제2의 대장동에 투자하라 (2022.2)

어려운 토지 투자, 지역 잠재성에 답이 있다

반복적인 임장으로 감춰진 보석 같은 투자처를 모색하자

요즘 ‘대장동’이 정치적으로 뜨거운 감자가 되고 있다. 하지만 부동산 시장에서는 훨씬 이전부터 크게 이목이 집중한 곳이었다. 그렇게 된 이면에는 판교신도시와 분당신도시의 역할이 지대했다. 대장동은 이제 수도권을 지배할 수 있는 랜드마크(Landmark)이자 투자 공간으로 점화된 지경이다. 이제는 대장동에서 눈을 돌려 제2의 대장동을 모색할 때다. 대장동이라는 등잔 밑에 아직은 밝혀지지 않은 제2의 대장동을 찾아 투자할 때인 것이다.

대장동의 등잔 밑은 용인과 성남 일대다. 토지 투자는 지역의 잠재성을 보고 투자해야 한다. 이곳은 지역의 잠재성 면에서 탁월한 투자처다. 우선 젊은 층 인구가 많고, 은퇴자들이 선호하는 지역이기 때문이다. 그러나 막상 투자하기로 결정을 내리면 다른 곳에 비해 큰 투자 비용이 걸림돌이 된다. 하지만 간과하지 말아야 할 것이 환금성이다. 투자에 있어서 환금성은 제1의 가치다. 반복적인 임장을 통해 위험성을 줄이고 환금성이 높은 제2의 대장동 용인과 성남 일대에 주목하자.

제2의 대장동인 용인과 성남 일대에 주목하라

분당, 일산, 판교, 용인 등 변화와 진화가 급격한 지역에 성공적인 투자를 하고 재투자를 계획하고 있는 저자는 그간 토지 투자를 해오며 쌓은 노하우를 나누기 위해 이 책을 저술했다. 모두 5개의 장으로 구성되어 있으며 1장에서는 토지 투자의 원리와 순리라는 제목으로 어렵게 생각되는 토지 투자의 기본 원칙을 설명했다. 2장에서는 토지 투자자가 반드시 알아둬야 할 십계명을 알기 쉽게 전달하며 현장답사 노하우도 전해주고 있다. 3장에서는 초보 토지 투자자들에게 안전한 토지 투자 비법을 소개한다. 리스크를 최소화하되 리스크가 전혀 없는 투자는 있을 수 없으므로 리스크에도 투자해야 할 타이밍이 있다는 것을 이야기하고 있다. 4장에서는 토지 투자 노하우와 큰 실수를 줄일 수 있는 방법을 소개한다. 5장에서는 제2의 대장동인 성남과 용인에 주목해야 하는 이유를 설명하고 있다. 이 책을 통해 토지 투자에 대한 기본 지식을 습득하고 성공적으로 투자할 수 있는 투자처를 모색해보자.

양경수

건국대 토지 전문가 과정, 동국대 부동산 자산관리 과정, 매경 부동산 자산관리 과정, 단국대 부동산 자산관리 등을 직장생활 중에 졸업과 수료했다.

왜 강남에 새로운 도시가 만들어지고, 분당, 일산 등 1기 신도시 조성 목적이 무엇인지 제대로 인지하지 못했던 자신을 원망하기도 했지만, 강남과 1기 신도시 대신 경기도 안산 시화공단 주변에 쓰러져가는 구옥을 매입하면서 부동산에 눈을 뜨게 된 것을 천만다행으로 여기고 있다. 덕분에 경매, 공매, 지방 토지 투자 등 여러 방면으로 투자 전선에 뛰어들어 성공할 수 있었다.

소문에 떠도는 호재를 따라 향후 입지 분석 및 전망까지 할 수 있는 노하우를 취득하고 용인 수지 일대 미분양아파트를 매입해서 오랜 기간 투자한 후 시세차익을 얻었다. 강남, 성수동, 건대역, 송파구 일대, 분당, 일산, 판교, 용인 등 변화와 진화가 많은 지역에 투자했고 장차 재투자를 계획하고 있다. 이후 여러 각도의 활발한 임장활동 경험을 토대로 마련한 노하우를 활용해서 지금은 제2의 대장동이라고 할 수 있는 용인 일대와 판교 일대를 두루 살피고 있다. 판교와 용인 일대에서 초보자들을 위한 토지 투자 강좌를 매주 실시하며 성공 노하우를 나누고 있다.

프롤로그 …… 4

1장 토지 투자의 원리와 순리

01 싼 땅은 있지만 싼 집은 없다 …… 15

02 땅 투자는 큰 공간에, 집 투자는 작은 공간에 투자하는 것 …… 24

03 두 개의 투자 공간 …… 29

04 부동산 입지를 개척하는 사람들 …… 32

05 부동산 거품(가격독재현상)은 부동산 주인의 자존심이다 …… 35

06 부동산 개발에 따른 3가지 현상 …… 39

07 개발의 가치와 보전의 가치 …… 43

08 토지이용계획확인서와 지적도의 가치 차이 …… 50

2장 토지 투자 십계명 스스로 수시로 정하기

01 토지 투자자가 반드시 공부(이해)해야 할 사안 …… 55

02 상가매입 십계명과 토지 투자 십계명 …… 58

03 그린벨트의 종류(규제의 종류) …… 62

04 수도권정비계획법의 가치평가 기준 …… 66

05 편견은 바퀴벌레다 …… 70

06 성공의 재료 사용하기 …… 74

07 지역 랜드마크 발췌과정과 현장답사과정 …… 81

08 지역 랜드마크의 가치 기준 …… 84

09 현명한 투자자 …… 92

10 부동산 ‘쉽계명’ …… 95

11 돈이 되는 부동산과 독이 되는 부동산 구별하기 …… 102

12 투자의 3요소와 실수요가치 …… 105

3장 고수들이 개미에게 전하는 고언

01 부동산 10대 안전수칙 …… 111

02 개미들의 토지 쇼핑방법 …… 116

03 ‘난개발’도 개발의 종류가 될 수 있는 이유 …… 120

04 토지사용승낙서의 2가지 용도 …… 125

05 성숙한 삶(부동산 노하우)의 도구 …… 129

06 인간의 힘으로 부동산 가격을 잡을 수 없는 연유 …… 133

07 리스크 없는 투자는 없다 …… 138

08 리스크를 물리칠 수 있는 대안 …… 141

09 돈이 되는 공간이란? …… 144

10 토지 투자자에게 필요한 물건 …… 148

4장 고수가 지향하는 땅 투자 비법

01 더 알아보기와 다 알아보기 …… 155

02 투자의 기능이 탁월한 기회의 공간은 어디인가? …… 158

03 지상 최고의 희소가치 공간(희망 공간) …… 167

04 투자 공간과 실수요 공간을 선정하는 방법 …… 171

05 개발청사진이 존재하는 공간과 존재하지 않는 공간 …… 179

06 땅 투자 시 큰 실수 안 하는 방법 …… 182

07 맹지(백지) 상태를 기회의 공간으로 만드는 작업 …… 185

08 맹지 투자자가 주목해야 할 대목 …… 189

5장 제2의 대장동을 모색할 수 있는 기회의 땅

01 부동산 마니아들이 가장 많이 방문하는 현장답사지역 …… 197

02 제2의 대장동 일대 부동산이 무조건 오르는 이유 …… 201

03 대한민국을 좌지우지할 수 있는 신도시 4인방 …… 204

04 성남과 용인은 경기도가 낳은 이란성 쌍둥이 …… 213

05 대한민국 5번째 거대도시와 7번째 광역시는 여기! …… 229