마법의 재건축 투자 (2021.11)

어떤 아파트를 재건축 투자 대상으로 골라야 할까?

최신 정보를 담은 재건축 투자 가이드북!

이 책은 교수와 학생의 대화 방식을 따랐다. 어렵지 않고 간단하다. 그저 따라가면 된다. 1부에서는 1억 원의 투자금으로 35억 원을 만든 사례를 통해 재건축 투자의 방향을 알아보고, 최근 재건축 투자 트렌드를 살펴본다. 2부에서는 3천만 원으로 재건축 투자를 해서 6개월 만에 367%의 수익률을 얻은 사례를 보여준다. 재건축 투자 7단계를 따라가다 보면 독자들도 실전 투자를 할 수 있을 것이다. 3부에서는 재건축 투자 시 꼭 알아야 할 기본 지식을 제공한다. 최근 핫이슈인 소규모주택 정비사업을 알아보고 투자 체크 포인트를 살펴본다. 3부를 학습한 후 부록 ‘서울시 소규모주택 정비사업 대상 리스트’를 분석하면 실제 투자에 효과적이다. 4부에서는 부의 축적을 위한 생산수단으로서의 부동산을 이해한다. 특히 가격 결정에 심리적 요인이 매우 큰 영향을 미친다는 사실을 사례를 통해 살펴본다. 또한 심리와 더불어 협상능력에 따라 부동산가격이 변화하므로, 따라만 하면 성공할 수 있는 실전 협상방법에 대해서도 알아본다. 마지막에는 부록으로 ‘서울시 소규모주택 정비사업 대상지 리스트’를 첨부했다. 실제 서울시 25개 행정구역 중에서 소규모주택 정비사업이 가능한 대상지들을 전문가들과 함께 분석하고 정리했다. 실무에서는 대외비 자료이나 독자들의 실전 투자를 돕고자 공개했다.

재건축 투자로 경제적 자유를 얻으려면,

본질을 이해하고 엮어서 투자하라!

이 책은 재건축 투자를 통해 경제적 자유를 누릴 수 있도록 하는 것을 목표로 한다. 경제적 자유를 누리기 위해서는 핵심 이론을 단기간에 학습한 뒤, 실전에서 투자할 수 있어야 한다. 책을 읽고 나서 실전 투자를 할 수 없다면 의미가 없다. 저자는 실전 투자를 위한 필수 내용을 주제별로 묶어서 설명했다. 이 책을 읽고 나면 누구나 재건축 투자를 실천할 수 있다. 저자는 부동산을 전혀 몰랐던 독자들도 책 속의 내용을 따라가다 보면, 경제적·법률적·기술적 관점으로 부동산시장을 바라볼 안목이 생길 것이라고 자신한다. 독자들은 부동산시장을 객관적이면서도 본인만의 차별화된 관점으로 바라보게 되고, 그 결과 부동산으로 가치를 창출하고 부를 극대화하는 것이 가능해질 것이다.

저자 : 김선철

건국대학교에서 부동산학 석사학위, 한성대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. SK건설에서 20년간 재개발·재건축사업 수주기획 및 마케팅 업무를 담당했다. 한국자산신탁 도시재생사업본부 본부장을 거쳐 현재 무궁화신탁 도시재생사업부문 부대표로 재직 중이다. 무궁화신탁 도시재생사업부문은 부동산금융을 기반으로 하는 개발사업 전문 컨설팅그룹으로, ‘고객행복’을 목표로 도시재생을 통한 새로운 가치창출 전문 컨설턴트들로 구성되어 있다. 저자는 한국개발연구원(KDI)의 경제자문위원, 한국토지주택공사(LH)의 경영자문위원을 맡고 있다. 사단법인 한국부동산산업학회의 부동산신탁위원회 위원장을 맡고 있으며 2014년부터 명지대학교 부동산대학원 교수를 겸임하면서 ‘부동산입지론’ ‘자산관리개발론’ ‘부동산신탁론’을 강의하고 있다. 저서로는 『앞으로 3년, 재건축에 돈을 묻어라』 『재개발 분양자격의 정석』이 있다.

