부동산 공부는 처음이라 -기본 상식부터 맞춤형 청약 전략까지 대한민국 생존 지식- (2021.7)

부동산 베스트 애널리스트 출신, 인기 유튜버 채상욱
내 집 마련을 꿈꾸는 부린이의 모든 궁금증에 답하다!

대한민국 사회에서 꼭 필요한 생존 지식
주택 시장에 대한 기본 상식부터 내 상황에 맞는 맞춤형 청약 전략까지
부린이를 위한 부동산 입문서

이 책의 저자 채상욱은 전문가들의 전문가라고 불릴 만큼 대한민국 부동산 시장을 꿰뚫고 있는 최전선의 스페셜리스트다. 그런 그조차도 이제 고급 수학을 동원해야 겨우 해법이 보인다고 이야기할 정도로 대한민국 부동산 정책이 복잡해졌다. 그래서 그는 사회 초년생이나 부동산 초보자들이 우리 사회에서 ‘실거주를 위한 내 집 한 채 마련하기’가 얼마나 어려운 일인지를 실감하며, 그 어려움을 해결할 수 있도록 이 책을 쓰게 됐다.
이 책은 주택 시장에 대한 기본 상식으로 시작해서 기존 주택을 매수할 때의 유의점이나 가치평가를 하는 방법, 청약제도에서도 어떤 방식의 청약이 있고 나는 어떤 형태로 청약에 접근해야 할지에 대한 개념 잡기 등을 다뤘다. 이뿐만 아니라 주택과 아파트, 3기 신도시를 둘러싼 부동산 상식부터 지난 50여 년간 반복되어온 부동산 정책의 역사, 또 현재 어떤 정책들이 적용되고 있고 이들 정책의 특징은 무엇인지, 나아가 나에게 어떤 부분이 유리하고 불리한지 등을 깨닫고 현명하게 대응할 수 있도록 부동산과 관련한 거의 모든 주제를 이 책 한 권에 담았다.
우리는 지금 정보가 경쟁력이고 또 돈이 되는 세상에 살고 있다. 한마디로 뭐라도 알아야 내 집이 생기는 것이다. 이제 모두 채상욱의 어깨 위에 올라 대한민국 부동산 시장을 내려다보며 내 집 마련의 첫걸음을 떼어보자!

읽다 보면 부동산 시장에 눈이 뜨이고
언감생심이던 내 집 마련이 가능해 보인다

부동산 하면 어려운 용어에다 복잡한 정책 때문에 머리 아파하는 사람들이 많다. 들여다보기도 전에 지치기 일쑤인 사람들을 위해 아주 친절하게 항목별로 설명한다. 부동산 시장에서 헷갈리기 쉬운 여러 주택 명칭부터 부동산 가격이 어떤 원리로 오르고 내리는지, 50년간의 정책 역사를 통해 무엇을 알 수 있고 앞으로 시사하는 바는 무엇인지, 3기 신도시 사전청약을 비롯해 나에게 맞춤형 청약 전략을 어떻게 짜야 할지, 세금 관련 지식까지 부동산에 관해 꼭 알아야 할 정보들을 알려준다. 무엇보다 술술 읽다 보면 자연스레 지식이 쌓인다는 점이 이 책의 장점이다.
무엇보다 이 책에는 규제와 완화라는 냉탕과 온탕을 오가며 시장의 불신과 혼란을 불러온 50년 정부 정책의 역사가 일목요연하게 정리되어 있다. 앞으로 어떤 정책이 나오더라도 시장에 미칠 영향이나 나에게 유리하고 불리한 점은 무엇인지를 파악할 수 있게 도와준다. 또한 대량 주택공급을 앞둔 3기 신도시의 청약 전략을 위해 입주자모집공고문 읽는 방법부터 찬찬히 알려준다.
10년 넘게 부동산 시장을 연구하며 익힌 부동산 지식을 초보자의 눈으로 봐도 쉽게 이해할 수 있게 단순화하고 항목별로 정리해놓았다. 방대한 부동산 지식에서 꼭 필요한 정보만을 가려 뽑아 복잡한 부동산 시장을 보는 안목을 키워주는 것은 물론 실질적으로 내 집을 마련하는 데 큰 도움이 될 것이다.

내 집 마련의 왕도는 청약
공부할수록 당첨확률이 올라간다!

수도권 3기 신도시 청약 경쟁, 나만의 전략은?

아파트 가격이 하늘 모르고 치솟고 있다. 이 가격 상승 흐름이 어디까지 이어질지, 도대체 언제 진정될지, 정말 며느리도 모르는 판국이다. 이제 근로소득으로 수도권에 내 집 한 채를 마련하는 것은 불가능에 가깝다. 그래서 서민에게 남아 있는 유일한 방법이 바로 아파트 청약에 당첨되는 길이다. 그런데도 특공, 사전청약, 국민주택, 민영주택, 투기과열, 청약과열 등의 단어를 듣고 바로 그 의미를 떠올리지 못한다면, 이미 우리 사회에서 벌어지는 생존 경쟁에서 한참 뒤처지고 있다는 사실을 깨달아야 한다. 더구나 아직 무주택자이거나 자녀를 위해 주택을 마련해야 하는 처지라면 두말할 나위도 없다. 문제는 정부가 이런저런 대책을 계속 발표하면서 갈수록 관련 내용이 어려워진다는 점이다.
하지만 걱정할 필요 없다. 이 책은 부동산에 관한 지식이 전혀 없는 사람이라 하더라도 처음부터 쉽게 이해할 수 있게 꼭 알아야 할 사항을 중심으로 친절하게 설명한다. 특히 자신만의 청약 전략을 수립할 수 있도록 핵심 내용을 콕 짚어 이야기한다.

