빌딩 투자 그들은 어떻게 하는가 (2021.11)

빌딩 투자, 절대! 돈으로만 되는 것이 아니다.
사전 탐색에서 사후 관리까지, 이명희 전문가와 함께 하는 빌딩투자 A to Z
100세 시대를 준비하는 평범한 40대 직장인이 아파트를 팔고 건물주가 된 사연, 공동의 미래를 설계하고 싶었던 동창생 디자이너 셋의 파란만장 건축 이야기, 중국집 배달원에서 시작해 서울 상경 30년 만에 빌딩주가 된 자수성가 사장님, 월세 내던 건물을 매입하기로 한 외과의사가 선택한 인생 최대의 레버리지 투자…… 이들의 공통점은 빌딩 투자에 대한 확고한 목표, 최소한의 종자돈, 올바른 정보, 그리고 좋은 가이드를 만났다는 점이다. 빌딩 투자는 돈만 있다고 해서 되는 것이 아니다. 모든 매물 정보가 투명하게 인터넷에 공개되는 것도 아니다. 홍수처럼 쏟아지는 각종 정보 속에서 나에게 꼭 맞는 매물을 어떻게 알고 찾아낼 수 있을까? 대출을 최대한 이끌어내기 위해서는 어떻게 해야 할까? 건물을 매입하면 그걸로 끝일까?
강남 건물주들의 멘토로 불리는 저자는 그동안 쌓아온 빌딩 투자 노하우를 이해하기 쉽고 간결하게 전달한다. 투자 계획부터 자금 조달 그리고 우리가 생각하지 못한 건물 활용 및 운용까지, 빌딩 투자를 처음 시작할 때 꼭 읽어야 할 내용으로만 채웠다. 이 책은 과열된 투자 시장에서 누구보다 빠르고 정확한 안목으로 부동산 시야를 넓히고 싶은 당신을 위한 맞춤형 망원경이자 빌딩으로 향하는 당신의 돌다리를 두들겨줄 균형감 있는 안전한 지름길이 되어줄 것이다.

살고 있는 집으로 돈 버는 시대는 끝났다?!
이제는 빌딩이다
몇 년 전만 해도 부동산 투자라 함은 은퇴 후 노후 준비를 목적으로 하는 5060세대들이 대부분이었지만, 주식, 가상화폐, 아파트 등 투자 광풍이 불면서 지금은 경제적 자유를 꿈꾸는 파이어족인 2040세대까지 부동산 시장에 뛰어들고 있다. 특히 환금성은 좋지만, 안정성이 떨어지는 주식이나 가상화폐에 비해 부동산은 높은 안정성과 수익성을 보장하면서 젊은 층들 사이에서도 ‘내 집 마련’의 꿈과 함께 주목받고 있다.

“2021년 1분기, 서울의 수익형 부동산 매매총액 9조 1,874억 원, 거래 건수 4,209건!
집계가 시작된 2006년 이후 1분기 기준 최대 수준이다.” (본문 18쪽)

하지만 떨어질 줄 모르는 아파트값에 부동산 규제 정책이 날로 심해지면서 부동산 시장의 흐름이 달라지고 있다. 부동산은 초기 투자 금액이 여타 다른 투자에 비해 높기 때문에 100% 자기 자본만으로 하기는 어렵다. 그래서 기본적으로 대출을 활용하는데 현재 주거용 부동산인 아파트의 경우 대출 비율이 점점 낮아지는 등 대출 조건이 까다로워졌다. 이에 비해 수익형 부동산인 빌딩은 아직 최대 70%까지 대출이 가능하면서 부동산 투자자들의 관심이 쏠리고 있다.

