부동산 설계된 절망 (2022.3)

뉴욕타임스 베스트셀러・주목도서 | 빌 게이츠가 꼽은 “올해의 놀라운 책”

퍼블리셔스위클리, NPR 선정 올해의 책 | 아마존 베스트셀러

정말로 중요한 책이 나왔다. … 이 책을 통해 어떤 자원이 불평등을 조장했다면,

그 자원이 그걸 되돌릴 수도 있음을 이해하게 될 것이다.

― 피트 부티지지, 미 교통장관

부동산 시장은 진정 ‘보이지 않는 손’이 만든 게임일까?

‘부자들의 금고’가 된 주택 시장은 불평등과 불공정을 바로잡는 장이 될 수 있을까?

부동산으로 인한 사회 갈등이 어느 때보다 극심하고 ‘부동산 선거’로 불리는 이번 대통령 선거에 출마한 후보들은 정부의 부동산 정책을 비판하며 부동산 공약을 주요 공약으로 내걸고 있다. 부동산으로 인한 불평등 심화는 ‘수요와 공급의 곡선’과 ‘시장의 섭리’를 무시한 정책 때문일까? 부동산을 향한 개인들의 욕망을 무시한 결과일까? 수요에 맞춰 공급을 확대하면 ‘보이지 않는 손’이 부동산으로 인한 사회 갈등을 진정시킬 수 있을까? 주택 소유를 향한 욕망은 어떻게 생겨난 것이며, 그 욕망의 추구를 승인하고 장려한 것은 무엇인가?

정책 전문가이자 교육 불평등 문제를 오랜 시간 연구해 온 저자는 이 책에서 정책이 길들일 수 없는 부동산 시장, 국민 개개인의 욕망 추구라는 환상 뒤에 숨어 온 ‘국가’의 존재를 드러낸다. 개발 구역 선정과 개발 지원금, 도로와 공공서비스 확충, 주택담보대출 보증과 세액공제에 이르기까지 행정부, 사법부, 금융 감독 기관과 교육기관에서 시행된 “중립적인 체하는 정부 정책”들과 각종 법안과 판결들이 어떻게 차별적 주거 시장을 만들어 왔으며 불공정과 불평등을 강화해 왔는지를 탄탄한 조사로 파헤친다.

저자는 미국 사회를 분열시키는 핵심적인 문제인 인종차별의 한가운데에 ‘부동산’이 있음을 역설한다. 주거지와 주택 소유 여부는 미국 사회에서도 계급 격차의 핵심이며, 이를 둘러싸고 차별을 강화하는 일자리, 세금과 소득공제, 대출 승인 여부, 학군과 교육, 고속도로와 대중교통 노선 설치에 이르기까지 겹겹이 쌓인 의도적이고 차별적인 정책이 이 현실의 배후라고 지적한다. 이 책은 미국, 인종 분리라는 배경에서 쓰였음에도 우리가 마주한 현실의 작동을 놀랍도록 낱낱이 폭로한다.

“자기 집을 소유하라” 캠페인과 ‘게토’가 된 공영주택 사이, 주거 복지의 함정은 무엇인가?

왜 가난한 사람들은 주택을 통해 자산 격차를 극복하지 못하는가?

미국에서 정부 차원의 주택 소유 장려가 시작된 것은 1917년 러시아혁명이 계기였다. 연방정부는 미국 내 공산주의 발흥을 막기 위해 대대적인 “자기 집을 소유하라” 캠페인을 벌였고, 이는 ‘자기 집 소유’가 자본주의 체제에서만 가능한 것이기 때문이었다. 정부는 초등학생들에게 “우리는 집이 있다”는 문구가 새겨진 배지를 나눠 주고, 200만 부가 넘는 포스터를 제작해서 여러 공장과 사업장에 붙였으며, 전국 단위 신문 광고를 게재했다. 포스터와 신문광고에는 백인 부부와 백인 가정의 이미지가 담겨 있었다. 국가가 그리는 진정한 ‘미국인’의 모습은 주택을 소유한 백인 가정으로 정해져 있던 것이다. 여러 정권에 걸친 캠페인에 별다른 소득이 없자 루스벨트 행정부는 주택 구입를 위한 대출을 장려하기 위해 연방주택관리국(FHA)을 창설해 국가가 호명한 시민들, 즉 백인 미국인들의 주택 소유를 지원했다. 이 기관은 편향적인 대출 보증 심사 기준으로 인종 간 주거 격차를 벌리는 데 결정적인 역할을 했다.

