나는 아파트 대신 강꼬빌딩을 산다 (2021.9)

“평범한 나도 강꼬빌딩을 넘볼 수 있을까?”
강남에서만 28채의 빌딩 매입, 24채의 빌딩 신축, 394개 호실의 임대 관리…
국내 NO1. 연금형부동산 연구소 소장이 알려주는
절대 실패하지 않는 꼬마빌딩 투자의 모든 것

★ 강남의 동네별 꼬마빌딩 현황 공개 ★
★ 월세 & 자산가치 높이는 빌딩 관리법 ★

꼬마빌딩 하면 돈을 많이 버는 사람, 재산을 많이 물려받은 사람들이 주인이라고 지레짐작하며 감히 건물주가 될 꿈도 꾸지 않는다. 그래서 관심을 두지 않고 재테크 방법으로 고려하지도 않는다. 그러나 꼬마빌딩 주인들은 특별한 사람들이 아니다. 의사나 변호사 같은 전문직도 있지만 택시 기사, 회사원, 공무원 등 대부분 평범한 직업의 보통 사람들이다. 큰돈을 버는 사업가나 많은 재산을 물려받은 사람만이 아니라 평범한 직장인도 건물주가 될 수 있다. 분명한 목표를 세우고 공부해나가면 레버리지를 활용해 얼마든지 가능한 일이다.

이 책은 강남에서만 여러 채의 빌딩을 매입하고 직접 건축하며 임대관리회사까지 운영하고 있는 ‘연금형부동산 연구소’ 황준석 소장의 신작이다. 그는 우리나라 월급쟁이들이 열심히 일하고도 퇴사 후 수중에 아파트 한 채가 전부여서 노후가 준비되지 않는 현실을 안타까워하며, 아파트가 아닌 꼬마빌딩으로 더 빠른 경제적 자유와 노후 불안에서 벗어날 것을 제안한다. 그리고 오랫동안 강남에서 꼬마빌딩을 매입하고, 짓고, 관리하며 얻은 노하우를 이 책에 모두 풀어놓았다.

우선 꼬마빌딩의 장점은 시세차익뿐만 아니라 임대수익을 통해 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있다는 데 있다. 하지만 공실의 위험도 있어서, 건물을 매입하기 전 주의할 점들도 많다. 이 책에는 성공적인 투자를 위해 자신에게 맞는 물건을 찾는 방법부터 자금을 조달하는 방법, 그리고 매입한 건물을 신축하거나 리모델링할 시 어떻게 해야 할지도 꼼꼼히 짚어준다.

강남에서만 28채의 빌딩을 매입하고, 24채의 빌딩을 신축했으며, 394개 호실의 임대 관리를 맡고 있는 국내 최고의 실전 전문가가 10여 년간의 노하우를 모두 꾹꾹 눌러 담은 책이므로, 꼬마빌딩에 관심이 있는 독자에게는 가장 좋은 안내서가 될 것이다.

* 강꼬빌딩이란? 강남에 있는 꼬마빌딩의 준말. 꼬마빌딩은 7층 내외 규모로 1종·2종·3종 주거지에 있는 건물이다. 흔히 ‘빌라’라고 부르는 주거용 건물과 건물 전체가 상가로 쓰이는 근린생활시설이 여기에 해당한다.

“지금 사야 할 꼬마빌딩이 보인다!”
마흔부터 노후까지 안정적인 현금흐름을 확보하는 최고의 방법

입지 선정, 자금 조달, 수익률 계산, 신축 & 리모델링
그리고 임대 관리 방법까지
똑똑한 건물주가 되려면 반드시 알아야 할 모든 것!

건물에는 관심이 없고 아파트 투자만 하는 사람들이 있다. 하지만 아파트로 재테크를 하는 분들은 자산은 많아도 현금흐름이 충분하지 않을 때가 많다. 수십 억 원의 자산을 갖고도 월 소득이 충분하지 않고, 갖고 있던 아파트를 팔자니 양도소득세가 무서워 팔지도 못한다.
내 건물에서 월세를 받으며 경제적으로 걱정 없이 사는 삶과 아파트에 살면서 소득이 줄거나 잔고가 줄어드는 삶 중 무엇이 더 나은 선택일까? 은퇴 시점에는 거주가 해결되면서 현금흐름이 생기는 부동산이 필요하며 꼬마빌딩은 이에 가장 적합한 투자 대상이다.

이 책은 오랫동안 수십 채의 건물을 직접 사고, 짓고, 관리해온, 꼬마빌딩에 관한 한 국내 최고의 실전 전문가이자 여러 권의 베스트셀러를 출간한 바 있는 황준석 소장의 신작이다. 그는 최근 몸값이 오르고 있는 꼬마빌딩에 좀 더 똑똑하게 투자하려면 무엇을 알아야 하는지를 이 책을 통해 모두 공개했다.

