김학렬의 부동산 투자 절대 원칙 (2022.4)

수요 예측, 분양가 책정에서 실패한 적 없는 리서치 전문가가 답한다

-Q 지금 아파트를 사도 될까?

A 전체적인 수요와 공급을 봐야 한다. 구체적인 나의 상황에 집중하라.

-Q 집값 오를까? 떨어질까?

A 집값 폭락, 기대하지 마라. 1기 신도시 같은 대규모 공급 없이는 대세 하락 어렵다.

-Q 언제 사고 언제 팔아야 할까?

A 조금 싼 듯할 때 사고, 좀 비싸다는 인식이 생길 때 판다.

-Q 상황별 솔루션을 조언한다면?

A 무주택자는 반드시 집 사고, 1주택자는 더 좋은 곳을 찾아라. 다주택자는 공부하라.

-Q 전문가나 뉴스도 전망이 서로 다르다. 어떻게 받아들일까?

A 매일 변동 분석할 필요 없다. 장기적인 가치 변동을 파악하라

-Q 이렇게 많이 올랐는데 또 오를 수 있을까?

A 미래 가치에 투자하라. 부동산도 ‘잡주’ 아닌 ‘우량주’를 사야 한다.

-Q 지금 같은 시장에서는 뭘 해야 할까?

A 대세 하락인지 일시 조정인지 원인 분석 후 판단하라.

-Q 실수요와 투자 수요, 어떻게 구별하나?

A 거주 목적인지 아닌지만 보면 된다.

근본부터 튼튼히 다지도록 도와주는 확실한 지침서

부동산 투자는 공식을 만들어 일정한 패턴대로 일반화할 수 없다. 수요와 공급의 미묘한 차이, 교통과 상권, 교육 환경 변화에 따라 입지에 대한 평가 역시 큰 폭으로 변동하기 때문이다. 또한 부동산은 적정 가격의 매수 구간이라는 게 없다. ‘이 지역’, ‘이 단지’, ‘이 물건’은 단 하나이기 때문이다. 유사한 물건이 많이 쌓여 있지 않은 이상, 그 물건을 소유하기 위해서는 남들보다 더 많이 지불해야 한다. 그뿐인가. 부동산만큼 정책 변화에 좌우되는 게 없다. 어떤 대책 하나만 나와도 온갖 매체와 전문가들이 이해득실을 따지며 분석과 전망을 거듭 내놓는다.

설상가상으로 내로라하는 전문가들의 조언도 천차만별이다. 지금은 잠시 숨을 골라야 한다는 사람, 한시라도 빨리 올라타지 않으면 평생 내 집에서 살기는 글렀다는 사람, 서울이나 수도권이 어렵다면 지방에라도 갭 투자를 하라는 사람…… 도대체 누구 말을 들어야 할까?

저자는 단언한다. “정부나 제도권 전문가 말 듣지 마라. 나만의 인사이트를 가져야 한다. 중요한 것은 전문가들의 조언이 아니라 나만의 기준이다.”

부동산의 4대 키 바잉 팩터 ‘교통, 상권, 교육, 환경’

부동산의 기본 중의 기본인 입지를 이해하려면 좋은 입지를 결정하는 핵심 요소를 이해하고 설명할 수 있어야 한다. 예측하기 어려운 부동산 시장이지만 교통, 상권, 교육, 환경의 입지 분석 4요소를 정확히 이해한다면 변화하는 상황을 잘 이해하고 좀더 유연하게 대처할 수 있을 것이다. 저자는 부동산 최고수답게, 각각의 키 바잉 팩터가 부동산 수요를 어떻게 좌우하는지, 더 주목해야 할 요소는 무엇이며 각각의 상관관계는 무엇인지 차근차근 설명한다.

이제 막 부동산에 눈을 뜬 사람도, 한두 번 실전 경험을 가지고 있는 사람도, 핵심만 짚어주는 빠숑과 함께라면 좀더 쉽게 부동산 공부를 시작할 수 있을 것이다.

아파트 시세 변동률, 입주 예정 물량을 한눈에 파악

책에는 아파트의 수요 파악을 위해 ‘지난 10년간 아파트 시세 변동률’, ‘전국 아파트 시세 변동률’, ‘전국 아파트 입주 예정 물량’, ‘수도권 입주 예정 물량’, ‘서울시 구별 입주 예정 물량’ 등의 통계가 실려 있다. 상권에 따른 입지 분석을 위해 ‘2021년 대한민국 매출 100대 상권’ 표도 살펴보고 ‘지하철 역별 하차 승객 수 순위’도 조사했다. 국내외 부동산 관련 리서치만 20년 이상, 1,000건 이상 수행한 조사 전문가의 공력이 그대로 드러나는 부분이다.

