역세권 도장깨기 (2022.5)

상승장엔 급등하고 하락장엔 잘 버티는 역세권의 힘

남보다 더 오를 곳을 잡아라! 한 권으로 끝내는 수도권 역세권!

☆ 2040서울도시기본계획안, 2022 새 정부 정책 전망 ☆

☆ 재건축, 리모델링 개정 이슈와 지역별 유망 단지 ☆

☆ GTX, 경전철, 지식산업센터, 상가, 빌라, 다세대 ☆

낙찰받은 부동산만 860여 건, 20년 경력 실전투자자와

10년 만에 경제적 자유를 달성한 직장인투자자가 알려주는 역세권의 모든 것!

‘저평가는 없다’라는 부동산 격언이 있다. 이미 시장가에 호재나 단점이 충분히 반영되어 있고 가격은 가치를 대변한다는 것이다. 사실 이것은 반만 맞는 말이다. 왜냐하면 데이터를 바탕으로 미래를 예측해 물건을 선점하여 큰 수익을 버는 사람들이 언제나 있어 왔기 때문이다. 핵심은 ‘역’이다. 역대급 상승장이었던 2015~2021년은 역세권 급등으로 정리할 수 있다. GTX 역사가 예정된 지역들의 가격 상승은 이제 부동산 시장의 패러다임이 ‘지역’ 중심에서 ‘역’ 중심으로 완전히 바뀌었다는 걸 보여준다. 과거에는 강남구, 분당구라는 지역을 중심으로 분석했다면 이제 분당구 내에서도 신분당선이 지나가는 역사 주변, 강남구 내에서도 지하철역 인근 상업지구나 고밀도 개발 예정지를 분석해야 하는 것이다. 이 책은 유튜브 ‘부동산강사현’의 운영자이자 20년 경력의 실전투자자, 그리고 그의 제자로 부동산 수업을 받은 지 10년 만에 경제적 자유를 달성한 직장인 투자자가 ‘알짜배기’ 역세권을 골라내는 비법을 소개하는 책으로 부린이부터 투자자까지 모두에게 유용한 정보를 담았다.

“연식도 비슷하고 위치도 붙어 있는데 왜 옆 단지만 오를까?”

“나홀로 아파트인데 투자해도 괜찮을까?”

“신설 역사가 들어설 곳의 매매 타이밍은 언제일까?”

“역에서 더 먼데 왜 이 아파트가 더 비쌀까?”

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부린이부터 실수요자, 갈아타기, 투자자까지

역세권 제대로 알아야 ‘오르는 집’이 보인다!

☞ 2억 갭투자로 4년 만에 7억 상승, 대치동 나홀로 아파트

☞ KTX가 지나가는 철로 옆 용산구 아파트, 투자해도 괜찮을까?

☞ 6천으로 10억 번 길음뉴타운, 미래가 기대되는 신도시·뉴타운 지역은?

☞ 성동구, 마포구, 강동구, 용산구, 목동 재건축·재개발·리모델링 유망지는 어디?

☞ 경매 실투자금 2억, 5년 만에 20억으로 뛴 용산 주상복합아파트

☞ 포레나노원으로 보는 상계주공, 중계주공 단지 재건축 시 미래가치

☞ 2020년 2월 부동산 가격, 그리고 잠실엘스·마래푸·분당삼성한신의 집값이 중요한 이유

20년 경력 부동산 실전투자자, “결국 답은 역세권이다.”

2015년부터 2021년까지 이어진 부동산 상승장은 ‘역세권 급등’으로 정리할 수 있다. GTX 예정지와 신분당선 연장, 경전철까지 역세권과 관련한 이슈가 터질 때마다 시장이 들썩였다. 또한 윤석열 정부의 재건축, 재개발 활성화 기조로 역세권 구축들이 들썩이고 있고, 2022년 3월 발표된 ‘2040서울도시기본계획(2040서울플랜)’에서 내세운 핵심과제 중 하나인 주거, 일자리, 여가가 함께하는 보행일상권 또한 역세권을 중심지로 삼는 개발이 제시되었다. 20년 투자 경력에 1만 4,000여 명이 넘는 수강생을 배출한 이 책의 저자 문현웅 대표는 “결국 답은 역세권이다. 부동산 시장에 영원한 상승장은 없다. 상승과 하락을 반복하기 마련이다. 그러나 역세권은 상승장에선 2~3배 오르고, 하락장엔 버티는 힘이 좋다. 앞으로 부동산 시장에서 승리하려면 남보다 더 오를, 알짜배기 역세권을 골라 기회를 잡는 것이 무엇보다 중요하다”라고 단언한다.

