빌딩투자 시크릿 (2022.6)

우리나라 사람이라면 누구나 부동산 투자에 관심이 있다. 한 번쯤 건물주가 되었으면 하는 꿈을 꾸기도 한다. 주거용 부동산 투자를 하면서 자산을 모아 꼬마 빌딩에 투자하고 나중에는 번듯한 빌딩을 사고 나서 은퇴를 한 후 임대료를 받고 사는 그런 모습이다. 그래서 시중에는 빌딩투자에 대한 책들도 많이 나와 있다. 막상 읽어보면 꼬마빌딩이라는 말로 포장된 소규모 상가 주택이나 빌라 투자에 대한 내용의 책이 대부분이다. 사람들이 갖는 빌딩투자에 대한 로망을 꼬마빌딩으로라도 충족시키기 위해 대체 용어로 사용한 것이라고 생각한다.

우리가 정말 빌딩이라고 부를 수 있는 규모의 부동산 운영에 관하여 설명한 책은 많이 없다. 빌딩투자는 그 규모도 크고 이를 전문적으로 하는 사람들의 수가 많지 않기 때문에 이런 책을 펴낼 기회가 많이 없었기 때문일 것이다. 그리고 부동산 투자 중에서도 가장 난이도가 높은 투자이기 때문에 일반인들이 참여할 기회가 많이 없는 영역이다.

이 책에서는 빌딩에 대한 이야기를 하려고 한다. 빌딩 투자에 대한 것은 물론 빌딩의 운영과 관리에 대한 내용도 함께 다루고자 한다. 왜냐하면 빌딩의 운영과 관리는 마치 기업을 운영하는 것처럼 복잡하고 관리해야 하는 것들이 많은데 투자를 하는 것만큼 알아야 할 것들이 많기 때문이다. 빌딩은 실물자산이기 때문에 소유하고 있는 동안 운영과 관리를 어떻게 하느냐에 따라 투자성과도 달라진다. 그런 면에서 운영과 관리에 대해 잘 알고 있으면 더 나은 투자를 할 수 있을 것이다.

지은이 : 민성식

상업용 부동산 전문가이자 현업의 부동산 지식을 콘텐츠로 만드는 크리에이터. 좋은 인재들이 부동산 업계에 많이 들어오길 바라는 친절한 부동산 선배. 우연히 발을 들인 부동산 업계지만 꾸준한 자기계발을 통해 업계 전문가로 거듭났다. 미국 친환경건축기술사(LEED AP), 부동산개발전문인력, 부동산자산운용전문인력, 투자자산운용사, 재무위험관리사 등 여러 자격증을 보유하고 있다. 부동산 사관학교라 불리던 샘스를 시작으로 메이트플러스, 리치먼드자산운용에서 일했으며 여의도 국제금융센터 IFC와 파크원 개발 프로젝트, 부동산 투자 운영 플랫폼을 개발하는 프롭테크 회사 리판에서 근무한 이력이 있다. 주로 외국계 부동산투자회사와 대형 기관 투자자 소유의 수익형 부동산 관련 업무를 담당하며 상업용 부동산 투자 및 자산 관리 분야에서 다양한 경험과 지식을 쌓았다. 현재 그간의 다양한 경험을 바탕으로 에이커트리에서 상업용 부동산의 매입매각자문 업무를 하고 있다.

지은책으로 〈부자의 계산법〉, 〈부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것〉, 〈나도 회사 다니는 동안 책 한 권 써볼까?〉, 〈부동산 자산관리 영문 용어사전〉, 〈한국 부자들의 오피스빌딩 투자법〉이 있다.

