당신만 몰랐던 부동산 투자 (2021.10)

“이 책을 읽기 전에는 절대 부동산에 투자하지 마라!”
대한민국 최고의 입지 전문가 빠숑과
발로 뛰는 임장 전문가 블루999 최초 콜라보!

★★★★★ 최신 부동산 트렌드를 이 책 한 권으로 마스터한다!
★★★★★ 최고의 부동산 전문가 빠숑의 20년 투자 노하우 대방출!
★★★★★ 초심자도 실패하지 않는 탄탄한 기술적 분석을 담은 책!

다양한 부동산 상품에 활용할 수 있는 갭 투자 노하우와
최근 급부각된 투자 트렌드인 극초기구역의 빌라.
여기에 아파트의 대체 가능성으로 떠오른 오피스텔, 아파텔
주거 규제 풍선 효과로 재부각된 지식산업센터, 꼬마빌딩, 토지까지
지금 대한민국에서 투자할 수 있는 모든 것을 담았다!

부동산 투자에 관한 관심이 날로 뜨거워지고 있다. 그동안 시장의 시세는 가파르게 올라갔고, 이런 현상은 더욱 심해지고 있다. 정부의 규제가 생겨나며 투자처는 점점 줄고 있지만, 미래 가치가 확실히 보장된 입지와 투자처는 분명히 존재한다.

최근 오피스텔, 지식산업센터, 꼬마빌딩, 토지에 대한 투자가 대단한 인기를 누리고 있다. 70%는 묻지마 투자고 30% 정도만 제대로 투자하고 있다고 판단된다. 이 30% 안에 들려면 어떻게 해야 할까? 우선 이 시장이 왜 발생했는지, 어떻게 수익을 올리고 있는지, 어떤 리스크가 있는지 알고 투자를 시작해야 한다. 이를 제대로 알려주기 위해 대한민국 최고의 부동산 입지 전문가 김학렬(빠숑)과 임장 전문가 김우람(블루999)이 심혈을 기울여 한 권의 책을 완성했다.

지금 대한민국에서 투자할 수 있는 모든 것을 알고 싶은 사람이라면 반드시 읽어야 할 책이다.

현재 대한민국 부동산에 투자할 수 있는 모든 것을 담았다!
다년간의 현장 경험이 담긴 특급 임장보고서를 통해
리스크를 낮추고 확률을 높이는 단기 투자 전략 가이드

그동안 여러 저서와 강연 등을 통해 부동산 투자에 대해 자신만의 깊이 있는 인사이트와 노하우를 전수해온 대한민국 최고 부동산 전문가 ‘빠숑’ 김학렬 소장이 이번에는 ‘단기 투자’라는 개념에 심층적으로 접근했습니다. 특히, 소액 투자자들이 리스크를 줄이고 안정적으로 수익을 얻는 것에 중점을 두고 이 책을 집필했습니다. 여기에 부동산 현장을 발로 뛰며 누빈 '블루999' 김우람 대표의 방대한 임장보고서를 녹여서, 부동산 투자의 초심자라도 다양한 투자 현장을 살펴볼 수 있도록 도왔습니다. 본인의 금액대에 맞춰, 언제, 어디서, 어떻게 투자할지 그 추이를 살필 수 있으며, 추후 다양한 아이템에 적용해 자신만의 투자 기법을 갖출 수 있도록 책을 완성했습니다. 투자자들은 여러 변수나 리스크에 따른 실패를 최소화하고 성공률을 높이는 노하우를 이 책에서 찾을 수 있습니다. 그럼 PART별 핵심 포인트를 짚어 볼까요?

PART 1 갭 투자, 한다면 어떤 리스크를 헷지해야 하는가?
최근 들어 떠오른 투자 트렌드인 갭 투자에 대해 알아봅니다. 특히, 갭 투자에서는 단기 투자의 개념이 중요합니다. 소액 투자자들은 자금이 충분하지 않아서 투자 시 리스크를 안고 시작할 수밖에 없습니다. 그래서 소액 투자자들이라면 빠르게 사고 빠르게 파는 단기 투자의 요령과 노하우가 필수적입니다. 다만, 한다면 제대로 해야 합니다. 단기적인 사이클도 알아야 하고 입지를 정확하게 분석하고 파악해야 합니다. 그래야 적정 시세가 보입니다. 남들이 투자로 돈을 벌었다는 이야기를 듣고 뒤늦게 뛰어든다면 실패할 확률이 매우 높습니다. 여기서는 주변에 휩쓸리지 않으면서 리스크를 낮추며 안정적으로 이익을 얻을 수 있는 고수들의 갭 투자 노하우를 다양한 사례를 통해 살펴봅니다.

PART 2 썩빌, 문재인 정부 이후 가장 핫한 투자 트렌드
최근 관심사로 떠오른 극초기구역의 빌라, ‘썩빌’ 투자에도 요령이 필요합니다. 일단 묻지마 투자는 위험합니다. 또한, 썩빌도 시세가 오를 만한 호재가 있어야 합니다. 그렇다면 언제 어떤 타이밍에 투자해야 이익을 볼 수 있는지 생생한 임장보고서를 통해 단기 투자 관점에서 가이드를 제시합니다.