알고 나면 가장 빠른 지름길
레버리지 투자
그러나 빌딩이라고 하면 평범한 월급쟁이는 넘볼 수 없는 투자 대상이라고 생각한다. 소위 말해 ‘있는’ 사람들이나 하는 투자라고 생각한다. 하지만 최근 들어 꼬마빌딩과 같은 중소형 빌딩의 가치가 새롭게 주목을 받으면서 빌딩 투자에 관심을 보이는 사람들이 많아졌다. 대체 그들은 어떻게 빌딩에 투자하는 것일까?
‘빚도 자산이다’라는 말을 들어본 적 있을 것이다. 이는 레버리지 효과에서 나온 말이다. 쉽게 예를 들어 1억 원짜리 상가를 자기 자본으로만 산다고 하면 매달 100만 원씩 8년을 모아도 부족하다. 하지만 대출을 70%를 받는다면, 3천만 원만 있으면 된다. 이를 세를 주면 대출 이자를 갚고도 오히려 추가 수익이 생긴다. 때문에 레버리지를 잘만 활용하면 소액으로 남들보다 빨리 자산을 취득할 수 있다.
이 책은 빌딩 투자자들의 레버리지 활용법부터 빌딩 투자 시 이것만은 꼭 알아야 할 저자의 팁, 그리고 부동산에서 가장 중요한 입지 관련 정보까지 알차게 담겨 있다. 막연하게 여겨지던 ‘건물주’의 꿈을 현실로 만들고자 하는 사람들에게 꼭 필요한 투자 입문서이자 좋은 빌딩 투자 가이드가 되어 줄 것이다.

이명희
‘부’의 업그레이드는 그 자체가 ‘목적’이 아닌, 한 사람의 삶의 가치를 보다 풍요롭게 만들어주는 ‘목적’을 향한 ‘수단’이기를 바라는 부동산 컨설턴트. 경매부터 시작해 주거용 아파트 및 상업용 상가분양 컨설턴트로 차차 분야를 넓혀 투자에 대한 혼란만 가중되고 있는 과도한 정보의 홍수 속에서 내 돈을 지키며, 동시에 자산 가치를 상승시킬 만한 명품 빌딩이 무엇인지를 안내하고자 한다. 현재 렉스 중개주식회사 소속으로 매년 5천억 원 이상의 거래를 성사시키며 국내에서 손꼽히는 빌딩 전문 컨설턴트로 활동하고 있다.

머리말
프롤로그: ‘있는’ 사람들이 모인다는 그곳,
왜 빌딩인가

1층 빌딩의 주인은 무엇이 다른가
 적재적소의 ‘목’을 볼 줄 아는 ‘안목’
 기필코 이뤄내고야 말겠다는 ‘독기’
 ‘때’를 놓치지 않는 결단력
 무에서 유를 만들어내는 힘, 디벨롭
 지출을 수익으로 전환하는 ‘전략’

2층 기초부터 하나씩 쌓아가는 고수의 빌딩 투자 설계도
 투자 계획: #내돈내업, 가용 자산 수준을 고려하라
 용도 설정: 어떤 빌딩을 원하는가
 자금 조달: ‘갓물주’의 크레딧, 레버리지 활용법
 위치 선정: ‘빌린이’에서 ‘불린이’로 이끄는 명당의 기준
 건물 활용: 빌딩을 브랜딩하라
 건물 운용: 아는 만큼 돈이 된다
 잠깐! 놓치면 안 되는 것들: 세금과 문서

3층 투자의 시대, 돈을 부르는 빌딩은 어떻게 사는가
 최저 금액으로 건물주 되는 길, 경매&공매
 강남의 상가보다 강북·수도권의 빌딩이 더 낫다?!
 빌딩 간접투자의 허와 실
 기대수익이 나지 않더라도 기댈 수 있는 플랜B?!

4층 지금은 탈 강남 시대, 고수가 주목한 그곳
‘판’을 뒤흔드는 도시기본계획
 도심권의 핵폭풍, 데카르트 용산
 철길 따라 ‘베드타운’ 안녕, 날개 단 동북권
 DMC 중심의 문화산업특화지역, 서북권
 창조적 지식기반의 고용기능 확산지, 서남권
 국제적 관광과 쇼핑기반의 중심지, 동남권
 교통 수혜지 만한 곳 없다, 수도권

에필로그

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