부동산 누구에게나 공평한 불행 (2021.10)

무주택자, 1주택자, 다주택자…

부동산에 관해서는 모두가 억울해졌다!

집값 상승 고공 행진의 시대, 우리는 무엇을 해야 하는가

“남들보다 싼 아파트에 사는 것이 자존감에 상처를 주는 시대가 왔다.” 대한민국 국민이라면 그 누구라도 이 말에 동의하지 않을 수는 없을 것이다. 지방에 집 가진 이들도 행복하지는 않다. 신축 아파트가 아닌 경우는 집값이 10년째 요지부동이거나 오히려 내려갔기 때문이다. 이들은 지난 5년간 서울 집값이 평균 5~6억 원 넘게 올랐다는 사실을 믿기 어렵다고 말한다. 강남에는 20억 원이 넘는 아파트가 널렸다는 말에, 본인에게는 현실감이 없는 이야기처럼 들린다며 씁쓸해한다. 경기도에 사는 사람들은 서울의 집값 상승을 보며 허탈해한다. 나도 원래 서울에 집을 살 수 있었다고 애써 강조한다. 서울에 사는 사람들은 10억 원이 넘게 뛴 강남의 아파트를 보며 승자독식이라 비판한다.

이런 상황에서 정작 경악하고 분노해야 하는 이들은, 남들보다 싼 아파트에 사는 이들이 아니다. 그들은 바로, 자신의 이름이 올라간 집문서조차 없는 ‘무주택자’들이다. 무주택자들은 이제 주거 사다리가 없어졌다고 느낀다. 올라가는 집값을 보며 근로 의욕을 잃었다. 밤잠을 설치고, 우울증으로 힘들어하고, 그래서 건강마저 잃는다. 심지어 전세를 고집한 자신의 선택에 대한 자책감에 괴로워한다.

수년간 이어진 집값 폭등으로 무주택자, 1주택자, 다주택자 할 것 없이 대한민국 국민 모두가 자존감에 상처를 입었다. 대한민국에 있는 산 중에 가장 높은 산, 부.동.산. 이제 대한민국 전 국토는 부동산으로 돈을 벌기 위한 작당 모의가 난무하는 ‘복마전(伏魔殿)’이 되어버렸다. 부동산에 대해서는 너무나 할 말이 많다. 남녀노소를 불문하고 사람들이 모인 자리에서의 대화는 결국에는 집 이야기로 귀결하는 경우가 대부분이다. 집을 가진 사람이든 가지지 못한 사람이든 상관없이, 버튼만 누르면 끊임없이 쏟아내는 팝콘 기계처럼 부동산이라는 소재 하나에 얽힌 이야기는 끝없이 펼쳐진다. ‘그때 그 집을 팔지 말았어야 했다, ‘예전에 그 집을 주의 깊게 보고 있었는데 시기를 놓쳤다’ ‘이제는 가격이 꼭지다’ ‘영끌해서라도 사야 한다’ ‘지금 집값이 가장 쌀 때다’ ‘전세로 조금만 더 버텨볼 생각이다’ ‘정권이 바뀌어야 집값도 잡힐 거다’라는 등 저마다 가지고 있는 소재는 천차만별이지만, 이야기의 마지막은 항상 비슷한 분위기로 끝난다. 슬프거나, 억울하거나, 허탈하거나, 아쉽거나. “서울 아파트는 이미 신계의 영역이라 앞으로 꿈도 꾸지 못하게 되었다” “결혼하면 아파트를 가진 사람과 가지지 못한 사람이 따로 어울릴 것이다” “실거주 목적으로 산 집인데 월급 벌어 세금 내느라 정신이 하나도 없다”라는 푸념이 가득하고, 집값 상승 고공 행진을 이루며 걷잡을 수 없이 망가진 부동산 시장이 사회적 균열까지 일으키는 고통의 시대에 우리는 무엇을 통해 공존할 수 있을까.

화려한 불빛 속에 감추어진 집값 폭등이 낳은 박탈감, 무주택 청년들의 상실감…

우리 사회의 현주소를 담아낸 한 편의 다큐멘터리

도시계획과 도시재생, 도시행정을 주제로 균형 있는 국토 발전을 위한 다양한 방법들을 구축하는 데 전력해온 현장 중심의 연구자인 마강래 교수(중앙대학교 도시계획부동산학과)가 우리 사회의 가장 민감하고 중요한 이슈인 부동산의 모든 것을 담은 《부동산, 누구에게나 공평한 불행》을 펴냈다. 《부동산, 누구에게나 공평한 불행》은 평범한 우리가 “부동산에 관해서는 모두가 억울해졌다”라고 말하는 도발적인 책이자, 우리 사회의 현주소를 담아낸 한 편의 다큐멘터리다. 지방이 살아야 서울이 살 수 있다고 믿는 도시계획가로서 자신의 길을 묵묵히 걸어온 마강래 교수는 응용통계학·도시및지역계획학·도시계획학에 기반을 둔 통합적인 시각을 바탕으로 하여 늘 당대의 구체적인 문제를 치열하게 고민하는 것이 학자로서의 책임이자 역할이라고 믿었다. 현장과 밀착한 도시계획·부동산 문제에 천착해온 연구자로서, 화려한 불빛 속에 감추어진 집값 폭등이 낳은 박탈감, 무주택 청년들의 상실감 등 우리 사회의 현주소를 날카롭게 분석하는 동시에 혼란을 타개할 새로운 공존의 패러다임을 제시할 적임자가 그인 이유다.