인서울 역세권부터 GTX, 경전철, 제4차 국가철도망 구축계획까지

역세권이 좋다는 건 누구나 알지만 역세권에 대해 ‘제대로’ 아는 사람들은 드물다. 이 책은 인서울 주요 역세권에 위치한 아파트 단지들의 단지정보와 재건축 및 리모델링 가능성을 살펴보는 한편, 연식부터 용적률, 주차대수, 학군정보, 진학률까지 한눈에 살펴볼 수 있도록 정리했다. GTX도 빼놓을 수 없다. 착공한 A노선을 비롯해 동부권의 많은 기대를 받고 있는 B노선, 4개역이 추가되어 14개 역으로 진행될 예정인 C노선, 그리고 논란이 많은 D노선까지 노선별 현황과 미래가치, 리스크와 유망 단지들을 꼼꼼하게 살펴본다. 더불어 경전철 개통으로 수혜를 받을 것으로 예상되는 아파트 단지와 주거용 주택, 이에 더해 위례과천선, 송파하남선, 강동하남남양주선 등 제4차 국가철도망 구축계획과 관련한 노선까지 빠짐없이 살펴 이 책 한 권으로 수도권 역세권에 대해 모두 살펴볼 수 있도록 했다.

정책을 알면 미래가 보인다! 2040서울플랜과 윤석열 정부 정책 분석

부동산은 정책에 많은 영향을 받는다. 저자들은 현재 논란이 많은 GTX-D 노선의 시작점을 추적하면 2013년 서울시에서 구상한 ‘남부광역급행철도’까지 거슬러 올라간다는 점을 지적하며 ‘제4차 국가철도망 구축계획’을 비롯해 국가에서 발표되는 정책을 꼼꼼하게 살펴봐야 한다고 강조한다. 새롭게 들어선 윤석열 정부의 공약은 당장에 추진되긴 어렵지만 앞으로의 부동산 정책 방향을 엿볼 수 있는 지점이다. 특히나 ‘재건축 정밀안전진단 기준 완화’를 추진하고 있고 리모델링과 관련해선 특별법 신설까지 거론했던 만큼 재건축, 재개발, 리모델링 단지들에 대한 관심이 높아지고 있다. 신속통합기획, 공공재개발, 3080+ 등 개발사업의 특징과 관련 지역, 그리고 35층 고도제한 철폐와 용도지역 유연화 등 격변이라 할 만큼 많은 변화를 담은 2040서울플랜도 파헤친다. 《역세권 도장깨기》에서는 다양한 정책들이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 것인지, 그리고 구체적으로 이와 관련하여 어떤 아파트 단지들을 살펴보아야 하는지 역세권별로 살펴봐 실수요자들에게 도움이 되도록 했다.

아파트, 재건축, 재개발, 상가, 빌라까지 실제 투자사례 숨김없이 공개!

이 책의 가장 큰 장점은 풍부한 사례다. 단순히 역세권과 정책에 대한 분석을 넘어 아파트, 재건축, 재개발, 빌라, 상가, 토지 등 오랫동안 실전투자를 해온 저자의 경험을 풍부하게 담았다. 더불어 저자의 강의를 들은 수강생들의 사례까지 소개하며 독자들이 역세권 부동산의 다양한 요소들을 판단할 수 있는 능력을 키우도록 했다. 마곡지구의 마곡엠밸리 단지들은 연식도 비슷하고 입지도 비슷한데 단지별로 가격차가 나는 이유는 무엇일까? KTX가 5분 간격으로 지나가는 기찻길 옆 아파트는 과연 가격이 올랐을까? 저자가 뚝섬역에 위치한 아파트를 추천했으나 고민 끝에 매수하지 않은 신혼부부의 사연은 무엇이며 현재 그 아파트는 어떤 평가를 받고 있는지, 목동은 외부에선 7단지를 높이 평가하는데 실제 목동에 거주하며 저자가 느꼈던 생각과 실거주자들의 생각은 어떤지, 저자가 2010년대 중반 노원구 아파트들에 투자하기로 결심한 이유는 무엇이며, 수강생이 실투자금 2억으로 경매를 통해 용산 주상복합을 매입한 이야기, 저자에게 2013년과 2015년 두 차례나 용산 래미안첼리투스를 매수할 기회가 있었지만 망설임 끝내 매수하지 않아 훗날 아쉬워했던 경험까지 솔직담백하게 공개한다. 