현재 주거용 부동산은 대출 조건이 까다롭다. 대출 비율이 낮거나 대출이 안 되는 상황이다. 하지만 주거용이 아닌 꼬마빌딩은 감정평가 금액의 50~70% 정도의 대출이 가능하다(2021년 9월 기준). 처음 꼬마빌딩을 살 때는 내 자금보다 훨씬 더 많은 대출을 받아야 하니 겁이 나고 부담스러울 수 있다. 하지만 빌딩이 우량하기만 하다면 전혀 겁낼 필요가 없다는 것이 오랜 경험에 바탕한 저자의 생각이다.
특히 공실 없이 임대가 활발히 돌아가고 있거나 임대가 확실히 되리라 예상되는 강남꼬마빌딩을 살 때는 대출을 최대한 활용해도 좋다. 그렇지 않은 부동산은 대출을 조금 받는 것이 아니라 아예 사지 않는 편이 낫다.

왜 누군가는 20억대 자산으로 60억대 건물주가 되고,
누군가는 40억대 건물을 사고도 가격이 반토막이 됐을까?
국내 최고 꼬마빌딩 실전 전문가가 알려주는 꼬마빌딩 투자와 관리의 모든 것!

강남에 있는 꼬마빌딩이라 하더라도 누구나 투자에 성공하는 것은 아니다. 저자는 실제로 41억 원에 산 강남 상가 건물로 큰 손실을 입은 사람의 사례를 들어 말한다. 그 상가건물은 역세권에 있긴 했지만, 상권이 거의 죽은 곳이었고 인근에 직장도 많지 않고 유동인구도 적었으며 향후 발전 가능성도 낮았다. 그러므로 강남에 있다고 해서, 역세권이라고 해서 무턱대고 투자를 해선 안 된다. 휴대전화 하나를 사더라도 따져야 할 것들이 많은데, 하물며 수십억 원대 건물을 사면서 깊이 생각하지 않아서야 하겠는가.

저자에 따르면, 건물에 한 번밖에 가보지 않은 채 중개사의 말만 듣고 덜컥 계약했다가 후회하는 경우가 있다. 구체적인 상권과 입지, 내부 인테리어 등을 분석하려면 현장 답사를 반드시 수차례 해야 한다. 차를 멀찍이 주차해놓고 걸어서 건물을 주변을 돌아다녀보고 내부도 여러 번 봐야 장단점을 파악할 수 있다. 또한 건축물대장도 반드시 확인해야 한다. 꼬마빌딩은 입지와 크기, 주변 여건이 모두 달라서 해당 건물마다 따로 분석할 필요가 있다. 그래야 나중에 생길지도 모르는 문제 상황을 최대한 피할 수 있는 것이다.
내구성 있는 자재를 쓰기보다 화려함에만 중점을 둔 건물은 몇 년만 지나도 오래된 느낌이 들고 수리도 까다로우며 비용 역시 많이 든다. 처음 꼬마빌딩을 살 때는 그런 겉모습에 현혹되기 쉽다. 하지만 세입자가 해당 건물을 과연 아껴서 쓸 수 있을지, 처음 상태로 오래갈지, 수리한다면 어색한 티가 나지 않을지, 처음 상태로 되돌리고자 할 때 절차와 비용이 얼마나 들지를 생각해보면 건물을 좀 더 제대로 볼 수 있다.

또한 건물을 제대로 사는 것 못지않게 중요한 것이 바로 건물 관리다. 10년을 타도 새 차 같은 컨디션의 자동차가 있고 1년 만에 허름해지는 자동차가 있다. 건물도 마찬가지다. 하지만 자동차는 관리를 잘해도 시간이 지남에 따라 가치가 떨어질 수밖에 없지만 건물은 어떻게 관리하느냐에 따라 가치를 높일 수 있다. 이 책에는 강남 최고의 임대관리회사를 운영 중인 저자의 남다른 관리 노하우가 공개되어 있어, 실전에서 적용하며 도움을 받기에 매우 좋을 것이다.

나도 강꼬빌딩의 주인이 될 수 있을까?
강남의 동네별 꼬마빌딩 현황 공개

이 책에선 특별히 현재 강남의 동네별 꼬마빌딩 현황과 특성을 정리해 담았다. 강꼬빌딩을 소유하기에 적합한 곳은 논현동과 역삼동이다. 여기에 덧붙여 삼성동과 대치동을 들 수 있다. 논현동과 역삼동은 우선 강꼬빌딩 수가 많고 인근에 직장과 번화가가 있어 1~2인 가구의 임대 수요도 많다. 삼성동과 대치동은 강꼬빌딩의 수가 논현동과 역삼동보다는 적지만 자녀를 키우는 3~4인 가구의 거주 수요가 높은 곳이다.
청담동, 압구정동, 신사동은 강꼬빌딩이 아예 없거나 있다고 해도 가격이 너무 높아 처음으로 강꼬빌딩을 갖고 싶은 분들에게 부담스러운 지역이다.

