부동산 절세 완전정복 -절세 고수 자본가의 세금 폭탄 피하는 법- (2021.7)

★ 2021 확 바뀐 부동산 세법 완벽 분석 ★
“부동산 정책이 바뀌어도 세금 줄일 방법은 있습니다!”

부동산을 사고, 보유하고, 팔 때 내는 세금 전략의 모든 것
‘부동산 투자하는 회계사’, 집코노미TV의 이승현(자본가) 저자 신작

부동산에 투자할 때 세금을 빼고는 생각할 수 없다. 사실상 부동산은 세금 그 자체다. 살 때는 취득세를 내고, 갖고 있는 동안에는 재산세와 종합부동산세를 낸다. 집을 팔면 양도소득세를 내고 주택을 임대하면 종합소득세를 낸다. 자식에게 물려줄 때는 상속세 혹은 증여세를 낸다. 이처럼 부동산은 처음부터 끝까지 세금과 연결돼 있다.
그러니 이런 세금을 제대로 모르고 부동산 투자를 했다가는 큰 낭패를 볼 수 있다. 흔히 같은 아파트를 같은 가격에 사 매도한다면 세금도 똑같은 줄 안다. 그렇지 않다. 같은 정도가 아니라 양도시기에 따라, 보유기간에 따라, 보유한 주택 수에 따라 세금은 천차만별이다. 때로는 세금을 모르고 집을 사고팔다가 수억 원 대의 큰 손해를 보기도 한다. 세금에 대해 반드시 공부해야 하는 이유다.

그런데 세법은 자주 개정된다. 특히 올해는 정부의 부동산대책 중 가장 강력하다는 7.10대책이 발휘되는 해이기도 하다. 그로 인해 취득세와 보유세가 기존보다 크게 인상되었고 양도소득세 또한 강화되어, 다주택자는 물론이고 1가구 1주택자들도 부동산 투자 시 고려해야 할 점이 많아졌다. 부동산 전문가들이 입을 모아 집을 1채를 사고팔든, 여러 채에 투자하든 세금부터 꼼꼼히 따져볼 것을 강조하는 이유다.

이 책은 이처럼 크게 바뀐 세제 개편안에 맞춰 사람들이 반드시 알아야 할 세금 상식과 절세 방법을 모두 담았다. 세간에 ‘부동산 투자하는 회계사’로 잘 알려진 저자 이승현(필명 자본가) 회계사는, 김동우(투에이스), 지성, 김종율(옥탑방보보스), 북극성주(오은석) 등 최고의 부동산 저자들이 추천하는 절세 마스터로, 그는 이 책에서 그간의 상담과 강의 경험을 모두 녹여 최대한 알기 쉽게 내용을 정리했다. 세법을 처음 접하는 독자들도 어렵지 않게 관련 지식을 얻으면서, 절세 방법은 물론 부동산 투자법까지 쉽게 배울 수 있는 기회가 될 것이다.

알쏭달쏭한 부동산 세금, 한 방에 정리 끝!
& ‘1억 절세도 거뜬!’ 부동산 절세 비법 총정리!

1세대 1주택자의 경우 종합부동산세를 아끼려면 단독명의가 나을까, 공동명의가 나을까?
1세대 1주택자가 추가로 주택을 샀다면 무조건 취득세가 중과될까?
분양권은 주택 수에 포함될까, 포함되지 않을까?
임대주택으로 등록하면 어떤 세금을 감면받을 수 있을까?
상속과 증여, 어느 쪽이 유리할까?
가족 간에도 부동산 매매가 가능할까? 가능하다면 세금은 어떻게 될까?
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집이 1채라도 갖고 있다면, 이런 고민으로부터 벗어날 수 없다. 게다가 세금은 지나고 난 뒤엔 수습하기가 어렵다. 특히 거액이 걸려 있는 부동산 관련 세금은 한 번의 실수도 치명적일 수 있다. 세법 규정을 정확하게 모르고 집을 팔았다가 평생을 고생해 모은 재산을 고스란히 세금으로 날릴 수도 있는 것이다.

가령 1세대 1주택자라고 혹은 임대사업자 등록을 했다고 안심하지만, 제대로 들여다보고 꼼꼼히 따져봐야 한다. 1세대 1주택 비과세 규정도 거주기간과 보유기간 요건이 강화됐기 때문에 주의해야 하고, 임대사업자도 면적과 가격, 취득 시점에 따라 세제 혜택 여부가 달라지기 때문이다. 내가 가진 부동산이 조정대상지역에 있는지, 보유기간과 거주기간은 몇 년인지, 개정된 세법이 적용되는지 아닌지 등등을 잘 살펴보고 절세 방법을 준비해야 한다.

