토지투자의 보물지도 (2022.3)

소문에 휩쓸리는 투자는 망한다.

투자를 하기 전 반드시 분석해야 하는

도시기본계획의 핵심은 무엇인가?

누구나 안정된 삶을 위해 투자를 하고 싶어 하지만 수많은 종목 중 무엇 하나 확실한 투자는 없다. “어떻게 성공할 것인가?”라는 과제를 해결하기 위해 공부하고 답사하고 전문가를 찾지만, 결국 결정은 본인 자신이 내릴 수밖에 없다. 정말 외롭고 힘든 선택이다.

어떤 투자든 자신이 연구했던 분야에서 성공하고 싶지 않은 사람은 없을 것이다. 그렇다면 어떻게 해야 하는가?

가장 좋은 방법은 토지투자로 수차례 돈을 번 사람과 함께 투자를 해보는 방법이다. 리스크도 줄이고, 투자 노하우도 배울 수 있으니 주변에 그런 고수가 있어 도움을 받을 수 있다면 그 사람은 행운아가 분명하다. 그러나 그런 행운을 누릴 확률은 적다.

한편, 토지투자의 정석은 국가가 그려내는 토지이용계획에 대해 꼼꼼히 체크해야 한다는 점이다. 그런 면에서 가장 큰 그림은 국토종합계획이지만 실제 투자를 하기 전에 보아야 할 것은 해당 지역의 ‘도시기본계획’이다. 단, 도시기본계획을 피상적으로 들여다보는 것만으로는 맥을 찾기가 쉽지 않다. 그런 면에서 이 책은 도시기본계획에서 중점적으로 보아야 하는 항목들과 그 정보가 의미하는 점을 분석해낼 수 있는 이해도이다.

이 책은 바로 그런 기회를 제공하기 위해서 쓰였다. 투자에서 성공하기 위해서 필요한 세 가지 덕목, 즉 기초지식과 분석력, 그리고 과감한 결단력을 갖출 수 있도록 돕는다. 그리고 실제로 투자에 나서기 위해서 반드시 필요한 하나의 항목, 어느 땅에 투자할 것인지에 대한 안목을 제공하기 위해서는 반드시 도시기본계획부터 분석할 수 있어야 함을 역설하고 몇몇 지자체의 사례를 통해 방법론을 제시한다. 도시기본계획이야 말로 토지투자의 나침반이자 보물지도이기 때문이다.

큰돈을 움직여야 하는 투자임에도 기본적인 지식도 없이 감에 의존하거나 다른 사람들을 좇아서 땅을 매입하는 경우가 많다. 이렇게 해서는 돈을 벌었더라도 어쩌다 한번이고, 나중에는 실패할 가능성이 높다. 운에 맡겨서는 안 된다. 상위 그룹이 하는 투자 방식을 배워야 한다. 그러기 위해서는 기본적인 지식과 참, 거짓을 구별할 수 있는 능력을 부단히 갈고 닦아야 한다.

부동산도 하나의 학문이다. 이론을 모르고는 접근 자체가 안 된다. 경험이 있다 해도 이론을 모르면 사기당하기 쉽고, 지식이 있어도 경험이 없다면 아마추어를 벗어나지 못한다.

필자는 실전투자 경험이 없는 예비투자자들이라면 반드시 도시기본계획을 활용한 과학적인 「모의투자」를 해보도록 권하면서 그를 위한 투자지식들을 상세하게 소개하고 있다.

지은이 : 이인수

(코랜드연구소장)

20년 가까이 토지 관련 PM 컨설팅 경력을 바탕으로 토지 중개, 분양 중개, 토지 매입 및 개발, 매도, 세무, 법무 컨설팅 등 다양 한 업무 영역에서 이름을 알려왔으며 3만여 명의 회원들이 열독 하는 도서관 형태의 토지투자 플랫폼을 운영하며 많은 소액 재테 크 토지투자자들뿐만 아니라 각종 토지민원인, 매각을 희망하는 토지소유자, 개발분양 사업자들로부터 커다란 호응을 얻고 있다. 한편 10여 년간 소액 토지투자자를 위한 토지투자정보 제공과 커뮤니티제공 취지로 개설한 네이버 카페 ‘땅개미모’(http://cafe. naver.com/korland1212)를 운영하면서 일찍부터 인터넷 토지공 간을 개척했고, 카페 회원들을 대상으로 토지투자에서 발생하는 수많은 문제들을 상담해 주는 지식 나눔이 역할을 하고 있다. 수 년 동안 토지투자자들을 대상으로 한 강좌와 정보 그리고 지 식경험을 묶어 제공했던 토지 전문 강의록이 뜨거운 반응을 얻었 으며, 비도시 지역에서의 PM으로서 토지 매입, 인허가처리, 토목 공사 그리고 건축 컨설팅 등을 현장에서 심도 깊게 축적한 경험을 바탕으로 수익성 있는 토지투자 관련 정보와 지식을 나누고자 하는 희망을 가지고 있다.

위크엔드펜션 대표이사, 한국펜션창업연구소 소장, 한국능률협회 펜션창업 과정 강사를 거쳤으며, 코랜드연구소 소장으로 일하고 있다. 저서로는 『맹지탈출』『3년 3배 오르는 땅투자 투시경』『창고 공장부지 투자전략과 기술』『나라 땅 내 땅처럼 사용하기』 『산지의 개발과 활용』『도시농부의 토지투자』『그린벨트 투자의 법칙』『분할과 합병』이 있으며, 『펜션 재미있는 실천학』『펜션경영입문』을 번역 출간했다.