추천의 글_미래에 구현될 가치에 투자할 수 있는 안목을 키워야 한다

지은이의 말_경제적 자유를 얻으려면, 본질을 이해하고 엮어서 투자하라!

1부 투자금 1억 원이 35억 원이 되다

1장_ 재건축 투자수익률의 신화

1억 원을 투자해서 35억 원으로 만들다

우리가 재건축 투자에 관심을 갖는 이유

누구나 아는 재건축과는 다른 재건축에 눈을 뜨다

저층 주공아파트는 재건축 투자의 보물지도다

2장_ 최근 재건축 투자 트렌드

인구감소가 부동산시장에 미치는 영향

입지적 가치는 인구감소의 영향을 적게 받는다

포스트 코로나 시대, 가치 극대화와 공간 변화

코로나19 이후 부동산시장의 변화: 스프롤시티

주거 형태의 변화: 자연친화적 공간의 확장

가치평가의 변화: 체적분양

비주거 시설의 변화: 온라인 몰과 공유오피스의 활성화

3장_ 재건축 투자의 새로운 패러다임, 신탁방식 재건축

부동산신탁의 이해

부동산신탁 상품의 종류

조합방식과 신탁방식의 비교

신탁방식 재건축의 경쟁력

신탁방식 재건축의 오해와진실

돈과 권력의 재건축 비리 대안은 신탁방식

2부 3천만 원으로 재건축 실전 투자!

1장_ 실전재건축투자단계

1단계: 부동산 이슈 파악 및 시장분석

2단계: 투자 대상 프로젝트 선별

3단계: 정비계획 및 건축 기본계획 검토

4단계: 대지지분 가치평가 및 분양성 검토

5단계: 임장활동을 통한 손익분석

6단계: 레버리지 극대화 및 최종 투자 결정

7단계: 자산가치 극대화 및 위험관리

2장_ 실전에서 바로 써먹는 재건축 투자 원 포인트 레슨

3부 재건축 투자를 위해 꼭 알아둬야 할 지식

1장_ 재건축 투자자라면 꼭 알아야 할 기본 지식

재건축 규제완화의 핵심, 안전진단

재건축사업추진 10단계

재건축 투자의 포트폴리오 구성

재건축 투자 대상 프로젝트의 선별 조건

소규모주택 정비사업의 기본 이해

소규모주택 정비사업 투자 체크 포인트

2장_ 투자 대상 아파트의 입지와 가격 결정

부동산 입지의 이해, 위치(Situation)

입지 불변의 법칙인 직주근접과 베블런 효과

고전 입지이론

부동산의 공간시장과 자산시장, DW모형

수요와 공급의 가격수렴, 거미집모형

3장_ 투자 대상 아파트의 정보 수집과 사업 타당성 분석

재건축 임장활동을 통한 현장 정보 수집

사업 타당성 분석이란?

사업 타당성 분석 5단계 방법

4부 부의 축적을 위한 도구, 부동산

1장_ 부자가 되는 방법과 자본주의의 꽃, 레버리지

부자가 되는 방법, 생산수단을 확보하라!

자본가와 생산수단

금융지식의 차이가 양극화의 시작

돈의 돈, 레버리지

레버리지의 가치 10가지

레버리지별 투자수익률 분석

2장_ 부자가되기위한생산수단금융·주식·부동산

금융의 이해와 복리의 마술

주식 투자, 학원비보다 우선?

부동산, 안정적인 투자상품

가장 쉬운 부동산 투자, 아파트 재건축

3장_ 수요와 공급, 그리고 주택가격

자본주의의 태생적 한계, 공급과잉

부동산가격의 13가지 경제 원칙

수요와 공급의 불일치

주택가격, 안정될 수 있을까?

4장_ 부동산가격의 결정요인, 인간의 심리와 협상방법

부동산가격의 결정요인

경제학도 심리, 부동산도 심리다

심리적 요인이 부동산가격에 영향을 미친 사례

가격은 협상에 따라 변화한다

참고문헌

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