전세갭투자(Ⅲ) 전략
 핵심 포인트는 지역별 공급물량
 동일 생활권끼리 영향을 주고받는 ’대체재 효과‘
성공적인 전세갭투자(Ⅲ)의 5단계 전략
CASE STUDY 상승장 후반 전세갭투자의 활용법
 화성 병점에 찾아온 두 번째 기회
1단계: 입주물량 감소 추이 확인하기
2단계: 주변 대체재 여부 파악하기
3단계: 상승세 또는 하락세 여부 확인하기
4단계: 중심지 vs 주변지, 투자 대상 결정하기
 최종 결과: 1년 후 이 지역의 가격은 어떻게 변했을까?

Chapter 5. 하락 리스크를 예방하는 장기적 투자 전략

 상승장의 정부 규제는 함께 가야 할 동반자
 상승장에 등장하는 규제의 5가지 공통점
① 다주택자에 대한 규제 강화(세금 중과)
② 대출 요건의 강화
③ 분양 시장에 대한 규제 강화
④ 재건축 시장 규제 강화
⑤ 규제지역의 지정 및 확대
’돈독‘이 오르면 아무것도 보이지 않는다
’똘똘한 한 채‘는 언제나 유효하다
 입지가 좋을수록 상승기에 더 많이 오른다
 실거주용 주택 마련이 중요한 이유
 흐름을 타면 상급지 갈아타기가 수월해진다
 부동산 부양기의 갈아타기 전략
 규제 강화 시기의 갈아타기 전략
 갈아타기의 필수 전략 ’일시적 1세대2주택‘
수천만 원의 세금을 아끼는 ’일시적 2주택‘ 전략
 효율성을 극대화하는 ’기존 주택 + 입주권‘ 전략
 조합원 지위 양도 금지에 주의하자

 맺음말_하락장을 두려워한다면 투자자가 될 수 없다