- 1순위, 2순위는 무슨 의미?
- 청약에 당첨되는 기준은?
- 특별공급제도란?
- 입주자모집공고를 어떻게 해석해야 할까?
- 새로 시작하는 사전청약제도는 뭘까?
- 3기 신도시 분양을 어떻게 준비해야 할까?

3기 신도시가 발표되면서 앞으로 많은 주택이 공급될 예정이다. 무주택자에게는 결코 놓쳐서는 안 될 기회다. 저자는 3기 신도시와 청약과 관련된 내용도 이 책에서 꼼꼼하게 정리했다. 많은 주택 실수요자들이 이 책을 통해 자신만의 청약 전략을 세워 내 집 마련의 꿈을 이루기를 바란다.

채상욱
㈜포컴마스 대표
유튜브 <채상욱 TV> 운영자
하나금융투자리서치 자문위원
국토교통부 자문위원

지난 10년간 하나금융투자 건설/부동산 애널리스트로 일하며 부동산과 관련된 다양한 조사와 분석을 해왔다. 《한국경제신문》 베스트 애널리스트 3년 연속 건설 부문 1위, 《매일경제신문》 9년 연속 베스트 애널리스트로 선정되어 부동산 전문가들의 전문가로 통한다. 퇴사 후 스타트업 ‘포컴마스’를 창업해 대표를 맡고 있다.
대학에서 건축학을 전공하고 2000년대 초 건설업계에 발을 들인 이후 자본시장에서 건설/부동산 기업들과 산업을 분석하는 자료를 발표하며 지금껏 시장과 소통해오고 있다. 특히 정책, 시장, 금융, 통계 등을 모두 망라하며 부동산 시장에 대한 입체적이고 합리적 분석방식을 제공하여 3040세대에게 인지도가 높다. 또한 정부나 민간의 다양한 자문위 활동을 활발히 수행 중이다. 주로 기관을 대상으로 활동하다 보니 대중과의 소통이 적은 편이어서 이에 책을 꾸준히 출간하여 부동산 시장 분석과 투자의 인사이트를 많은 이들에게 제공하고자 노력하고 있다.
저서로는 《대한민국 부동산 지난 10년, 앞으로 10년》, 《미국 리츠로 4차 산업 건물주가 되라》(공저), 《주식 부자 프로젝트》, 《뉴스테이 시대, 사야 할 집 팔아야 할 집》, 《돈 되는 아파트 돈 안 되는 아파트》, 《오를 지역만 짚어주는 부동산 투자 전략》, 《다시 부동산을 생각한다》 등이 있다.

유튜브 〈채상욱TV〉

프롤로그 부린이를 위한 부동산 수업

Part 1 부동산 공부 첫걸음

 집의 종류가 이렇게나 다양하다고요?
우리나라에 집은 몇 채나 있을까요?
아파트는 언제부터 지어졌나요?
우리 아파트는 다른 나라와 어떻게 다른가요?
주상복합과 아파트는 어떤 차이가 있나요?
살기 좋은 신도시는 어디일까요?

Part 2 오르락내리락 부동산 가격의 비밀

 상품성은 뭐고, 입지는 뭔가요?
인구가 줄면 주택가격은 어떻게 될까요?
주택도 생로병사가 있다고요?
주택 공급은 어떻게 이루어지나요?
코로나19는 주택 수요에 어떤 영향을 미칠까요?
부동산 시장의 사이클은 어디서 비롯될까요?
집값이 오를지 내릴지 알고 싶어요

Part 3 부동산 정책과 시장의 오묘한 관계

 부동산 시장의 보이지 않는 손?
과거 부양책들이 말해주는 것들?
글로벌 금융위기 후 왜 부양책이 효과가 없었을까요?
주택 시장 부양책의 끝판왕이라고요?
2010년대 대세 상승장의 원인이 뭔가요?
주택임대사업자 제도란 무엇이고 왜 알아야 하나요?
정권이 바뀔 때마다 정책이 바뀐다고요?

Part 4 청약에 대처하는 현명한 자세

 청약제도, 공부할수록 당첨 확률이 올라간다고요?
1순위, 2순위는 무슨 말인가요?
청약에 당첨되는 기준이 뭔가요?
특별공급제도란 무엇인가요?
입주자모집공고를 뜯어볼수록 유리하다고요?
새로 시작하는 사전청약제도는 뭔가요?
3기 신도시 분양을 어떻게 준비할까요?
주택담보대출을 받으려고 하는데요

Part 5 재건축과 재개발, 알고 투자해야 성공한다

 재건축과 재개발은 무엇이 다른가요?
정비사업에 3가지 방식이 있다고요?
초과이익환수제란 무엇인가요?
정비사업의 수익성은 어떻게 계산하나요?
분양가 상한제는 왜 도입됐나요?

Part 6 세금을 알면 투자 전략이 보인다

 부동산 세금, 뭘 알아야 하나요?
2020년부터 저가 주택들이 왜 올랐을까요?
고가 1주택만 갖고 있어도 종부세 폭탄인가요?
1주택 실수요자는 세 부담이 없나요?
오피스텔 시장에 부는 풍선효과?

에필로그 사는 동안 꼭 한 번은 필요한 공부입니다