문현웅

20년 경력의 부동산 경매투자자, 실전투자자. 2000년대 초반 토지투자로 부동산에 입문해 20년 동안 토지, 건물, 아파트, 빌라, 상가, 재개발, 재건축, 분양권, 주택신축, 공장, 모텔, 지식산업센터 등 다양한 분야에서 실전투자를 경험했다. 특히 경매 분야에서 전문성을 쌓았으며 낙찰 받은 부동산만 860여 건에 달한다. 실전투자 경험을 생생하게 전달하는 부동산 강의로 명성이 높으며 지금까지 1만 4,000여 명이 넘는 수강생을 배출했다. 연세대학교 경영대학원 특강 등 수많은 강의 이력을 가지고 있다. 부와 경제적 자유를 달성한 지금도 여러 부동산 종목에 실전투자를 하고 있다. 현재 부동산 투자회사 대표이자 유튜브 채널 ‘부동산강사현’을 운영하고 있으며 저서로는 《발품으로 찾은 부동산 경매 유망 지역》이 있다.

한은진

부동산 실전투자자. 2010년대 초반부터 금융업에 종사하며 재테크 공부와 부동산 투자를 시작했다. 꾸준한 임장을 바탕으로 서울, 경기, 인천의 핵심 지역을 분석해 경매, 상가, 청약, 지식산업센터 분야에서 투자경험을 쌓았고 30대에 수십 억 원대 자산을 달성했다. 경제적 자유의 진짜 가치는 ‘돈’이 아니라 ‘자유롭고 주도적인 삶’에서 있다는 신념으로, 이를 위해선 누구나 ‘부동산力’을 갖춰야 한다고 생각한다. 경제적 자유에 다가가려는 사람들에게 부동산과 친구처럼 가깝게 지내는 법을 알려주기 위해 노력하고 있다.

1부 역세권을 알아야 오르는 집이 보인다

01 반드시 역세권을 공부해야 하는 이유

02 2040서울플랜과 알짜배기 역세권

03 기회는 미래 역세권에 있다

04 부동산 고수가 알려주는 역세권 임장비법

2부 인서울 역세권 도장깨기

01 성수역·뚝섬역·서울숲역

02 공덕역·대흥역

03 노원역·중계역

04 잠실역·석촌역

05 목동역·오목교역

06 대치역·개포동역

07 길음역·성신여대입구역

08 고덕역·상일동역

09 대림역·신풍역

10 용산역·삼각지역

3부 미래 도시철도의 핵심, GTX 도장깨기

01 GTX 노선 파헤치기

02 GTX-A 킨텍스역, 운정역

03 GTX-A 동탄역, 용인역

04 GTX-B 송도역, 인천시청역

05 GTX-B 상봉역, 별내역

06 GTX-C 의정부역, 창동역

07 GTX-C 금정역, 수원역

08 GTX-D 장기역

4부 숨어 있는 금맥을 찾아라, 경전철 도장깨기

01 서울경전철 개발의 흐름

02 우이신설선

03 신림선

04 동북선

05 서부선

06 목동선

5부 반드시 알아야 할 제4차 국가철도망 구축계획

01 국가철도망 구축계획이란?

02 위례과천선

03 송파하남선

04 강동하남남양주선, 고양은평선, 위례삼동선, 대장홍대선, 제2경인선

6부 부동산 거래 시 알아야 할 필수상식

분양권과 입주권은 어떤 차이점이 있나요?

지주택은 왜 위험하다고 이야기하는 것인가요?

전용 84, 33평, 전용 25평, 84타입, 공급면적 109㎡… 매번 헷갈려요

2베이, 3베이, 4베이라고 이야기하던데 베이는 어떻게 구분하는 것인가요?

양도세에서 ‘필요경비’를 공제받을 수 있다던데요?

DTI와 DSR은 어떤 차이가 있나요?

그렇다면 차주단위 DSR에서 제외되는 대출은 어떤 것이 있나요?

아파트 청약에서 해당지역 거주자 우선공급과 인근지역 비율이 다르던데요?

‘인근지역’이라는 것의 기준이 따로 정해져 있나요?

전셋집 구할 때 중요하다는 전입신고, 확정일자, 우선변제권이 궁금해요

우선변제권을 받는 것과 ‘전세권설정’ 중 어느 쪽이 더 안전한가요?

전세금반환보증보험이 무엇인가요?

청약 시 무주택으로 인정되는 주택이 있다던데요?

무순위 청약, 줍줍이 무엇인가요?

매수를 원하는 단지의 범위를 좁히려는데 임장을 가서 체크할 점이 있을까요?

집 내부를 보러가서는 어떤 점들을 중요하게 확인해야 할까요?

아파트 리모델링이 무엇인가요?

아파트가 낡았으면 리모델링이 아니라 재건축을 하는 것이 좋지 않나요?

‘토지거래허가구역’은 왜 지정되는 것이고 어떤 효력이 있나요?

서울시의 모아주택, 모아타운이 무엇인가요?