무조건 돈 버는 부동산 절세 비법 (2022.3)

2022 확 바뀐 부동산 세법 완벽 분석

슈퍼개미 이정윤 세무사와 국내 최정상 세무 전문가 5인이 전하는

‘누구나 꼭 알아야 하는 세금 지식의 모든 것’

부동산 정책이 아무리 바뀌어도 세금 줄일 방법은 있습니다!

주요 부동산 세금, 보유 주택수, 주택 유형별 총정리

알고 싶은 맞춤 절세 비법을 쉽고 빠르게!

아는 만큼 내 돈 지키는 개정 세법의 핵심을 80여 개의 Q&A로 수록

“30억 아파트 증여하는데 세금만 13억”

“한국 자산세, OECD 회원국 중 1위”

“용도 변경했다가 1주택자→다주택자 세금 폭탄”

2017년 8·2 부동산 대책을 시작으로 매년 세법이 바뀌면서 가만히 있다가 세금 부담을 겪는 경우가 늘고 있다. 가진 집이 많고 부유한 다주택자뿐만 아니라 은퇴한 고령층, 10년 이상 열심히 일하고 자가를 마련한 맞벌이 부부 등 중산층·서민도 마찬가지다.

문제는 세법 자체가 어렵고 자주 바뀌기 때문에 모르거나 개정 전 내용을 대충 알고는 피해를 본다는 점이다. 양도 시기, 보유 기간, 보유한 주택 수에 따라 세금은 천차만별이다. 소홀하게 생각했다가 수억 원 대의 큰 손해를 볼 수 있다. 세금에 대해 반드시 공부해야 하는 이유다.

『무조건 돈 버는 부동산 절세 비법』은 쉽다! 법조문의 단순 인용이 아닌 80가지 문답식 구성, 다양한 사례와 도표로 내용을 풀어냈다.

아울러 읽기 편하다! 양도세·종부세·재산세·증여세·상속세 등 세금별로, 무주택자는 물론 다주택자와 법인을 포함한 유형별로 순서를 구성해 세금을 내는 과정에서의 해법, 꼭 알아야 하는 내용을 빠르게 찾아서 볼 수 있다.

무엇보다도 이 책은 반드시 알아야 할 세금 상식과 절세 방법을 모두 담았다. ‘주식 투자하는 회계사’로 잘 알려진 저자 이정윤 회계사와 최형진, 홍용학, 이하나, 민광식, 차하나 5인의 공저자 회계사들은 지역 세무서와 국세청, 법무부-한국생산성본부 대표세무사 등의 경험을 모두 녹여 최대한 알기 쉽게 내용을 정리했다. 세법을 처음 접하는 독자들도 어렵지 않게 관련 지식을 얻으면서 취득부터 보유, 처분까지 모든 시점에서의 절세 전략을 세울 수 있다.

2022년 부동산 세제의 틀은 어떻게 바뀔까요?

1주택 보유 기간과 거주 기간 계산은 어떻게 하나요?

취득세와 종부세 줄이는 방법은 어떻게 될까요?

다주택자인데 절세를 위한 양도 순서가 어떻게 되나요?

상속세와 증여세의 계산 방법은 어떻게 다른가요?

공동명의로 취득하는 것이 유리한가요?

내게 필요한 세법을 제대로 알면 소중한 돈을 지킬 수 있다

보유부터 상속까지 몰랐다가 후회 말고 똑똑하게 세금 내자!

왜 지금, 절세 방법을 배워야 하는가

현재의 세법은 적용 방법이 복잡하고 온갖 예외, 특례를 담고 있어서 아는 만큼 이득을 볼 수 있게 만들어져 있다. 동시에 나도 모르게 큰 부담을 지게 하고 손해를 보게 만드는 법이기도 하다.

■ 자가 외에 투자 목적의 주택 또는 오피스텔이나 분양권을 보유하고 있으면 2주택자, 3주택자로 분류되어 최대 75%의 양도세를 부담한다.

■ 2022년부터 공정시장가액비율이 100%로 책정되어 2주택자로 분류되면 3,500만 원, 3주택자로 분류되면 7,200만 원을 종부세로 내야 한다. (수도권 공시지가 8억 원~13억 원 주택 기준)

■ 무주택자 A씨는 결혼 15년 만에 생애 첫 자가를 갖게 됐다. 전업주부인 아내에게 증여를 했는데 신고 후 증여세를 내야 한다는 사실을 모르고 생활하다가 증여세 가산세를 물게 됐다.