PART 3 오피스텔, 신축 아파트의 대안
현 정부 들어서 새로운 투자 트렌드로 오피스텔이 급부상했습니다. 주요한 이유가 바로 대출 규제인데 이 고강도 대출 규제 정책으로 주택담보대출의 암흑기가 계속되고 있습니다. 반면, 오피스텔은 여전히 최대 70%까지 대출을 받을 수 있습니다. 또한, 6.17 대책으로 오피스텔과 주거형 오피스텔인 아파텔은 투자의 강력한 틈새시장으로 자리 잡게 되었습니다. 여기서는 다양한 오피스텔과 아파텔의 투자 기법을 수록했습니다.

PART 4 주거 규제 풍선 효과로 재부각되는 투자 트렌드
오피스텔과 비슷한 이유로 지식산업센터, 꼬마빌딩, 토지에 대한 투자도 큰 인기를 누리고 있습니다. 사실 규제받는 지역 내 주택을 제외하면 모두가 투자 대상이 될 수 있습니다. 따라서 비규제 지역의 비규제 상품이라면 투자 가치가 무궁무진합니다. 주거 시설부터 시작해서 지식산업센터와 꼬마빌딩, 토지까지 차차 투자 범위를 넓혀가면서 진정한 투자의 맛을 느끼며 중수와 고수에 도전해봅니다.

어떤 지역에 주목해야 할까요? 언제 들어가야 할까요?
대출 규제로 투자자들이 눈을 돌리는 투자처는 무엇일까요?
매일 매일 달라지는 부동산 시장에서 안목을 키우는 법!

최근 주변의 투자자분들을 만나보면 ‘방향을 잃었다’는 말을 많이 듣습니다. 양도세, 보유세, 취득세의 중과로 팔 수도, 더 살 수도 없는 애매한 상태라고 합니다. 정부 정책과 규제는 끊임없이 변화하고, 시장 사이클에 의해 특정 지역이나 상품의 시황은 계속 바뀝니다.
『당신만 몰랐던 부동산 투자』는 낯선 용어와 지역, 그리고 쉽게 가늠할 수 없는 리스크에 대한 불안감을 접하는 모든 투자자들에게 어렵지 않고 구체적으로 차근차근 시장과 상품에 접근하는 방법을 알려줍니다.
어느 상품이나 지역이 상승할 때엔 모두 이유가 있습니다. 그런데 이유가 충분하다고 그 상품이나 지역이 바로 오르지는 않죠. 시장의 상승 특히 큰 폭의 가격 오름은 마른 낙엽이 쌓이듯 상승의 이유가 충분히 적립된 지역이나 상품에 정부의 정책이나 규제 변동 등 어떤 계기 즉 불씨가 주어질 때 일어납니다. 『당신만 몰랐던 부동산 투자』에서 어떤 상품이 어떠한 이유로 언제부터 주목을 받았는지 알 수 있습니다. 그 일련의 원인과 결과의 과정을 앞으로 일어날 시장의 변화에 대입해서 미래의 시장 예측에 있어서 구체적인 인사이트를 얻을 수 있습니다.
시장에서 돈은 항상 ‘빈틈’을 찾아 흐르는 성격을 가집니다. 『당신만 몰랐던 부동산 투자』에서 다루는 다양한 아이템은 대한민국 최고의 임장 전문가 김학렬 소장이 그 ‘빈틈’에 특별한 의미와 맥락을 부여한 것들입니다. 이것을 통해 앞으로 우리가 찾아갈 새로운 ‘빈틈’을 찾는 기쁨을 두 전문가와 함께 공유하길 권합니다.

김학렬
스마트튜브 부동산조사연구소 및 스마트튜브 경제아카데미 대표. 대한민국 최고의 부동산 입지 전문가이자 인기 부동산 칼럼니스트이다. 대한민국 대표 부동산 채널인 ‘빠숑의 세상 답사기’ 운영자로, 블로그 이웃 약 17만 명, 팟빵 누적 다운로드 4,000만, 유튜브 구독자 약 14만 명을 보유하고 있는 네이버 선정 부동산 분야 최고의 인플루언서다.

국내 최고의 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장을 역임했다. 지난 20년간 국토교통부, LH공사 등 공공기관과 현대건설, 삼성물산, 대림산업, 피데스개발 등 국내 대표 건설사들과 1,000여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행해 왔으며, 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로도 활동해 오고 있다.

지금까지 쓴 책으로는 『대한민국 부동산 미래지도』, 『이제부터는 오를 곳만 오른다』, 『대한민국 부동산 사용 설명서』, 『수도권 알짜 부동산 답사기』, 『지금도 사야 할 아파트는 있다』, 『서울이 아니어도 오를 곳은 오른다』, 『서울 부동산의 미래』, 『대한민국 부동산 투자』 등이 있다.

김우람
휘문고등학교와 경희대학교 경제통상학부를 졸업하고 대기업의 해외 영업 구매부서에서 근무하였다. 현재 산강엔지니어링 대표로 2018년 말부터 임장 보고 활동을 통해 이슈가 있는 현장의 동향을 보고서로 전달하고 있다.

