100년 부동산 투자의 본질 (2021.11)

부동산 정책은 정부에 따라 수시로 변한다. 세금정책도 변하고 경기상황도 변하며, 글로벌 경제환경은 예측할 수 없을 정도로 변화무쌍하다. 게다가 심리적 요소까지 더해진다.
투자자라면 이런 요소들을 감안하여 단기 투자, 장기 투자, 혹은 쉬어가는 전략 등을 택할 수 있어야 한다. 그리고 그 선택이 성공하기 위해서는 부동산의 흐름을 아는 것이 중요하다.
이 책은 대한민국 부동산의 70년 역사를 돌아보면서, 그 속에 내재되어 흐르는 대한민국 부동산의 속성과 본질을 성찰한다. 이를 통해 부동산 투자에 대한 새로운 안목과 통찰력을 갖출 수 있을 것이다.

1.
부동산은 항상 ‘뜨거운 감자’다. 집을 가진 사람은 집값이 오르길 바라고, 집이 없는 사람은 집값이 내리거나 최대한 오르지 않길 바란다. 정부에게 집값은 너무 올라도 골칫거리고 너무 내려도 골칫거리다. 집이 과하게 공급되어도, 부족해도 실패다. 그런데 또 공급 결정은 제약이 걸려 있다. 땅은 돈 찍어 내듯 마구 찍어 낼 수 없으니까 말이다.
부동산 정책이 어려운 이유는 이뿐만이 아니다. 투기는 막아내야 하지만 안정적인 투자와 경기상승 방향으로는 적절하게 물꼬를 터주어야 한다. 경기와 톱니바퀴처럼 정교하게 맞물려 돌아가야 한다. 부동산 문제는 이래도 힘들고 저래도 힘들고, 관리하기가 쉽지 않기에 늘 핫이슈가 되는 것이다.
사실 부동산 문제는 조선시대에도 상당한 골칫거리였다. 한양의 집값을 잡기 위해 조정에선 온갖 대책을 쏟아냈다고 한다. 세월이 흘렀지만, 근현대 대한민국을 이끌어온 모든 정부도 마찬가지였다. 지난 70년간 대한민국이 성장하는 과정에서 정부별로 다양한 정책이 시행되었다. 그런데 각 정부의 부동산 개발과 규제정책을 따라가다 보면 의외로 ‘반복’이라는 단어를 가장 먼저 만나게 될 것이다.
역사는 변화하고 진보하지만, 한편으로 역사는 반복된다. 부동산 분야도 다르지 않다. 대한민국 부동산 성장사의 긴 흐름을 돌아보면 수요와 공급에 따라, 유동성에 따라, 대출이나 정책 규제에 따라 부동산 가격의 상승과 하락이 끊임없이 교차하며 반복되었던 것이다.

2.
이 책은 조선시대의 부동산 정책, 그리고 해방 후 이승만 정권부터 문재인 정부에 이르기까지 부동산 정책의 변천사와 근현대 70년간 부동산 발전의 역사를 탐구하였다. 그리고 그 속에서 대한민국 부동산 성장 과정의 패턴을 통찰한 후 변하지 않은 ‘부동산 투자 성공 비결’을 제시하고 있다.
지금은 스마트폰 하나로 최신 정보를 쉽게 얻을 수 있는 시대다. 따라서 내가 아는 정보는 남들도 다 아는 정보이다. 그런 정보가 힘을 발휘하긴 힘들다. 그래서 자신만의 통찰로 얻은 정보, 아무나 볼 수 없는 정보, 아무도 보지 못하는 목표를 직관적으로 바라보는 게 어느 때보다 중요해졌다. 많은 정보도 절실하고 발품도 필요하지만, 역사의 흐름과 보이지 않는 이면을 통찰하는 능력이 부동산 투자에서도 점점 중요해지고 있다.
부동산의 본질은 100년 전에도 100년 후에도 똑같다. 대한민국 부동산의 본질적 속성을 알면 수많은 정보의 홍수에 휘둘리지 않게 될 것이다. 이 책은 그런 안목, 통찰력을 키워준다.
저자는 부동산 투자를 생각하는 이들에게 지금 당장 내 눈앞의 유혹, 이익만 생각하지 말고 한 번쯤 과거로부터 현재와 미래까지 이어지는 부동산의 거대한 역사의 흐름을 직관해 보라고 권한다.
물론 역사를 잘 안다고 지금 당장 이익을 얻는 건 아닐 것이다. 하지만 역사 속에는 분명 지혜와 통찰이 숨어 있다. 부동산도 마찬가지다. 부동산 역사 속에 숨어 있는 반복과 그 패턴의 속성을 꿰뚫어 볼 수 있고, 좀 더 긴 호흡과 긴 안목으로 부동산 시장을 바라볼 수 있게 되며, 성공확률을 높일 수 있기 때문이다.