백인들이 파격적인 조건으로 국가 보증 대출을 받아 주택 소유자가 되는 사이에 유색인종, 남부의 폭력을 피하고 군수 산업 일자리를 구하기 위해 북부로 대거 이주한 아프리카계 미국인들은 어디에 살고 있었을까? 이들은 전쟁 시기 지어진 임시 주택을 여러 가정이 쪼개 살고 있었다. 백인들에게 공급됐던 널찍한 공영주택에는 거주 자격이 없었기 때문이다. 애초에 공영주택은 중산층 진입을 앞둔 백인들이 주택 소유자가 되기 전까지 머무는 임시적인 주거지로 설계됐고, 백인들이 자가 소유자가 되어 떠난 빈집들이 문젯거리가 되고 난 한참 후에야 아프리카계 미국인들의 몫으로 주어졌다. 하지만 백인들이 떠난 그 동네들에 대한 정부 지원은 줄어들었고, 금세 ‘게토’가 됐다.

더불어 아프리카계 미국인들은 질 낮은 일자리, 열악할 뿐 아니라 직주 근접이 불가능한 주거를 견뎌야 했다. 높은 월세 때문에 자가 구입은커녕 저축에서도 멀어졌고, ‘최소한의 주거 복지’로 마련된 주택 바우처로 구할 수 있는 집이 있는 동네는 공공서비스와 교육의 질까지 낮았다. 이런 환경은 생활, 교육, 소득 수준에서 세대를 이은 불평등을 강화했다. 하지만 이런 집을 구할 바우처조차 예산 때문에 늘 부족했다. 어렵게 저축을 해 집을 사려 해도 이런 사회경제적 취약성을 타깃으로 삼은 부동산업자와 금융 기관의 악질적인 할부와 대출 제도는 ‘합법적인 틀’에서 이들의 자산을 어렵지 않게 빼앗아 갔다. 가난하고 유색인이 모여 사는 동네에 어렵게 집을 마련한들 자산 격차가 줄기는커녕 지방 정부가 고용한 감정평가사들이 과대평가한 주택 가치 때문에 백인들만 사는 부유한 동네보다 주택 보유세마저도 더 많이 내야 했다.

랜햄법과 1949년 건축법, 오바마 행정부까지 수차례 개정된 공정주거법등 주거 문제 해결을 위한 법 제정 때마다 의회와 행정부의 정치 공학으로 인해 특정 인종과 계급의 주택 구매를 막는 요인들은 계속 살아남았다. 온건하게나마 주거 차별을 금지하는 방식으로 법안이 개정되더라도 지방 정부 관리들과, 민간 업체는 교묘하게 법망을 빠져나갔고, 대법원은 그런 관행을 공식적으로 용인하곤 했다.

주택이 많아지기만 하면 모두가 ‘원하는 집’에 살 수 있을까?

시민의 평등권과 주택 문제 해소는 어떻게 함께 갈 수 있을까?

저자는 어떤 정책도 중립적일 수 없다는 점, ‘모두’를 위한 정책을 다시 정의해야 한다고 강조한다. 주거 불평등을 해소하기 위한 첫 걸음으로 개인이 처한 사회경제적 환경에 따라 겉으로는 차별과 무관해 보이는 정책이 서로 다른 영향을 끼치게 된다는 “차별적 영향disparate impact"에 주목해야 한다. 저자는 이런 차별적 영향이 극명한 정책으로 주택담보대출 이자 공제 정책을 가장 치명적인 것으로 꼽는다. 이 정책으로 소득수준이 높은 주택 소유자들은 소유 자체만으로 모두 수혜를 받게 되지만, 세입자들은 그에 상응하는 혜택을 받지 못했다고 지적한다. 특히 주택 소유자들의 공제 혜택은 '선착순'이 아닌 반면, 저소득층 주거 복지를 위한 주택 바우처를 받기 위한 줄은 줄지 않고, 그마저도 예산 부족으로 모두에게 주어지지 않는다. 이런 차이는 명백한 차별이며, 불평등과 양극화를 더욱 심화시키는 정책이라고 꼬집는다.