부동산 자료 찾는 구체적 방법 소개

부동산 투자에서 가장 중요한 건 결국 가격이다. 입지 평가도, 상품 경쟁력 비교도, 궁극적으로는 매수 적정가 여부를 파악하기 위해서 아닌가? 국토교통부 실거래가 공개시스템, 한국부동산원 부동산거래관리시스템부터 주요 프롭테크 어플까지, 아파트 가격 정보를 확인하는 방법 12가지를 소개했다.

또한 주요 키 바잉 팩터인 교통망 확인을 위해 지하철과 경전철, GTX 노선의 신설 구간과 연장 구간을 총정리했다. 각자 자신만의 부동산 기준을 세우기 위해 무엇을 해야 할지 감이 잡힐 것이다.

어디서도 볼 수 없는 특별부록

향후 5년 동안 부동산에서 눈여겨볼 것 딱 한 가지만 꼽으라면 단연코 ‘새 아파트’다. 새 아파트는 새로 지어지는 것도 있지만 새 아파트가 될 것도 있다. 바로 재건축·재개발 물건이다. 책에는 특별부록으로 수도권과 광역시의 1,209개 구역 재건축 재개발 리스트를 총정리해서 실었다. 해당 구역과 건립 예정 세대수뿐만 아니라 시공사와 현재 진행 단계까지 수록한 최신 자료이니만큼 이 부록 하나만으로도 엄청난 가치를 지닌 정보를 얻는 것이다.

지은이 : 김학렬(빠숑)

필명 빠숑

스마트튜브 부동산조사연구소 및 스마트튜브 경제아카데미 대표. 네이버 공인 대한민국 부동산 분야 최강 인플루언서로 최고의 입지 전문가이며 인기 부동산 칼럼니스트다. 대한민국 대표 부동산 채널인 ‘빠숑의 세상 답사기’ 운영자로, 블로그 이웃 약 17만 명, 유튜브 구독자 약 17만 명이다.

국내 최고의 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장으로 일했다. 지난 20여 년간 국토교통부, LH공사, 한국부동산원 등 공공기관과 GS건설, 현대건설, 삼성물산, 대림산업, 피데스개발 등 국내 대표 건설사들과 1,000여 개의 국내외 부동산 리서치 프로젝트를 진행했으며, 조선일보, 중앙일보, 동아일보, 한국경제신문, 매일경제신문 등에서 칼럼니스트와 부동산 자문위원으로 활동하고 있다.

지금까지 쓴 책으로 《김학렬의 부동산 투자 절대 원칙》, 《대한민국 부동산 미래지도》, 《이제부터는 오를 곳만 오른다》, 《대한민국 부동산 사용 설명서》, 《수도권 알짜 부동산 답사기》, 《지금도 사야 할 아파트는 있다》, 《서울이 아니어도 오를 곳은 오른다》, 《서울 부동산의 미래》 등이 있다.

추천사 _ 부동산과 주식, 결이 같으면서도 다른 투자 | 윤지호

프롤로그 _ 기초를 튼튼히 다져 주는, 변치 않을 부동산 교과서

1부 관점: 정답은 없다. 과정이다

1. 지금 살까? 기다릴까?

2. 통계 믿지 마라

3. 집값 폭락, 기대하지 마라

4. 주택 소유 유형별 부동산 전략

5. ‘빠숑’에 대한 세 가지 오해

2부 원칙: 비법 말고 나만의 잣대를 가져라

1. 중요한 건 나만의 기준

2. ‘내 집 마련’이 최우선

3. 팔 수 없으면 사지 마라

4. 초보 부동산 투자자가 빠지기 쉬운 함정

3부 선택: 네 가지만 보면 된다

1. 교통 환경

2. 교육 환경

3. 상권 환경

4. 자연환경

4부 분석: 투기 말고 투자하라

1. 지금 같은 시장에서는 뭘 해야 할까?

2. 투자 적격 시세

3. 수요 추정 방법

4. 실수요와 투자 수요 구별법

5. 수용 가능 가격

6. 투자와 금리

5부 가치: 가격 말고 가치를 보라

1. 가격 인식 단계

2. 프리미엄 발생 조건

3. 서울의 진짜 거품

4. 부동산 시장 하락 가능성

6부 미래: 여기 말고 멀리 보라

1. 나만 기다리는 싸고 좋은 전세는 없다

2. ‘영끌’에도 요령 필요하다

3. 비싸면 내 집 마련 안 할 것인가?

4. 규제 속에서 할 수 있는 것

5. 나이 불문! 당장 안정적으로 거주할 곳 확보하라

6. 미분양 통계는 착시다

7부 제언: 아전인수 말고 시장을 보라

1. 최악의 전세난 해결법

2. 내 집 마련 방안 4가지

3. 이유 있는 하락

4. 2020 주거실태조사 결과

5. 정부가 할 일

6. 시세는 누가 정하나?

에필로그 _ 대비하라, 부동산 시장의 블랙스완!

특별부록 _ 수도권·광역시 1,209개 구역 재건축 재개발 리스트