나의 첫 재개발 실전 투자 -평범한 직장인도 쉽게 따라 할 수 있는- (2021.7)

서울, 수도권에 신축 아파트를 갖고 싶다면
재개발 투자를 시작하자!

많은 사람들이 브랜드의 신축 아파트에 살고 싶다는 생각을 한다. 가장 빠른 방법은 신축 아파트를 매매하는 것이지만 이미 시세가 많이 올라 투자금이 많이 들어가기 때문에 선뜻 구매하기란 힘들다. 청약은 투자금이 적게 들어가지만 문제는 가점이 높지 않은 대부분의 사람들에게 그림의 떡이자 헛된 희망일 뿐이다. 분양권과 재건축도 점점 규제가 가해지면서 그나마 규제가 덜하고, 확실한 투자처인 재개발이 답이라는 결론에 도달한다.

이렇듯 재개발 투자를 해야 하는 이유를 시작으로 기본 단계에서는 용어와 사업진행 과정 이해, 임장 방법을 다루고, 실전 단계에서는 입지와 매물 선택법, 심화에서는 재개발 투자 시 리스크 및 투자 노하우 등을 차근차근 가이드 한다. 특히 마지막에는 서울, 수도권 지역의 재개발 구역별 진행현황 및 대장아파트 시세를 비교한 리스트를 수록해 이 책을 읽은 후 바로 투자에 접목할 수 있도록 하였다. 마치 학창시절 우리가 시험을 준비할 때 기본서로 개념을 익히고, 실전 문제로 내용을 확인하듯 이 책 한 권으로 재개발에 대한 이해와 더불어 실전 투자로 이어지는 계기가 될 것이다.

재개발은 어렵고 지루하다는 편견,
케언즈맨의 15년 실전 투자 사례를 통해
쉽고 재미있게 배우자!

저자는 전업투자자가 아닌 평범한 직장인이다. 15년 동안 주말 대부분은 임장을 다녔고, 몸으로 부딪히며 재개발 노하우를 터득해 갔다. 그래서인지 이 책에는 흔치 않은 재개발 구역의 Before 사진을 많이 볼 수 있고, 저자가 직접 지도 위에 그린 재개발 구역 표시는 입지 분석과 주변 아파트와 비교할 수 있어 더욱 현장감을 느끼게 해 준다.
특히 저자가 15년 동안 10곳이 넘는 재개발 구역을 투자하면서 겪었던 생생한 경험과 관련 서류들, 매매 계약 시 넣으면 좋은 특약사항은 조합원이나 입주권을 매매하는 사람들에게 유용한 팁이 된다.
왠지 재개발은 부동산 고수들이 하는 영역이고, 용어부터 어렵고 지루하다는 편견이 있다. 하지만 이 책은 이론 위주가 아닌 실제 사례를 통해 설명함으로써 쉽고 재미있게 재개발을 이해할 수 있도록 돕는다. 평범한 일상이 반복되는 직장인들, 확실한 투자처를 찾는 사람들에게 인생의 터닝 포인트가 되어 《나의 첫 재개발 실전 투자》를 추천한다!

케언즈맨

대학 졸업 후 한 직장을 17년 동안 다녔다. 지금도 아침 9시에 출근해 6시에 퇴근하는 평범한 직장인이다. 이런 평범한 직장인의 삶에서 인생의 전환점을 가져다 준 것이 바로 재개발 투자였다. 지방에서 태어나 서울에 있는 직장을 다니게 되면서 회사 근처에 번듯한 아파트 한 채를 마련하고 싶다는 소소한 꿈을 꾸었다. 그 꿈을 실현하기 위해 2006년부터 재개발 투자를 한 것이 인생을 180도 바꿔 놓았다. 15년이 지난 지금 노후를 걱정하지 않을 정도의 자산을 달성했기 때문이다.

