지성의 돈되는 부동산 1인 법인 (2022.2 개정판)

“부동산 규제 시대, 다양한 투자 전략을 위한 선택”

설립부터 활용까지 쉽게 따라하는 나 혼자 법인 만들기 A to Z

명의 문제, 양도소득세 중과, 건강보험료 부담 …

그럼에도 투자를 해야 한다면 ‘부동산 법인’이 답이다!

Q) 부동산 법인의 시대는 이제 끝났다던데?

A) 정부 규제가 강화되면서 기존에 비해 불리해진 측면은 있지만, 법인은 여전히 명의 문제와 양도소득세 문제를 해결하는 중요한 수단이다. 게다가 복잡해진 투자 상황에서 개인투자자와 법인투자자의 두 가지 무기를 자유자재로 활용할 줄 아는 사람에게는 오히려 더 많은 기회가 열리고 있는 것이 사실.

Q) 1인법인으로 어떻게 명의, 대출, 세금 문제를 해결할 수 있을까?

A) 법인은 엄연히 개인과 구분되는 하나의 인격체이기 때문에, 법인 명의의 주택이 여러 채이더라도 개인 명의의 주택이 없다면 무주택자 자격을 유지할 수 있다. 다주택자들을 꼼짝 없이 묶고 있는 부동산 환경 속에서 합법적 명의 분산의 중요한 수단이 된다.

Q) 법인의 세금은 정말로 개인보다 적을까?

A) 개인의 양도소득세 세율은 6~45%(중과 적용 시 최고 75%)까지 높아지지만, 법인은 2억 원까지 법인세율 10%과 200억 원까지 20%, 그리고 추가과세 20%만 적용받는다. 양도소득세 과세표준이 1,200만 원을 넘는 순간 법인이 월등히 유리해지는 것이다. 다만 취득세와 보유세 측면에서 기존에 비해 혜택이 많이 줄어들었으므로 새로운 전략을 모색해야 할 때다.

Q) 부동산 투자 초보도 법인을 설립할 수 있을까?

A) 부동산 법인은 오히려 초보에게 장점이 많다. 적은 경험으로 손해를 보더라도 리스크가 줄어들 뿐 아니라, 무주택 또는 1주택자의 혜택을 계속 유지할 수 있기 때문이다. 처음 시작하는 초보자라면 오히려 법인을 이용해서 ‘연습용’ 물건에 투자하는 것도 방법이다.

Q) 법인의 수익을 대표가 마음대로 가져올 수 없다던데?

A) 1인법인과 법인의 대표는 엄연히 다른 존재이므로 대표가 법인의 수익금을 가져오려면 세금을 내야 한다. 하지만 법인으로부터 급여를 받을 수 있고, 투자 관련 비용을 법인통장에서 지출하는 등 다양한 절약법으로 이러한 단점을 상쇄할 수 있다.

Q) 법인을 설립하고 운영하는 것이 어렵지 않을까?

A) 기본적 개념을 숙지하고 있다면 법인 설립은 법무사의 도움을, 운영은 세무사의 도움을 받아 진행해도 충분하다. 관심과 의지만 있다면 방법은 이 책에서 모두 알려준다.

지은이 : 지성

부동산 법인 대표. 투자 멘토. 실전투자가. 법인을 활용한 역발상 투자 전략을 활용해 수익을 올리고 있다. 20대에 부동산 투자를 시작하여 18년차를 맞이한 투자가로, 한 때는 일 년에 수십여 채를 사고팔 정도로 부동산 투자에 빠져 살았다. 하지만 세금과 명의 문제의 벽을 경험한 후 오래갈 수 있는 투자 전략을 고민하다가 일찌감치 법인 설립에 눈을 떴다. 현재 그가 대표이사로 운영 중인 법인이 관리·운용하는 투자용 부동산은 수십 채에 달한다.

지난 18년간 몸으로 부딪혀 배운 생생한 투자 경험을 아낌없이 나누어 주는 투자 멘토로서, 부동산 법인 설립 및 전업 투자자를 꿈꾸는 이들을 위한 강의를 진행하고 있다.