006 들어가는 말

제1장 도시기본계획이란 무엇인가

01 도시기본계획의 개념 분석

우리나라 국토 공간계획의 체계

도시기본계획의 수립 절차

도시계획시설

제2장 도시기본계획을 투자에 활용하기

041 투자하기 전에 먼저 도시기본계획을 이해하라

046 국토종합계획은 ‘숲’, 도시기본계획은 ‘나무’

투자를 보는 큰 눈, 국토종합계획

제5차 국토종합계획 2020~2040

도시기본계획에 숨어 있는 투자의 미래가치

077 토지투자를 위한 도시기본계획 분석법

도시기본계획의 목표년도와 계획인구 파악

도시기본계획상 개발축과 교통축 파악

도시기본계획의 실현 가능성과 효과 분석

083 실전 활용을 위한 도시기본계획 요소들

토지경매 입찰 전에 먼저 도시기본계획을 보라

비전문가들이 경매에 입찰을 할 때는 어떻게 접근해야 하는가?

고급정보는 주민공람을 활용하라

민원인의 행정관서 공략법

지방의회 회의록에 월척이 있다

숨어 있는 위험, 지자체 내규

예산의 배정과 집행에 따른 투자 시점 잡기

107 토지이용계획확인서로 도시기본계획 판독하기

용도지역제

용도지역의 개념

용도지역과 토지투자 그리고 개발

도시관리계획의 내용을 확인해 주는 토지이용계획확인서

도시·군 기본계획 수립 현황

121 인구유입 통계를 투자에 활용하는 법

지자체 별 인구유입과 도시기본계획의 수립

인구와 투자 그리고 도시기본계획

투자를 위한 인구유입 분석

제3장 도시기본계획을 활용한 투자 테크닉

137 투자의 핵을 공략하라

비도시 성장관리지역이 핵심이다!

계획관리지역의 특성과 이해

계획관리지역에 대한 규제완화 추세에 주목하라!

계획관리지역의 개발가능행위의 범위

성장관리 방안과 건폐율·용적률의 완화 인센티브

성장관리 방안 수립지침

149 관리지역 세분화 투자법

관리지역 세분화와 토지투자

관리지역 세분화와 토지적성평가

땅값을 좌우하는 토지적성평가

관리지역 세분화 대응 요령

보전용지를 피하라

관리지역종세분화 사례 분석

172 토지적성평가지침을 활용한 투자법

토지적성평가 지표군을 투자에 활용하라

관리지역 지표군의 결정 해독

177 계획관리지역 투자법 해설

도시 용지 공급 확대로 소액 장기투자 적격

시가화 예정지구나 발전 속도가 느린 지자체 토지에 주목

180 토자투자와 용도지역 변경

용도지역은 토지의 계급장

용도지역을 활용한 투자법

194 황금의 땅 시가화예정용지 투자법

시가화예정용지란?

돈이 묶이는 보전용지

시가화 압력에 투자하라

시가화예정용지 분석 예시

209 도시기본계획으로 판독하는 용도지역·구역과 지가의 인과관계

용도지역 변경이 가져오는 가치의 변화에 주목

용도지역과 달라지는 토지의 가격

용도지역과 토지의 이용 방향

218 도시계획시설의 실효 장기미집행 도시계획시설 투자법

장기미집행 도시계획시설 투자 전망

도시계획시설 부지란 무엇을 의미하는가?

결정된 도시계획시설은 어떻게?

도시계획시설 부지 투자법

미집행시설의 투자가치

제4장 투자 유망 지역의 도시기본계획 분석

233 당진_ 2025년 도시기본계획 분석

주요 개발축 분석

도시기본 구상도 분석

토지적성평가 분석

시가화예정용지 분석

위성사진 분석

해당 지자체 주요 사업계획 분석

요점정리

241 광주시_2025년 도시기본계획 분석

성남-여주간 복선전철 역세권 개발 계획

경기도 성남 판교 - 여주간 복선 전철 노선

244 세종시_2030 도시기본계획 분석

건폐율과 용적률의 비교

건축할 수 있는 건축물의 비교

계획관리지역

생산관리지역

보전관리지역

이 정도는 알아야 부동산 고수

보전관리지역에서 건축할 수 있는 건축물

264 평택_2035 도시기본계획 분석

평택 도시기본계획 변경

평택시 기본 방향 및 목표

도시 공간구조 구상 대안 1

도시공간구조 대안 2

발전 축

생활권 개발 방향

인구배분계획

274 안성_2030 도시기본계획

도시의 미래상

계획인구 및 외부 유입률

공간구조 및 생활권 설정

282 파주_2030 도시기본계획 분석

공간구조상 종합

생활권별 계획 방향

시가화예정용지 주요 사업계획

파주시 교통체계 구상도

제5장 도시기본계획 관련 법규

305 도시·군 기본계획 수립지침

국토계획법에 따른 도시·군 기본계획 수립지침

기초조사의 내용과 방법

도시기본 구상도 작성기준

공원·녹지 체계 기본 구상도

교통계획도

각종 현황도 작성기준

380 토지적성평가

평가지표