2017년 8·2 부동산 대책을 시작으로 2022년까지 계속해서 세법이 개정되었다. 이에 따라 무주택자와 다주택자, 투자 초보와 전문 투자자 할 것 없이 세금 부과의 근거인 세법을 모르면 큰코다치는 시대가 되었다.

그러나 분양권의 주택수 포함, 세율 상승, 중과세 신설 등 세부 사항을 세무사 아닌 일반 시민이 일일이 따라잡기란 쉬운 일이 아니다. 심지어 세무사들 가운데서도‘양포세’(양도세 상담을 포기한 세무사)라는 신조어가 생기기도 했다. 세법의 진입장벽은 높아지고 납세자는 내 재산을 ‘가지고 있었을 뿐인데’ 추징을 당하기도 한다.

세무 에이스 6인이 알려주는 세금 절약의 비법 공개

『무조건 돈 버는 부동산 절세 비법』은 다년간의 풍부한 세무 처리 경험, 전문성을 갖춘 여섯 명의 세무사가 의기투합해 지은 책이다. 특히 이정윤 세무사의 경우 슈퍼개미이기에 앞서 ‘기본 깔끔’한 절세로 명성이 높은 세무법인의 대표세무사다. 최형진 세무사는 13년간 국세청에서 일하며 세무조사 등을 담당해 납세자들이 놓치고 조심해야 하는 부분을 꿰뚫어 보며 공저자로 참여했다.

저자들의 공통된 바람은 각각의 독자들이 필요한 세법 내용을 쉽게 이해하고, 전략적인 납세와 투자를 하도록 돕자는 것이었다. 이를 위해 저자들은 업무로 바쁜 중에도 밤을 새우며 바뀐 세법의 구석구석을 분석하는 한편 풀어쓴 내용을 기억할 수 있도록 사례와 도표를 첨부했다.

이에 더해 저자들은 목차 구성부터 많은 공을 들였다. 세무 의뢰인, 지인들이 주로 궁금해하거나 이해하기 힘들어하는 내용 80가지를 추린 다음 주요 세금별, 유형별로 분류했다. 딱딱한 법조문이나 『주택과 세금』 대신 이 책에서 필요한 내용을 곧바로 찾아 읽을 수 있도록 만든 점이 돋보인다.

“법의 틀 안에서의 절세는 나를 위한 권리”

공저자 이하나 세무사는 독자에게 드리는 메시지를 통해 ‘절세는 권리’라고 강조한다. 『무조건 돈 버는 부동산 절세 비법』은 우리가 이 권리에 그동안 무심했음을 일깨우고 권리를 지켰을 때 얼마나 극적인 차이가 나타나는지 보여주는 책이다. 예를 들면 이 책에는 일반주택과 상속주택을 한 채씩 보유했는데 딸에게 일반주택을 증여하는 사례가 나온다. 단순증여 시 1억 9천 5백만 원을 증여세·양도세로 내야 하지만, 부담부증여라는 방법을 이용해 1억 원 이상 세액을 줄이고 6천만 원만 부담하면 된다는 것이다.

저자들은 더 나아가 개인의 절세에 그치지 않고, 주택임대사업자나 법인으로 등록해 얻을 수 있는 세제 혜택까지 함께 소개한다. 흔한 세법 해설의 차원을 넘어 개정 내용의 완전 분석, 납세하는 독자 입장에서의 알차고 명쾌한 전달까지! 그 어려운 것을 해낸 이 책을 잘 이해한다면 ‘굳은 돈’이 주는 즐거움, 여유 자금으로 인한 투자 성공의 기회에 한결 가까워져 있을 것이다. 

이정윤

초등학교 3학년, 장래희망이 부자라고 외쳤다. 돈의 개념도 잘 잡히지 않은 시절부터 ‘백조 부자’의 꿈을 꿀 정도로 부자가 되는 데 진심이었다. 군대에서 모은 10만 원으로 첫 주식 투자를 시작했고 투자 3년 만에 100억 원을 벌었다. 이후 세무사 자격증을 따고 건국대학교 부동산대학원에서 석사학위를 취득하면서 진정한 투자 전문가의 길을 걷게 되었다.