처음 재개발 투자를 시작할 당시 부동산에 대한 배경 지식이 전무했던 초보 투자자이자 직장인이었기에 얼마 되지 않은 종잣돈을 들고 수많은 현장을 누볐다. 15년 동안 10곳이 넘는 수도권 재개발 정비구역을 투자하면서 좌충우돌하며 겪은 다양한 실패와 성공 경험을 일기 쓰듯 하나하나 기록해 놓았다. 기초적인 내용조차 물어볼 곳이 없어 스스로 몸으로 부딪히며 얻은 재개발 노하우를 차곡차곡 쌓아 갔다. 이후 지인의 추천으로 부동산 강의를 하기 시작했고, 지금은 재개발 실전전문가로서 2년간 약 천 명이 넘는 수강생들이 수강하며 지지를 얻고 있다. 또한 정기적으로 기부 강의를 하며 그 수익을 보육원에 기부하는 활동도 지속하고 있다.
이런 활동을 통해 누군가에게 도움을 줄 수 있다는 것에 매력을 느끼면서 자신의 노하우를 책에 담아 더 많은 사람들에게 공유하고 싶다는 새로운 꿈을 갖게 됐다. 재개발 투자가 어렵고 복잡하지만 누구나 이해하기 쉽도록, 또한 시간이 부족하고 미래가 불안정한 많은 직장인들에게 이 책이 재개발에 대한 이해와 더불어 투자에 바로 적용할 수 있는 실전 투자서로써 도움이 되길 기대한다.

프롤로그: 평범한 직장인도 얼마든지 재개발 투자할 수 있습니다 
 왜 나는 케언즈맨인가
 나의 부린이 시절
 나는 직장인인가? 투자자인가?
나의 꿈은 재개발 조합장
Chapter1 재개발이 답이다 
 신축 브랜드 아파트를 선호하는 사람들
 과연 부자들은 어떤 부동산에 관심이 있을까?
왜 재개발 투자를 해야 하는가?
재개발 투자가 어렵다는 편견
 재개발 투자의 무한한 장점
 재개발 투자 시 마음가짐
Chapter 2 재개발 기본: 이것만은 반드시 알아 두자 
 재개발 기본 용어 이해하기
 사업진행 과정 이해하기
 매수, 매도 시점 파악하기
 프리미엄 이해하기
 입주권 매수 파악하기(비싼 프리미엄을 주고 사도 될까?)
비례율 이해하기
 분담금, 추가 부담금 이해하기
 규제 속 이주비, 중도금 대출 이해하기
Chapter3 재개발 기본: 임장활동은 항상 옳다 
 임장활동이 중요한 이유
 손품활동이 중요한 이유
 발품활동은 현장을 이해하는 Key
임장활동은 음(陰)에서 양(陽)을 상상하는 것
 낡은 빌라가 명품아파트로 보이는 착시현상
 동네 폄하는 한 귀로 듣고 한 귀로 흘려보내자
 부동산 중개사가 숨겨 놓은 좋은 매물 찾는 방법
 임장 중 만나는 특급보물
Chapter4 재개발 실전: 입지 선택이 중요하다 
 왜 입지가 중요한가?
입지 선택 시 고려사항 5가지
 부자들의 투자 따라 하기

Chapter5 재개발 실전: 재개발 매물 선택법
 재개발 입주권 선택하기
 감정평가 예측하기
 다세대 VS 다가구 VS 분리다세대
1+1 매물 찾기
 무허가주택 투자하기
 도로 투자하기
 상가 투자하기
 서울 ‘협동주택’
Chapter6 재개발 심화: 리스크 관리하며 투자하자 
 사업 속도 리스크
 사업 지연 리스크
 지역주택조합 리스크
 시공사 리스크
 부실과 하자 리스크
 소유권보존등기 지연 리스크
 조합원 지위 양도 제한 리스크
 재당첨 5년 제한 리스크
 초기 재개발 구역 투자 리스크
 종교시설 리스크

Chapter7 재개발 정보: 재개발 투자 노하우
 대체주택 특례로 비과세 받기
 조합원 평형신청 눈치 싸움
 재개발 해제 시 출구 전략
 재개발 매물 계약 시 특약사항
 실행력은 고수가 되는 지름길

Chapter8 재개발 정보: 서울·수도권 재개발 추천 구역 리스트 
 서울 지역 재개발 리스트 및 진행상황
 수도권 지역 재개발 리스트 및 진행상황