마강래 교수는 《부동산, 누구에게나 공평한 불행》에서 우리나라 부동산의 과거, 현재, 미래를 살피면서 왜 부동산 정책이 실패했는지, ‘부동산 거품을 만드는 근원적 힘’이 무엇인지, 어떤 요인들이 집값을 올리는지, 앞으로의 집값 전망은 어떠할지를 검토한다. 그리고 정부의 부동산 정책이 국토 공간의 쏠림 현상을 촉진하고 있음을 지적하면서 수도권에 아무리 많은 주택을 공급해도 중단기적으로만 효과가 있을 것이라고 단언한다. 왜냐하면 주택 공급은 더 큰 수요를 부르기 때문이다. 마강래 교수는 ‘수도권의 대항마인 메가시티를 지방에 구축하는 것’만이 부동산 문제의 근본적인 해결책임을 강조한다.

과거-현재-미래를 통해 바라본 부동산 폭등 원인부터 대안까지 도시계획학자 마강래, 공존을 위한 새로운 패러다임을 제시하다

《부동산, 누구에게나 공평한 불행》은 1부와 2부로 구성되어 있다. 1부는 우리나라 부동산의 과거, 현재, 미래를 이야기한다. 1장 〈쏟아지는 부동산 대책, 전문가도 당황하다〉에서는 역대 정부의 부동산 정책이 얼마나 우왕좌왕했는지를 살핀다. 읽는이들은 정부의 실책이 ‘부동산은 가격변동폭이 매우 큰 재화’라는 특성을 간과한 데서 비롯한 것임을 이해하게 될 것이다. 2장 〈무엇이 집값을 끌어올리는가〉에서는 어떤 요인들이 집값을 올리는지에 대해 살핀다. 여기서는 낮은 금리, 넘쳐나는 돈, 주택 공급 부족, 전세를 이용한 갭 투자 등을 살핀다. 3장 〈집값은 오를까, 내릴까〉에서는 앞으로의 집값 전망에 대해 검토한다. 이 장에서는 집값의 거품 여부를 판단할 것이다. 읽는이들은 지금 부동산 시장에 어떤 일이 벌어지고 있는지 더 깊게 이해할 수 있을 것이다.

2부는 부동산 정책에 관한 내용을 담고 있다. 4장 〈다주택자를 쪼면 지방이 쪼그라든다〉에서는 정부의 부동산 대책이 국토 공간 쏠림을 촉진하고 있음을 지적한다. 그리고 이런 공간 집중 현상이 장기적으로 집값을 끌어올릴 것임을 논할 것이다. 5장 〈서울의 대항마를 만들어야 모두가 산다〉에서는 부동산 정책의 근본 방향을 크게 세 가지로 정리했다. 이 세 가지는, ① 핀셋 규제가 아닌 보편성을 갖춘 정책을 내놓아야 한다는 것, ② 공공성을 더욱 높이는 방향으로 정책이 설계되어야 한다는 것, ③ 균형 발전 정책을 부동산 정책으로 끌어안아야 한다는 것이다. 마지막 6장 〈부동산 정책, 기본으로 돌아가자〉에서는 이러한 정책이 가지는 사회적 함의를 정리하며 책을 마무리한다.

지은이 : 마강래

지방이 살아야 서울이 살 수 있다고 믿는 도시계획가. 중앙대학교 응용통계학과를 졸업하고 서울대학교에서 도시및지역계획학 석사학위를, 런던대학교에서 도시계획학 박사학위를 받았다. 중앙대학교 도시·부동산 연구소 소장, 국무총리실 부동산 특보팀 자문위원, 대한국토도시계획학회 상임이사 등을 역임했다. 현재는 중앙대학교 도시계획부동산학과 교수로 재직 중이며, 도시계획과 도시경제 분야에서 균형 발전을 위한 도시계획과 도시재생, 도시행정을 주제로 균형 있는 국토 발전을 위한 다양한 정책을 연구 중이다.

《부동산, 누구에게나 공평한 불행》에서 저자 마강래는 ‘부동산 거품을 만드는 근원적 힘’에 관해 설명한다. 그리고 수도권에 아무리 많은 주택을 공급해도 중단기적으로만 효과가 있을 것이라 단언한다. 주택 공급이 더 큰 수요를 부르기 때문이다. 목마른 사람이 바닷물을 마시면 더 큰 갈증이 일어나는 것과 같다. 그렇다면 해결책은 무엇일까. 저자는 ‘수도권의 대항마인 메가시티를 지방에 구축하는 것’만이 부동산 문제의 근본적인 해결책임을 강조한다.

지은 책으로 《베이비부머가 떠나야 모두가 산다》 《지방분권이 지방을 망친다》 《지방도시 살생부》 《지위경쟁사회》 《부동산 공법의 이해》 《지역·도시 경제학》(공저) 등이 있다. 

프롤로그: 부동산, 대한민국 온갖 이슈를 집어삼키다

1부 집값의 과거, 현재, 미래

1장 쏟아지는 부동산 대책, 전문가도 당황하다

2장 무엇이 집값을 끌어올리는가?

3장 집값은 오를까, 내릴까?

2부 균형 발전은 부동산 대책이다

4장 다주택자를 쪼면 지방이 쪼그라든다

5장 서울의 대항마를 만들어야 모두가 산다

6장 부동산 정책, 기본으로 돌아가자

에필로그: 지금을 놓치게 된다면

미주