키움증권 실전투자대회에서 4년 연속 수상하였으며, 2017년 장기투자자의 꿈이라 할 수 있는 5% 지분공시를 통해 ‘슈퍼개미’로 이름을 알렸다. 현재는 밸런스택스컨설팅그룹, 밸런스에셋의 대표이기도 하다. 20년 이상 주식시장에서 살아남은 자타공인 우리나라 최고의 주식 투자자로서 이제는 취미도 특기도 모두 주식이 되어버렸다. 약 19만 명 구독자를 보유한 유튜브 채널 ‘슈퍼개미 이세무사TV’를 통해 자신의 노하우를 주식 투자자들에게 전하며, 대한민국 최고의 슈퍼개미이자 재테크 전문가로 활동하고 있다.

● 경력

(현) 밸런스에셋 대표

(현) 밸런스투자아카데미 대표

(현) 밸런스택스컨설팅그룹 대표

(전) 세무법인 창조 대표 세무사

키움증권 실전투자대회 4년(2013~2016) 연속 수상

샘표식품 지분공시(2017년)

프롤로그

1장 주택 절세 전략, 기본부터 알고 시작하자!

1. 세금은 어떤 기준으로 부과되나요?

2. 납세의무는 언제부터 시작되나요?

3. 양도소득세를 내야 하는 대상에는 어떤 것이 있나요?

4. 어떤 경우에는 양도로 보지 않나요?

5. 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

6. 과세표준이 무엇인가요?

7. 비과세와 감면의 차이는 무엇인가요?

8. 예정신고와 확정신고의 차이는 무엇인가요?

9. 가산세와 가산금의 차이는 무엇인가요?

10. 국세징수권이 무엇인가요?

11. 재산세와 종합부동산세는 어떻게 다른가요?

12. 재산세를 내고 종부세를 또 내야 하나요?

2장 1주택자가 방심하지 말고 절세해야 하는 이유

13. 부모와 따로 사는 자녀, 별도 세대가 될 수 있을까요?

14. 저는 1주택자인가요?

15. 이런 경우 주택수 계산에 포함되나요??

16. 1세대 1주택 비과세를 받으려면 보유, 거주 요건이 어떻게

되나요?

17. 이사 가기 위해 일시적으로 주택이 2채가 됐는데 어떻게

비과세 받을 수 있나요?

18. 2주택이더라도 비과세를 받을 수 있는 예외가 있나요?

19. 고가주택은 얼마나 많은 세금을 내야 하나요?

20. 무주택자가 주택을 취득할 때 단독명의와 공동명의 중 무

엇이 유리한가요?

21. 1주택인데 종합부동산세는 단독명의와 공동명의 중 무엇이

유리한가요?

3장 다주택자가 반드시 알아야 하는 절세 비법

22. 조정대상지역과 투기과열지구, 어떻게 다른가요?

23. 다주택자가 조정대상지역의 주택을 양도한다면 어떤 규제

를 받나요?

24. 다주택자의 중과세는 어떻게 판단하나요?

25. 중과세 판단 시 주택 수에서 제외되는 주택은?

26. 3주택자인데 중과 안 되는 주택이 있을까요?

27. 2주택자에게만 특별히 중과가 안 되는 주택이 있다던데요?

28. 다주택자의 취득세는 얼마나 나오나요?

29. 다주택자의 종합부동산세는 얼마나 나오나요?

30. 다주택자인데 절세를 위한 양도 순서가 어떻게 되나요?

31. 양도 말고 다주택자의 또 다른 종부세 절세법은?

4장 내집 보유하면서 세금 아끼는 방법

32. 주택 공시가격이 오르면 보유세도 그만큼 올라가나요?

33. 종합부동산세 계산 시 주택 수는 어떻게 계산하나요?

34. 1세대 1주택자는 보유세를 안 내도 되나요?

35. 다주택자는 임대사업자 등록을 하는 게 유리한가요?

36. 1주택자와 다주택자는 종합부동산세 계산법이 다른가요?

5장 행복한 미래를 위한 상속세, 증여세 절세법

37. 증여세와 상속세는 무엇이 다른가요?

38. 상속세와 증여세의 계산 구조는 어떻게 다른가요?

39. 주택을 자녀에게 증여하는 게 좋을까요? 상속하는 게 좋을

까요?

