빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망 (2022.4)

부동산 투자는 사이클과 방향성을 읽는 것이 절대적으로 중요하다!

지금 부동산 시장은 어디쯤 와 있고 앞으로 어디로 갈 것인가

저자인 김기원 대표는 전작 『빅데이터 부동산 2021 대전망』에서 “한국 부동산 시장은 거대한 변곡점을 눈앞에 두고 있다. 그리고 부동산 시장의 상승세가 1년간은 더 이어질 수 있으며 최대 2년까지도 이어질 수 있다.”라고 언급한 바 있다. 또한 “2021년 하반기에서 2022년 상반기 무렵에는 서울, 경기, 대구 등과 같이 고평가된 지역들은 부동산 시장에 거대한 변곡점이 시작될 가능성이 매우 크다.”라고 전망하였다. 그는 이번 책에 『빅데이터 부동산 투자 2022-2023 대전망』에서는 본격적으로 한국 부동산 시장의 거대한 변곡점이 시작되었다는 다양한 근거들을 빅데이터들을 통해 제시하고 있다.

우선 2022~2023년 전망에 앞서 왜 2020년 중순부터 2021년 중순까지 부동산 시장이 역사적으로 기록될 정도로 상승했는지를 분석해야 한다. 그건 특수한 두 가지 이유가 있었다. 바로 첫 번째는 코로나19로 인한 유동성 증가와 초저금리였고 두 번째는 ‘임대차 3법’이었다. 그러나 2021년 8월을 기점으로 코로나19로 영향을 받았던 유동성과 초저금리의 시대는 끝나가고 있고 정부는 대출 규제를 강화하고 있다. 지금 부동산 시장은 투자 광풍에 의해 그 어느 때보다 본질가치 대비 고평가된 상황이다. 따라서 2022~2023 부동산 투자는 이전과는 다르게 갈 수 있다. 지역별 차이는 있겠지만 지금까지는 전국 부동산 시장은 상승이란 목표를 향해 움직여왔다면 앞으로는 반대 방향으로 움직이기 시작하는 변곡점에 와 있는 것이다.

이 책에서는 여러 부동산 관련 빅데이터들을 분석해서 지금 부동산 시장이 어디쯤 있는가를 파악하게 해주고 앞으로 부동산 시장의 방향성을 알려준다. 모든 투자에는 계절이 반복되는 것처럼 사이클이라는 것이 있다. 방향성은 사이클이 상승인가, 하락인가를 알려준다. 부동산에서 방향성은 중요하다. 부동산은 하루하루 등락 폭이 변화하는 주식과 달리 한번 목표를 향해 움직이기 시작하면 지속해서 한 방향을 향해 움직이는 거대한 항공모함과 같기 때문이다.

2022~2023년 부동산 주요 정부 정책과 이슈 분석

그리고 부동산 빅데이터가 콕 짚어주는 투자 유망지역!

그렇다면 이번 2022~2023 부동산의 사이클은 어떻게 될 것인가? 쌍봉을 찍고 대세 하락을 할 것인가, 아니면 즉시 대세 하락을 할 것인가? 다음과 같은 시나리오를 생각해볼 수 있다.

만약 미국의 금리 인상이 예상치를 넘어 지속되면 긴축 발작이 발생할 수 있으며 세계 경제에도 상당한 충격을 가할 수 있다. 그렇게 된다면 부동산 시장에도 좋지 않은 영향을 미칠 수 있으므로 2008년 하반기처럼 단기간에 부동산 가격이 급락할 수 있다. 하지만 그 이후에 다시 경기를 부양한다면 부동산 가격도 상승하는 흐름을 보이면서 쌍봉을 찍고 다시 하락할 가능성이 있을 것으로 판단된다. 하지만 코로나19로 인해 이미 역사상 유례를 찾아볼 수 없을 정도로 엄청난 유동성을 풀었기 때문에 추가로 경기 부양을 한다고 해도 한계가 있을 것이다. 그래서 이 책에서 저자들은 이번에는 수도권 부동산 시장의 흐름이 과거와 달리 쌍봉 없이 대세 하락할 가능성이 더 크다고 예상한다. 다만, 미래에 어떤 일이 생길지는 그 누구도 알 수 없기 때문에 100퍼센트 단언하기는 어렵다. 하지만 분명한 것은 서울과 주요 수도권 부동산 시장의 대세는 이미 하락 쪽으로 서서히 기울어지고 있다.

그러나 그렇다고 부동산 투자가 불가능한 것은 아니다. 부동산 시장은 상승기에도 하락하는 곳이 있고 하락기에도 상승하는 곳이 있다. 3장에서는 9개 부동산 빅데이터들 분석을 통해 전국 17개 시도 진단과 시도별 전망이 그래프로 자세히 소개돼 있다. 또한 5장에서는 2022~2023년 종합투자점수 랭킹과 유망지역을 콕 짚어준다. 전국에서 종합투자점수 상위 20위권 지역들을 자세히 살펴본다면 투자에서도 좋은 성적을 거둘 것이다. 투자는 실행한 자와 실행하지 않은 자 사이의 격차가 크다. 아직 투자하지 않았다면 아직도 늦지 않았다. 이제라도 빅데이터 부동산 투자를 참고해 투자에 나서야 한다.

지은이 : 김기원

리치톡톡

데이터노우즈 대표이사(리치고 서비스)

국내 1호 부동산 빅데이터 전문가

한양대학교 수학과를 졸업했고 미국 유타대학교University of Utah에서 컴퓨터 사이언스를 전공했다. 현재는 건국대학교 부동산 대학원 글로벌 프롭테크 학과에서 석사 과정을 하고 있다.