저자는 이 책을 통해 지금 존재하는 차별을 ‘사실상’ 존재하는 현실, 정부 정책만으로 해결할 수 없는 문제로 치부하기를 멈추자고 제안한다. 또한 주거를 중심으로 일자리, 대출 규제, 교육, 세금 제도 등 여러 층위에서 벌어진 차별과 불평등에 대한 책임이 시장의 동학이나 개인의 욕망만의 문제가 아님을 인정하는 데서 변화가 시작될 것이라고 말한다. 더불어 불공정과 불평등을 바로잡는 과정에서 기득권자의 불이익은 피할 수 없는 것이며, ‘모두’에게 좋기만 한 해결책은 없을 것임을 명확히해야 한다는 점도 강조한다. 사회 통합을 위한 정책에 따르는 희생을 명확하게 인식시키지 않으면 사회적 갈등은 보다 거칠고 과장된 모습으로 나타날 수밖에 없다는 것이다. 결국 가장 중요한 것은 부동산 문제를 밀도 있게 문제를 이해하고 시정할 정부를 선택하는 우리 한 사람 한 사람의 역할과 책임이라는 데도 방점을 찍는다. 지금 필요한 것은 모두를 위한다는 뭉툭한 미사여구를 넘어선 비전이며, 이 책은 우리 한 사람 한 사람이 그 비전을 명확하게 바라볼 밑거름이 될 것이다.

지은이 : 리처드 로스스타인

미 경제정책연구소 Economic Policy Institute 연구원이자 서굿마셜연구소Thurgood Marshall Institute 선임 연구원, 공정과포용사회를위한하스연구소 Hass Institute for a Fair and Inclusive Society 선임 연구원. 주거와 교육 문제에서의 불평등에 천착해 온 현대사 연구자이자 정책 전문가다. UC버클리, 컬럼비아대학, 하버드교육대학원, 스탠퍼드교육대학원에서 교육과 주거 관련 경제 정책과 불평등에 대해 강의했다. 《뉴욕타임스》에 교육칼럼을 오래 연재했고, 『우리는 어디에 있는가?: 미국 학업성취도의 신화와 실재』, 『다른 모든 것은 평등하다: 공립학교와 사립학교는 얼마나 다른가?』, 『계급과 학교: 흑인-백인 간 학업성취도 격차를 줄이는 사회, 경제, 교육 개혁』 등 교육 제도와 정책에 관련된 책을 다수 집필했다.

그간의 단독, 공동 연구들을 집대성해 펴낸 『부동산, 설계된 절망』은 뉴욕타임스 베스트셀러이자 주목도서, 빌 게이츠가 꼽은 “올해의 놀라운 책”, 퍼블리셔스위클리, NPR 에서 올해의 책으로 선정되었고, 이 책으로 저자는 힐먼프라이스와 캘리포니아북어워드에서 수상했다.

옮긴이 : 김병순

전문번역가로 활동하며 다양한 분야의 책을 우리말로 옮기고 있다. 《텅 빈 지구》, 《불로소득 자본주의》, 《빈곤자본》, 《21세기 시민혁명》, 《귀환》, 《젓가락》, 《양심 경제》, 《커피, 만인을 위한 철학》, 《인재 쇼크》, 《세계문제와 자본주의 문화》, 《제자 간디, 스승으로 죽다》, 《과학자의 관찰 노트》, 《자본주의의 기원과 서양의 발흥》, 《왜 가난한 사람들은 부자를 위해 투표하는가》, 《성장의 한계》, 《디데이》, 《달팽이 안단테》, 《월드체인징》(공역), 《산티아고, 거룩한 바보들의 길》, 《탐욕의 종말》, 《그라민은행 이야기》, 《생명은 끝이 없는 길을 간다》, 《사회·법 체계로 본 근대 과학사 강의》, 《인간의 얼굴을 한 시장 경제, 공정 무역》, 《경제 인류학으로 본 세계 무역의 역사》, 《여우처럼 걸어라》, 《옥스퍼드 음식의 역사》 등 다수의 책을 번역했다. 

들어가며

1장 샌프란시스코가 그렇다면 다른 곳은 어련할까?

2장 게토가 된 공영주택

3장 격화되는 분리

4장 “자기 집을 소유하라”

5장 민간 계약과 정부의 강제집행

6장 백인 중산층의 교외 이주

7장 국세청과 금융 감독 기관의 책임 방기

8장 공공서비스와 학군이 심화시키는 차별

9장 국가 묵인 폭력

10장 억눌린 소득

11장 전망과 회고

12장 해결책

맺음말

부록: 자주 묻는 질문

감사의 말

해제 ‘보이는 손’이 만든 주거 불평등

옮긴이의 말

주

참고 문헌

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