40. 부담부증여를 하면 세금을 줄일 수 있나요?

41. 주택을 상속받았는데 비과세가 가능할까요?

42. 상속받은 주택을 양도하고 싶은데 절세 방법이 있나요?

43. 부모님 명의 주택에서 무상으로 거주 중인데 증여세를 내

야 하나요?

44. 배우자로부터 주택을 증여받은 후 바로 양도하면 양도소득

세가 없나요?

45. 배우자에게 주택을 시세보다 저렴하게 양도해도 되나요?

46. 주택 취득 자금이 부족한데 부모님께 현금을 빌릴 때 고려

할 사항이 있을까요?

47. 동거 주택을 상속 받았는데 절세 방법이 있나요?

6장 재건축·재개발 조합원입주권, 분양권 등의 절세

48. 재건축·재개발에서 관리처분계획 인가일이 무엇을 의미하

나요?

49. 추가분담금을 받거나 낼 때 양도세를 내야 하나요?

50. 1주택자인데 입주권을 보유하는 경우 비과세를 받을 수는

없나요?

51. 입주권과 분양권의 차이는 무엇인가요?

52. 종전 주택, 입주권, 신축 주택 중 어느 시점에 팔면 가장

유리한가요?

53. 재건축 후 완공된 아파트의 양도세 계산은 어떻게 되나요?

54. 재개발·재건축 조합원입주권과 분양권의 취득세는 어떻게

되나요?

7장 다양한 주택 유형에 따른 절세 방법(상가주택, 오피스텔, 다가구, 다세대 등 포함)

55. 다세대주택과 다가구주택의 차이점은 무엇인가요?

56. 다가구주택만 보유할 때 주의할 세금은 없나요?

57. 상가주택 취득 시 신축과 매매 중 무엇이 유리한가요?

58. 공동명의로 취득하는 것이 유리한가요?

59. 상가에는 부가세가 붙는다는데 상가주택 취득 시 계약서는

어떻게 작성하나요?

60. 상가주택에서 주택과 상가면적에 따라 양도소득세가 달라

지지나요?

61. 오래된 상가주택이라 취득계약서가 없는데, 어떻게 양도차

익을 계산하나요?

62. 상가주택에서 토지 또는 건물만 증여해도 되나요?

63. 오피스텔이 주택수에 포함되면 절세 방법은 없나요?

8장 주택임대사업자를 위한 현미경 절세 방법

64. 주택임대를 하면 꼭 사업자등록을 해야 하나요?

65. 주택임대사업자로 등록하면 어떤 지방세 감면을 받을 수

있나요?

66. 주택임대사업자로 등록하는 경우 의무와 과태료는 어떻게

되나요?

67. 주택임대사업자의 국세 세제 혜택은 어떤 것이 있나요?

68. 주택임대사업자의 장기보유특별공제 추가공제와 감면 혜택

은 무엇인가요?

69. 주택임대사업자 자동말소, 자진말소는 무슨 차이가 있나

요?

70. 주택임대사업자는 사업장현황신고와 종합소득세 신고를 꼭

해야 하나요?

71. 주택임대소득의 계산 방법은 무엇인가요?

72. 장부 작성이 어려운 영세 사업자의 주택임대소득세 신고는

어떻게 해야 하나요?

73. 주택임대사업자가 되면 건강보험료 피부양자 자격은 유지

되나요?

9장 법인을 활용하는 부동산 절세 스킬

74. 부동산매매법인의 장·단점은 무엇인가요?

75. 법인 설립등기 및 사업자등록 방법은 무엇인가요?

76. 수도권 과밀억제권역 내 법인을 설립하면 취득세, 등록면

허세가 중과되나요?

77. 특수관계 주주가 법인을 설립할 때 유의할 점은 무엇인가

요?

78. 법인 토지 등 양도소득에 대한 법인세 추가 과세는 어떻게

되나요?

79. 강화된 법인 주택분 종합부동산세와 절세 방안은 무엇인가

요?

80. 부동산매매법인의 부가가치세는 어떤 건가요?

81. 법인 경비 처리, 가지급금·가수금 처리는 어떻게 해야 하

나요?

82. 법인 인건비 지급 시 유의할 사항은 무엇인가요?

83. 법인주택임대사업자의 세제 혜택은 무엇인가요?