3.
부동산 투자에는 단·장기 전략이 있다. 단기 승부는 정보와 발품만으로 가능하지만 그만큼 위험하다. 반면 장기전은 안정적이긴 하지만 미래를 꿰뚫어 보는 안목과 확신이 필요하다. 이제 부동산 투자전략은 단기 승부에서 장기 전략으로 서서히 바뀌고 있다. 시장의 규제가 강화되고 경쟁이 치열해졌기 때문이다.
그런데 장기전을 하려면 자신만의 확신으로 큰 그림을 그릴 수 있어야 한다. 그러기 위해서는 ‘인문학적 통찰’이 필수이며, 이는 역사를 이해하는 것에서부터 출발한다. 과거 부동산의 역사는 부동산의 미래를 비춰주는 거울이기 때문이다.
대한민국 부동산의 현대사, 즉 대한민국 부동산의 역사와 그 성장 패턴을 탐구하는 이 책이 부동산 투자자들에게 단기 승부에 더해 장기전략이라는 새로운 무기를 장착하는 기회가 되어줄 것이다.

황태연
㈜더리치에셋 대표로 재직 중이다. 건축, 시행, 개발 전문가로서 고객들의 투자를 도와주는 컨설턴트이기도 하다. 저서로 『100세 시대 부동산 은퇴 설계』, 『2030 서울 부동산 플랜』, 『왕초보를 위한 부동산 절세 교과서』, 『지금 시작하는 부동산 상식공부』(공저) 등이 있다.

김제민
㈜더리치에셋 이사로 재직 중이다. 실전 경험을 통해서 재개발, 재건축 투자 경험을 쌓았다. 이 밖에도 다양한 부동산 투자 경험을 쌓고 부동산 전문가로서 입지를 다졌다. 저서로 『그렇게 할 거면 재개발·재건축 절대 하지 마라』, 『지금 시작하는 부동산 상식공부』(공저) 등이 있다.

프롤로그/ 부동산 과거·현재·미래 여행 함께 떠나요!∙5

1장. 부동산의 역사∙15
1. 조선시대에도 부동산은 핫이슈! 17
2. 1945년 해방 후 부동산은? 24
3. 발달한 도시들의 공통점 30
4. 영동 건설로 되돌아본 서울 강남 부동산 39
5. IMF 외환 경제위기, 절망 속에 부르는 희망노래 46
6. 달동네의 재발견 53
7. 역세권 시대, 부동산의 의미는? 59

2장. 부동산 정책, 도전과 응전의 역사∙63
1. 박정희 정부, 강남 개발 시대의 서막이 열리다! 65
2. 전두환 정부, 투기 억제 정책 73
3. 노태우 정부, 신도시 건설 79
4. 김영삼 정부, 금융실명제와 부동산실명제 도입 86
5. 김대중 정부, IMF 극복하고 국민임대주택 100만 호 건설 92
6. 노무현 정부 지방화 전략, ‘투기와의 전쟁’ 선언 99
7. 이명박 정부, 보금자리주택 32만 가구 공급 107
8. 박근혜 정부, 부동산 관련 금융 규제 대폭 완화 113
9. 문재인 정부, 집값 상승 ‘핀셋 규제’ 118
10. 미래 부동산 정책, 억제하거나 혹은 완화하거나! 123

3장. 절대 변하지 않는 부동산 100년의 법칙∙129
1. 집의 법칙 - 집은 영원하다 131
2. 꿈의 법칙 - 인간은 내 집을 욕망한다 138
3. 길의 법칙 - 길이 집을 창조한다 145
4. 역驛의 법칙 - 교통 요지에는 상권이 발전한다 150
5. 일의 법칙 - 일자리 많은 곳은 집값이 높아진다 156
6. 땅의 법칙 - 같은 1평이라도 가격은 다르다 162
7. 시時의 법칙 - 투자는 타이밍이다 167
8. 세稅의 법칙 - 세금은 부동산 투자를 막는다 173
9. 숲의 법칙 - 친환경 주택이 뜬다 179
10. 돈의 법칙 - 100세 시대 은퇴 설계가 필요하다 185

4장. 부동산 미래전망 핫이슈 10가지∙191
1. 인구구조 변화 시대 193
2. 초개인화 기술 맞춤형 시대 199
3. 피할 수 없는 부동산 양극화 시대 204
4. 허브망 핫스팟 시대 209
5. 많은 사람이 원하는 테마주 시대 215
6. 함께, 따로 살기! 공유 하우스 시대 221
7. 포스트 정책 가치투자 시대 227
8. 빅데이터 부동산정보 시대 232
9. 수소차로 가는 녹색경제 시대 237
10. 오팔세대와 MZ세대가 만드는 부동산 문화 241

5장. 나만의 부동산 희망 만들기 프로젝트•247
1. 역세권의 힘, 오피스텔 투자전략 249
2. 수익형 부동산의 꽃, 상가 257
3. 임대용 다세대·빌라·연립 투자 포인트 264
4. 환금성 강한 소형 아파트 투자 271
5. 선택과 집중, 중대형 아파트 276
6. 상가 리모델링 가치창조 투자전략 280
7. 토지보상 경매 수익 285
8. 상가주택 거주와 수익 동시 투자전략 294
9. 재건축 아파트 거주 전략 298
10. 한국인의 로망, 단독주택 리모델링 303

6장. 부동산 미래에 대한 재발견∙309
1. 불확실성의 시대, 정답은 있을까? 311
2. 패턴의 반복, ‘프랙털 기하학’의 교훈 316
3. 투자 마인드를 바꿔라! 321
4. 정부의 부동산 규제정책에 따른 대응전략 326
5. 공간전략, 시간전략의 조화로움 331
6. 미래 인생의 목표를 정하라! 335

에필로그/ 자녀와 함께 부동산 미래를 그려라!∙341

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