프롤로그: 공부하면 보일 것이요, 공부하지 않으면 절대 제대로 투자할 수 없을 것입니다! 4
추천사: 투자자를 위한 시장 전문가와 현장 전문가의 가장 완벽한 합주_트루카피 12

Part 1. 갭 투자, 한다면 어떤 리스크를 헷지해야 하는가?
Chapter 1. 갭 투자란? 누가, 어떤 목적으로 매수하는가! 26
 ― 갭 투자의 장점과 단점 27
 ― 지난 10년간 갭 투자의 추이 29
 ― 갭 투자 시 체크 포인트 34
Chapter 2. 상급지로 점프하려는 수도권 실수요자들의 증가 37
 ― 실거주를 위한 갭 투자의 이유 38
 ― 헬리오시티와 파크리오 41
Chapter 3. 지방의 갭 투자는 수도권이 아니어도 기회는 많다 44
충청북도 청주시(임장 조사 날짜: 2021년 5월 11일) 45
 ― 청주 최고 인기 지역: 복대동과 가경동 51
 ― 비하동, 개신동, 분평동 53
광주광역시(임장 조사 날짜: 2021년 6월 15일) 56
 ― 광주도시철도 2호선 호재 57
전라남도 목포시(임장 조사 날짜: 2021년 6월 16일) 70
 ― 갭 투자의 메인 요소: 공급, 수요, 전세 상황 73

Part 2. 썩빌, 문재인 정부 이후 가장 핫한 투자 트렌드
Chapter 1. 극초기구역 투자란 어떤 트렌드인가? 84
극초기구역의 개요(임장 조사 날짜: 2021년 3월 1일) 84
 ― 극초기 재개발 투자 시 입지의 조건 86
Chapter 2. 2020년을 강타한 트렌드 91
구로구(임장 조사 날짜: 2020년 12월 26일) 92
강남구 소규모 재건축(임장 조사 날짜: 2021년 7월 1일) 102
 ― 개포동 105
 ― 우면동 108
 ― 일원동 110
용산구(임장 조사 날짜: 2021년 2월 6일) 116
 ― 원효로 118
 ― 효창동 122
용산전자상가(임장 조사 날짜: 2021년 2월 4일) 123
 ― 나진상가와 선인상가 129
Chapter 3. 현재 진행형인 지방의 극초기투자 134
인천 135
의정부(임장 조사 날짜: 2020년 12월 8일) 143
부산 146
 ― 괴정뉴타운 147
 ― 용호동 150
 ― 광안리 극초기구역 151
 ― 광안4구역 153
대전광역시(임장 조사 날짜: 2021년 3월 1일) 155
Chapter 4. 해제 구역에 다시 한번 기회가 오나? 161
해제구역의 증가(임장 조사 날짜: 2021년 6월 2일) 161
 ― 해제지역 검토하기 168
관악구(임장 조사 날짜: 2021년 6월 25일) 170
강북구(임장 조사 날짜: 2021년 6월 29일) 178
 ― 강북구 해제지역 검토하기 181

Part 3. 오피스텔, 신축 아파트의 대안
Chapter 1. 왜 오피스텔이 트렌드일까? 190
 ― 아파텔의 재발견 193
Chapter 2. 비싼 수도권 아파트의 대안 197
분당(임장 조사 날짜: 2021년 3월 23일) 198
위례신도시(임장 조사 날짜: 2021년 5월 31일) 203
강남구 자곡동(임장 조사 날짜: 2021년 7월 18일) 208
하남시 위례동(임장 조사 날짜: 2021년 5월 7일) 214
Chapter 3. 초 고급형 하이엔드 오피스텔 216
하이엔드 오피스텔의 개요(임장 조사 날짜: 2021년 3월 18일) 216
Chapter 4. 주변 아파트가 다 올랐으니 대체 수요층이 몰리는 아파텔 225
일산 아파텔(임장 조사 날짜: 2021년 1월 11일) 225
수원 오피스텔(임장 조사 날짜: 2021년 1월 12일) 228
제주 오피스텔(임장 조사 날짜: 2021년 7월 14일) 230

Part 4. 주거 규제 풍선 효과로 재부각되는 투자 트렌드
Chapter 1. 지식산업센터 236
송파구 문정동(임장 조사 날짜: 2021년 5월 31일) 237
성수동(임장 조사 날짜: 2021년 3월 19일) 241
 ― 지식산업센터 투자 시 반드시 체크해야 할 포인트 243
영등포구(임장 조사 날짜: 2021년 3월 22일) 246
Chapter 2. 꼬마빌딩 250
Chapter 3. 토지 271
포천(임장 조사 날짜: 2021년 5월 19일) 272
인천(임장 조사 날짜: 2021년 4월 24일) 279
경기도 광주(임장 조사 날짜: 2021년 6월 5일) 285

에필로그: 각종 세금 중과로 내 집 마련, 갈아타기 그리고 투자를 힘들어하는 분을 위한 연구 결과 293
부록: 최근 부동산 투자 트렌드 Q&A 312

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