이 책은 취득세, 재산세, 양도소득세, 종합소득세, 종합부동산세, 상속세, 증여세 등 부동산 세금 관련 지식을 모두 담았다. 그리고 각각의 세금을 계산하는 방법은 물론이고, 아끼는 방법도 쉽게 설명했다. 특히 절세의 꽃이라고 불리는 종합부동산세와 양도소득세는 별도의 장을 마련해 절세하는 방법을 상세히 풀어써두었다. 만약 종합부동산세를 줄이려면 부동산 명의를 단독으로 하는 게 나을까, 공동으로 하는 게 나을까? 양도소득세를 줄이려면 명의나 매도 시기 등은 어떻게 잡는 게 유리할까? 이런 질문에 이 책은 원칙과 다양한 사례를 섞어 누구나 이해하기 쉽도록 설명을 해두었다.

북극성주, 투에이스, 옥탑방보보스, 지성...
최고의 부동산 전문가들 강력 추천!

이 책을 쓴 이승현 회계사는 북극성주, 투에이스, 옥탑방보보스, 지성 등 국내 최고의 부동산 전문가들이 가장 신뢰하는 절세 전문가로 손꼽힌다. 부동산 세금에 특화된 회사를 운영하고 있고, ‘자본가’라는 필명으로 세금 강의를 하고 칼럼을 쓰다가 ‘부동산 투자하는 회계사’로 알려지기 시작했다. 현재는 부동산 1위 유튜브 채널인 <집코노미TV>의 ‘절세병법’ 코너를 진행하며, 더 많은 사람들에게 수시로 바뀌는 세법 개정 사항과 그에 따른 절세 전략을 알리는 데 힘을 쏟고 있다.
이 책은 저자의 다년간의 경험을 바탕으로, 사람들이 내 재산을 지키기 위해 반드시 알아야 할 부동산 세금을 총망라하여, 부동산 초보부터 고수까지 투자자들에게 꼭 필요한 내용만 정리해 담았다. 최근 개정된 세법과 그에 따라 바뀐 세부 규정들도 모두 다뤘으므로, 바뀐 내용을 미처 알지 못해 피해를 입는 일을 예방할 수 있다. 각자의 사례에 따라 적게는 수백만 원부터 많게는 수억 원까지, 세금을 줄일 수 있는 방법도 아주 쉽게 설명해뒀다.
나의 부동산 세금 지식을 한 단계 업그레이드하고, 절세에 대한 영리한 전략을 세우는 데 도움을 받고 싶은 분들에게는 가장 좋은 안내서가 될 것이다.

<이 책의 특징>

1. 꼭 알아야 할 부동산 세금 총망라
부동산 투자의 가장 큰 적은 세금이다. 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세, 주택임대사업자, 절세를 위한 부동산 법인까지 부동산 투자자가 알아야 할 부동산 세금의 모든 것!

2. 2020 최신 세법 반영
세법 바뀐 줄 모르고 투자부터 했다간 하면 큰 코 다친다. 쏟아져 나오는 각종 부동산 대책과 수시로 바뀌는 세법 때문에 머릿속이 혼란스럽다면 이 책은 최선의 선택! 2021년 개정된 최신 세법까지 모두 수록했다.

3. 법인 투자법의 모든 것
최근 가장 뜨거운 절세 비법, 법인을 통한 부동산 투자! 법인의 활용법과 법인 운영의 절세 노하우를 공개한다.

4. 다양한 사례를 통한 알기 쉬운 설명
다주택자가 비과세 혜택을 받는 방법이 있을까? 상속이 나을까, 증여가 나을까? 부동산 투자하는 회계사 이승현이 실제 상담 사례를 통해 궁금증을 시원하게 해결해준다.

5. 다시 찾아보기 편한 ‘한눈에 보기’
종류도 많고 예외도 많은 부동산 관련 세금, 모두 기억하기란 도저히 불가능! 뒤돌아서면 잊어버리는 복잡한 세금. 필요할 때 다시 찾아보기 쉽게 각 장을 간단하게 정리했다.

6. 친절한 표와 쉬운 그림
구구절절 설명이 필요 없는 깔끔한 표와 쉬운 그림으로 이해도 up! 상세하면서도 명료한 표가 꼭 알아야 할 내용을 완벽하게 정리해준다.  

이승현
진진세무회계 대표 회계사. 부동산절세연구소 소장.
북극성부동산재테크, 나라감정평가법인 고문세무사.