감수 : 이승현

진진세무회계 대표 회계사. 부동산절세연구소 소장.

북극성부동산재테크, 나라감정평가법인 고문세무사.

고려대 경영학과를 졸업한 후 삼일회계법인에서 회계사로 근무했고, 건국대 부동산대학원에서 금융투자를 전공했다.

‘자본가’라는 필명으로 세금 강의를 하고 칼럼을 쓰다가 ‘부동산 투자하는 회계사’로 알려지기 시작했다.

《지성의 돈되는 부동산 1인 법인》을 감수했고, 건국대학교, 김포대학교, 나라감정평가법인, 북극성부동산재테크, 북극성아카데미, 월급쟁이부자들, 러닝스푼즈, 밸류맵캠퍼스, 한경재테크쇼, 머니쇼 등 수많은 기관과 부동산 커뮤니티에서 강의했다.

현재는 부동산 세금에 특화된 진진세무회계를 운영하며 투자자들과 절세 노하우를 나누고 있고, 부동산 1위 유튜브 채널인 <집코노미TV>에서 ‘절세병법’ 코너를 진행하고 있다.

이 책은 수년간의 실제 투자 경험과 2,000건이 넘는 부동산 절세 상담, 1,000건이 넘는 양도·상속·증여세 신고, 200건이 넘는 부동산법인 기장업무를 통해 얻은 전문 지식을 바탕으로 쓰였다. 부동산 투자자라면 반드시 알아야 할 절세의 모든 것을 담았다.

개정판 서문_ ’아직도 법인 하냐’는 사람들에게

초판 서문_ 투자를 시작하는 전혀 새로운 방법

감수의 말_ “이봐, 해 보기나 했어?” (이승현 세무사)

Part 01. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

01. 초보일수록 법인으로 시작하라

| 법인 설립에 대한 오해와 진실 | 힘들게 탈세하지 말고, 합법적으로 절세하자

02. 중과의 시대, 법인이 필요한 이유

| 절세의 차원이 다르다 | 중과 규제에서 자유롭다 | 비교과세의 영향을 받지 않는다 | [J's TIP] 단기매매 할 때도 법인이 좋은 이유 | [J's TIP] 법인과 임대사업자는 다르다

03. 각종 비용이 절약된다

| 활동비를 세금에서 공제받을 수 있다 | 법인 운영비용으로 인정되는 항목들 | 건강보험료가 줄어든다 | 모든 비용 처리는 투명하게

04. 법인을 활용한 합법적 명의 분산

명의를 나눌수록 세금은 줄어든다 | 공동투자보다 법인 설립이 낫다 | 법인이라는 착한 친구와 명의를 나눠 보자 | 명의 고민은 곧 투자 방향에 대한 고민 | [J's TIP] 부부가 함께 투자해야 하는 이유

05. 대출규제에서 상대적으로 자유롭다

| 법인대출은 개인대출과 어떻게 다른가 | 개인의 소득증빙은 미리 만들어 두자 | [J's TIP] 현금만 쓴다고 신용등급이 높아질까

06. 리스크를 분산할 수 있다

| 투자자라면 항상 리스크를 생각하자 | 납세시기 분산으로 지급 리스크 줄이기 | 공부가 깊어질수록 돈 버는 방법이 보인다

07. 개인의 세금 VS 법인의 세금

| 개인의 취득세 vs 법인의 취득세 | 개인의 보유세 vs 법인의 보유세 | 개인의 임대소득세 vs 법인의 법인세 |개인의 양도소득세 vs 법인의 법인세·추가과세 | 법인의 부가가치세 | [J's TIP] 법인은 장기보유특별공제가 없다

Focus_ 임대주택 등록에 대한 개인적 생각

Part 02. 부동산 법인 설립하는 방법

08. 기본사항 결정하기

| 법인 이름은 겹치지 않게 | 주소지는 과밀억제권역을 피해서 | 사업목적은 가능하면 다양하게 | [J's TIP] 살고 있는 집에 설립할 수도 있다