그 밖에도 이 책에는 저자가 상담을 해준 실제 투자 사례자들의 경험담도 다수 담겨 있다. 꼬마빌딩 투자를 막연히 남의 일로 여겨온 사람들에게는 쉽게 이해하고 접근할 수 있는 좋은 이론서이자 실전 투자서, 그리고 투자 입문서가 될 것이다.

황준석
<연금형부동산연구소> 소장이자 <강남건축> 대표.
강남에서만 28채의 건물을 매입하고, 24채의 건물을 지었으며, 394개 호실의 임대 관리를 맡고 있는 국내 최고의 꼬마빌딩 실전 전문가다.

단순히 부동산 이론만 탐구해온 것이 아니라 직접 건물을 사고, 짓고, 임대하면서 현장에서 실제로 쓰이는 전방위적 지식과 정보들을 축적해왔다. 업계에 특정 부분에 대한 전문가는 있지만 이처럼 전체를 아우르는 실전 전문가는 국내에서 황 소장이 유일하며, 임대료 책임제 임대 관리를 하는 회사 역시 강남에서 유일하다

‘어떻게 하면 공실이나 연체 없이 월세를 받을 수 있을까?’라는 고민에서 임대관리회사를 운영하기 시작한 그는, 임대 관리의 근본적인 문제를 해결하기 위해서는 임대가 잘 되는 건물, 세입자들이 들어오고 싶은 건물, 한 번 들어오면 계속 있고 싶은 건물을 짓는 것이라는 결론을 얻고 직접 건물을 짓는 것으로 사업을 확장했다.

특히 그는 건물의 소유주가 5,60대인 데 반해 주 세입자는 2,30대인 점에 착안해, 세입자가 원하는 구조와 인테리어로 임대 시장에서 인기 있는 건물을 지어 관리하는 데 탁월한 경쟁력을 갖춘 사업가다.

그는 우리나라 직장인들이 열심히 일하고도 노후준비가 되지 않은 채 퇴직하는 현실을 안타깝게 여기며, 월세 받는 풍요로운 삶을 제안하기 위해 《그래 나 월세 받고 산다》, 《월세 300만 원 받는 월급쟁이 부자들》, 《월세 1,000만 원 받는 슈퍼직장인들》 등의 책을 썼다.

* 저자 네이버 카페 <연금형부동산연구소>
* 저자 유튜브 <황소장의 부동산 팩폭>

프롤로그 - 당신이 꼬마빌딩 주인이 되는 데 필요한 것들

1장. 평범한 내가 꼬마빌딩을 넘볼 수 있을까?
- 엄마, 나는 일 안 하고 돈 벌 거야
- 강꼬발딩의 주인이 되기까지
- 강꼬빌딩의 주인은 어떤 사람들일까?
- 어느 택시 기사의 놀라운 이야기
- 월세 소득이 생긴 후 찾아온 인생의 변화
- 샤넬 백과 강꼬빌딩

2장. 언제까지 아파트에만 투자할 것인가?
- 아파트 vs. 꼬마빌딩
- 강남 아파트 5채 팔고 선택한 재테크의 결과
- 도대체 왜 강남인가?
- 꼬마빌딩에 투자해야 하는 이유
- 강꼬빌딩의 가격은 내려간 적이 없다
- 오랜 시간 관심을 갖고 지켜봐야

3장. 강꼬빌딩 한 채 갖기 프로젝트
- 얼마면 살 수 있을까?
- 내게 맞는 물건 찾는 법
- 목적을 분명히 하라
- 세금이 무서운가요?
- 정확한 수익률 계산하는 법
- 저평가된 강꼬빌딩을 찾아라
- 적정 가격은 어떻게 알 수 있을까?
- 매입 전 주의 사항
- 입지를 보는 기준
- 중개수수료는 얼마?
- 세입자가 좋아하는 입지, 구조, 인테리어
- 매입하고 난 후의 갈림길
- 신축 시 분쟁 해결법

4장. 알고 있으면 쓸모 있는 문제 상황
- 빌딩 잘못 사는 사람들의 공통점
- 주인이 여러 명인 건물을 살 때
- 결정은 신중하게, 알아보는 것은 신속하게
- 신흥 상권의 꼬마빌딩을 살 때
- 강꼬빌딩을 새로 짓고 소유하기까지
- 시공사를 선택하는 기준
- 임차인 명도 진행 방법

5장. 월세와 자산가치 올리는 강꼬빌딩 관리법
- 기대와 달리 공실이 나는 이유
- 세입자 관리, 대체 어떻게 해야 할까?
- 시설 관리는 어떻게 해야 할까?
- 임대관리의 현실
- 잘못 관리하면 벌어지는 일

 부록 - 강남의 동네별 강꼬빌딩 현황
 에필로그 - 재테크 방식을 바꿔라