고려대 경영학과를 졸업한 후 삼일회계법인에서 회계사로 근무했고, 건국대 부동산대학원에서 금융투자를 전공했다.
‘자본가’라는 필명으로 세금 강의를 하고 칼럼을 쓰다가 ‘부동산 투자하는 회계사’로 알려지기 시작했다.

《지성의 돈되는 부동산 1인 법인》을 감수했고, 건국대학교, 김포대학교, 나라감정평가법인, 북극성부동산재테크, 북극성아카데미, 월급쟁이부자들, 러닝스푼즈, 밸류맵캠퍼스, 한경재테크쇼, 머니쇼 등 수많은 기관과 부동산 커뮤니티에서 강의했다.

현재는 부동산 세금에 특화된 진진세무회계를 운영하며 투자자들과 절세 노하우를 나누고 있고, 부동산 1위 유튜브 채널인 <집코노미TV>에서 ‘절세병법’ 코너를 진행하고 있다.

이 책은 수년간의 실제 투자 경험과 2,000건이 넘는 부동산 절세 상담, 1,000건이 넘는 양도·상속·증여세 신고, 200건이 넘는 부동산법인 기장업무를 통해 얻은 전문 지식을 바탕으로 쓰였다. 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 절세의 모든 것을 담았다. null

프롤로그 - 세금, 미리 계획해야 줄일 수 있다

chapter 1. 아는 만큼 보이는 부동산 세금
1 부동산 세금, 어떤 게 있을까?
2. 용어를 알면 세금이 쉬워진다
3. 복잡한 세금 문제, 공짜로 해결하는 법

chapter 2. 사는 순간 취득세, 갖고 있을 때 보유세
1. 취득세는 어떻게 계산할까?
2. 확 바뀐 주택 취득세율, 중과세되면 최고 12% 내야
3. 취득세 더 내지 않으려면 주택 수 잘 판단해야
4. 취득세 절세법
5. 재산세를 아끼려면 사고파는 타이밍을 잘 맞춰야
6. 종합부동산세가 ‘세금 폭탄’인 이유
7. 종합부동산세 절세 전략
<한눈에 보기> 취득세 · 재산세 · 종합부동산세 절세법

chapter 3. 투자 수익을 결정하는 양도소득세
1. 아는 만큼 아끼는 양도소득세
2. 양도소득세 절세 전략 1. 취득가액 높이기
3. 양도소득세 절세 전략 2. 필요경비 높이기
4. 양도소득세 절세 전략 3. 장기보유특별공제 많이 받기
5. 양도소득세 절세 전략 4. 세율 낮추기
6. 양도소득세 절세 전략 5. 성실 납부
<한눈에 보기> 양도소득세 절세법

chapter 4. 양도소득세 비과세 혜택 받기
1. 1세대 1주택 비과세의 조건
2. 비과세 주택 수 계산법, 확실히 알자
3. 2주택자가 비과세 받는 법
4. 주택과 조합원입주권 소유자가 비과세 받는 법
5. 주택과 분양권 소유자가 비과세 받는 법
6. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례
<한눈에 보기> 양도소득세 비과세 절세법

chapter 5. 다주택자 양도소득세 피하기
1. 조정대상지역과 투지과열지구는 다르다
2. 다주택자의 중과세 판단법
3. 다주택자가 중과세 피하는 방법
<한눈에 보기> 중과세 피하기 전략

chapter 6. 주택 임대 시 종합소득세
1. 종합소득세는 어떻게 과세할까?
2. 주택임대소득 과세 방법
3. 용어를 알면 세금이 쉬워진다
4. 임대수입이 연 2,000만 원을 초과할 때
<한눈에 보기> 주택임대소득 절세법

chapter.7 주택임대사업자 등록으로 절세하기
1. 임대주택 등록, 꼭 해야 할까?
2. 임대주택 규정이 복잡한 이유
3. 임대주택 취득 시 세제 혜택
4. 임대주택 보유시 세제 혜택
5. 임대주택 양도 시 세제 혜택
6. 최초 임대료와 임대료 5% 상한 규정
7. 전월세 전환 시, 임대료 상한금액 계산하는 법
8. 임대주택 의무 위반 시 과태료 규정

chapter8. 가족을 위한 세금, 증여세와 상속세
1. 생전에 받으면 증여세
2. 사망 후 받으면 상속세
3. 상속 · 증여 재산가는 어떻게 정할까
4. 상속세 · 증여세 필수 상식
5. 중여를 활용한 절세 전략
6. 가족 간 부동산 거래 시 주의할 점
<한눈에 보기> 증여 · 상속을 통한 절세법