09. 지분 관련 내용 결정하기

| 자본금은 많을 필요가 없다 | 주식비율 정할 땐 과점주주를 고려하자 | 법인 발기인 및 대표이사는 누구로 할까 | 감사는 누구를 임명할까 | 세무사만 잘 만나도 절반은 성공이다 | [J's TIP] 공무원?대기업 임원도 법인 설립 가능할까 | [J's TIP] 법인 설립 기간은 최소 10일의 여유를 둘 것

10. 도전! 법무사 없이 셀프 설립하기

| 상호·사업목적·본점주소지 정하기 | 자본규모·주식수·지분비율 정하기 | 임원 정하기 | 등기소에서 법인 등기하기 | 세무서에서 한 번 더 사업자등록 하기 | [J's TIP] 법인 인감도장을 먼저 만들자 | [J's TIP] 변경사항 신고는 늦추지 말자

11. 기존 부동산을 법인으로 넘기려면

| 현금이 충분하다면 ‘세감면 포괄양수도’를 활용하자 | 현금이 적다면 ‘세감면 현물출자’를 활용하자 | [J's TIP] 현물출자는 법원의 인가가 필요하다

12. 기존의 다른 법인을 인수할 수도 있다

| 문제는 기존 법인의 채무 | 마이너스 법인을 인수한다면 | 다른 업종과 시너지를 낼 수도 있다

Focus_ 법인과 증여 문제

Part 03. 법인의 투자법은 어떻게 다를까

13. 법인으로 부동산 매입하기

| 명의변경 특약을 활용하자 | 간주매매사업자의 위험을 피하는 방법

14.법인으로 대출 받기

| 다양한 대출 방법을 고민하자 | 법인 대출은 이제 정말 불가능한 걸까 | 신규법인이라도 겁낼 필요 없다 | [J's TIP] 가장 좋은 대출은 특판 상품

15. 법인으로 부동산 임대하기

| 법인에게 더욱 중요한 중개사의 역할 | 법인도 임대주택 등록 혜택을 받을 수 있다 | [J's TIP] 세입자가 된다면 특약을 추가하자

16. 법인으로 부동산 매도하기

| 복잡한 부가가치세 구조를 이해하자 | 부가가치세 부담을 피하고 싶다면

17. 법인에게는 손해 보는 것도 전략이다

올해의 손해를 내년으로 미루는 이월결손금 공제 | 관점을 바꾸면 물건의 가치가 달라진다

18. 법인의 돈을 꼭 가져와야만 할까

| 활동비를 법인카드로 충당하기 | 배당금으로 가져오기 | 법인이 대표에게 빌려주는 가지급금 | 대표가 법인에게 빌려주는 가수금

Focus_ 투자자는 생각을 열어두어야 한다

Part 04. 운영 및 관리의 실전노하우

19. 인건비는 어떻게 처리할까

| 임직원 월급은 얼마가 적당할까 | 4대 보험료는 어떻게 처리할까 | 가족도 직원으로 채용할 수 있을까 | [J's TIP] 4대 보험료 모의계산 사이트 | [J's TIP] 건강보험 직장가입자의 피부양자 등록

20. 법인카드는 만능이 아니다

적격증빙의 중요성 | 법인카드 활용 범위는 어디까지일까

21. 그 밖의 비용 처리하기

| 사업장 임대료 처리하는 방법 | 업무용 차량 유지 비용 처리하는 방법 | 인테리어 비용 처리하는 방법 | 애매할 땐 일단 가지급금으로

22. 세금계산서 발행하기

| 인테리어 및 공사 비용 | 컨설팅 비용

23. 법인을 청산하는 경우

| 폐업을 해도 법인이 사라지지는 않는다 | 법인을 완전히 없애기로 결정하는 해산 | 해산을 구체적으로 진행하는 청산 | 법인의 파산

24. 세무조사에 대비하는 자세

| 평소에 준비해 놓으면 걱정할 필요 없다 | 더욱 철저해지고 있는 과세 시스템 | 당신의 ‘세금지수’는 어느 정도인가

Focus_ 당장 책상 앞에서 더나라

맺는 말_ 지식은 나눌수록 불어난다

부록_ 법인 설립과 운영에 필요한 서류양식 모음