‘데이터를 답을 알고 있다.’라는 의미를 담아 데이터노우즈Dataknows라는 회사를 설립하였고 부동산 빅데이터와 인공지능을 결합하여 과학적인 의사결정을 도와주는 ‘리치고’ 서비스를 운영하고 있다. 리치고는 하나은행, KB부동산 외 다수의 금융권 앱에 탑재되어 있다. 또한 건설사, 운용사 등에 리치고를 활용한 컨설팅과 서비스 개발 등을 진행하며 부동산 시장의 흐름을 파악하는 데 등대가 되는 역할이 되고자 노력 중이다.

한경 온라인 재테크, 조선일보 부동산 트렌드쇼, 한경 서울 머니쇼, 한국부동산원, 삼프로, 815머니톡, 신사임당 등에서 빅데이터에 근거한 부동산 전망 강연 활동을 했다. 그는 인생에서 너무나 중요한 부동산과 관련된 의사결정에서 빅데이터에 근거한 과학적인 도움을 주고자 책을 집필하였다.

주요저서로는 『빅데이터 부동산 투자』(2018)와 『빅데이터 부동산 투자 2021 대전망』 등이 있다.

지은이 : 정세윤

줍줍인

가톨릭대학교 환경공학과 법학을 전공했고 현재 데이터노우즈에서 유망지역 리포트, 지역 분석 컨설팅, 마케팅 등을 진행하고 있다. 중개 보조원이었던 어머니를 따라 10대부터 중개업무를 경험했고 시장의 호황기에 부모님을 따라 부동산 투자를 경험했으며 불황기에도 미분양 아파트형 공장(지식산업센터), 아파트, 오피스텔 등에 대해 바이럴 마케팅을 진행하여 부동산 시장의 호황기와 불황기를 모두 경험했다. 실전 경험을 바탕으로 교보리얼코에서 임대차, 투자자문, 자산관리, 개발 등을 진행했다.

그는 컨설팅 업무를 진행하며 통계자료를 바탕으로 결과물을 만들어도 미래예측이 어렵다는 것을 느껴왔으나 리치고를 접하며 주거용 부동산의 미래 예측이 매우 정확하다는 것을 깨닫고 데이터노우즈의 일원이 되어 ‘덕업일치’를 실현하고 있다.

추천사 부동산 시장을 거시경제 지표 관점에서 분석하라

(홍춘욱, 리치고 인베스트먼트 대표)

프롤로그 한국 부동산 시장에 거대한 변곡점이 시작됐다

1장 부동산 시장이 변곡점에 도달하였다

역사상 최대 고평가 상태인 부동산 시장에 금리 인상은 치명타이다

임대차 3법으로 인한 전세가격 상승은 매매가격 상승으로 이어질 수 있는가

서울 아파트는 공급 부족으로 몇 년 더 상승할 것인가

2020년 여름부터 2021년 여름까지의 상승은 비정상적인 폭등장이었다

수도권 아파트의 상승과 하락을 정리하면 인사이트를 얻을 수 있다

위기의 신호가 지속되고 있으니 무조건 오른다는 생각에서 벗어나야 한다

2장 부동산 정책에 따른 부동산 시장 분석

왜 ‘똘똘한 한 채’에 몰릴 수밖에 없는가

앞으로 규제 대출 완화 가능성은 있는가

2022~2023년에 주요 부동산 정책 이슈는 무엇인가

3장 전국 17개 시도 진단과 시도별 향후 전망

실행하지 않은 자는 지금이라도 움직여라

매매ㆍ전세 시세 추이를 보고 흐름을 파악하라

전세 대비 저평가 인덱스로 옥석을 가려라

소득 대비 저평가 인덱스로 투자 수준을 확인하라

물가 대비 저평가 인덱스로 상승률과 물가와의 격차를 확인하라

주택구매력지수를 통해 부동산 시장의 버블을 확인하라

전세가율을 확인하여 어느 지역으로 돈이 흘러갈지 예상하라

2022년 안정적으로 상승할 지역을 미리 알려주는 매매·전세 수급 데이터를 보라

입주 물량 추이를 살펴보고 미리 수요와 공급 확인하라

미분양 추이는 향후 부동산 시장에 영향을 끼치는 중요한 데이터이다

전국 17개 시도별 흐름에 대한 종합평가

4장 2021년 6개 유망지역 리뷰

데이터는 이미 유망지역을 알고 있었다

2021년 부동산 투자자들에게 각광받던 강원도 원주시

2021년 부동산 시장 침체의 늪을 벗어난 충남 서산시

규제지역임에도 2021년 부동산 시장 흐름이 좋았던 청주시 상당구

미래 일자리가 더욱 기대되는 전북 군산시

조선업의 부활이 시작되는 창원시 진해구

2021년 상승률이 둔화되었던 포항시 북구는 2022년에 기대할 수 있을까?

5장 2022~2023년 종합투자점수 랭킹과 유망지역

금융위기에도 리치고 종합투자점수는 오르는 지역을 알려주었다

아직도 세부적으로 찾아보면 종합투자점수가 좋은 지역이 있다

빅데이터로 바라본 2022~2023년 유망지역

에필로그

물극필반의 교훈을 되새겨보자(리치톡톡 김기원)

최적의 매수매도 타이밍은 언제인가(줍줍인 정세윤)