PART 1 빌딩 투자에 앞서 알아야 하는 것들

01 빌딩에 투자하려면 누구를 만나야 할까 _ 016

02 투자자금 성향에 맞는 빌딩 투자 선택법 _ 020

03 빌딩 투자 의사결정을 쉽게 해주는 금융 용어 _ 022

04 투자를 위해 알아야 할 빌딩 관련 전문 용어 _ 026

05 빌딩 투자 절차 따라하기 _ 030

PART 2 전문가들의 빌딩 투자 시크릿

01 전문가들이 투자한 빌딩의 공통점 _ 038

02 매입에서 처분까지 한눈에 살펴보는 빌딩 투자 체크리스트 _ 043

03 빌딩 투자하기 전 반드시 가 봐야 할 장소 _ 046

04 자산실사와 임대차계약 검토로 빌딩을 싸게 사는 방법 _ 051

05 혼란 없이 빌딩을 인수하기 위해 챙겨야 할 것들 _ 055

PART 3 빌딩을 기업처럼 경영하고 운영하라

01 단순한 건물이 아니라 빌딩은 플랫폼이다 _ 060

02 프랜차이즈에서 배우는 빌딩운영과 관리 _ 065

03 빌딩의 가격 경쟁력을 평가하고 비교하라 _ 072

04 기업처럼 관리하는 빌딩예산 작성하기 _ 076

05 빌딩현황을 한눈에 모아 보는 대시보드 _ 084

06 빌딩의 빅데이터, 사용자 피드백을 모아라 _ 094

07 반복 업무는 스마트하게 처리하라 _ 099

08 빌딩의 성적표, 운영보고서를 작성하라 _ 103

PART 4 우량 임차인이 핵심이다

01 우량 임차인도 트렌드가 있다 _ 110

02 임차인은 왜 빌딩을 떠나가는가 _ 114

03 우량 임차인이 좋아하는 빌딩의 요소들 _ 121

04 거절하지 못할만한 임대조건 제안하는 법 _ 130

05 빌딩 임대를 위한 마케팅 도구 만들기 _ 134

06 임차인 대신 중개인을 마케팅하라 _ 140

07 완벽한 사이트 투어를 기획하라 _ 146

08 불황에는 분할 임대를 미리 계획하라 _ 150

09 우량한 빌딩에 우량한 임차인이 온다 _ 155

PART 5 임대차계약이 빌딩의 가치를 좌우한다

01 관리가 편해지는 마법의 조항을 추가하라 _ 162

02 계약 해지조건에 신중을 기하라 _ 167

03 임차인에 맞는 임대료와 관리비 기준을 적용하자 _ 172

04 무상임대를 주면서도 빌딩가치를 높이는 법 _ 176

05 보증금과 임대료의 황금 비율을 찾아라 _ 180

06 전대차계약 함부로 해주면 안 되는 이유 _ 184

07 계약 전에 상주인원을 꼭 확인하라 _ 188

08 임차인 구성과 우량임차인의 역설 _ 192

PART 6 알짜 빌딩을 만드는 생애주기별 임차인 관리

01 빌딩의 사용 설명서 임차인핸드북 _ 198

02 임차인을 입주할 때부터 내편으로 만들자 _ 201

03 임차인 담당자와 정기적으로 식사를 해라 _ 204

04 임차인 유지가 신규임대보다 경제적인 이유 _ 208

05 머물고 싶은 빌딩을 만드는 임차인 이벤트 _ 212

06 편의 서비스가 많은 빌딩을 기획하라 _ 216

07 임차인 컴플레인 현명하게 대처하는 법 _ 220

08 임차인과 아름답게 헤어지는 방법 _ 226

09 차라리 공실로 놔둬라 _ 230

PART 7 빌딩관리는 가족 대신 전문가에 맡겨라

01 빌딩관리는 가족 대신 전문가에게 맡겨라 _ 236

02 비용은 낮추고 품질은 높이는 아웃소싱 관리 _ 241

03 빌딩과 임차인 모두 병들게 하는 인테리어 공사 _ 244

04 화장실 하나만 바꿔도 건물이 달라진다 _ 249

05 로비를 보면 빌딩의 가치가 보인다 _ 253

06 가장 많이 쓰는 것부터 관리해라 _ 256

07 빌딩도 정기적인 건강검진을 받아라 _ 261

08 대우 받고 싶은 만큼 잘 대해줘야 할 사람들 _ 265

PART 8 빌딩에 잠재된 위험을 제거하라

01 모르면 더 위험한 부동산 관련 리스크 _ 270

02 특별하고 세심한 관리가 필요한 임차인들 _ 274

03 빌딩사고를 노리는 블랙 컨슈머를 조심하라 _ 278

04 평소 반복된 훈련이 위기에 빛을 발한다 _ 283

05 절대 아깝다고 생각하면 안 되는 비용 _ 287

06 세금은 완벽할 것이라 맹신하지 말자 _ 290

PART 9 더 많은 수익을 내기 위해 알아야 할 것들

01 들어올 돈은 빠르게 받고, 나가야 할 돈은 나중에 줘라 _ 294

02 이자율이 빌딩에 미치는 영향을 파악하라 _ 298

03 손익분기점이 깨지는 공실률 _ 303

04 죽은 임대공간을 심폐소생술로 살려내자 _ 307

05 임차인이 아니어도 임대료를 받아라 _ 311

06 매출을 올려주고 임대료를 더 받는 법 _ 315

07 성공한 리모델링 사례를 벤치마킹하라 _ 318

PART 10 잘 팔리는 빌딩에는 이유가 있다

01 전문가들의 투자 기법을 역이용하라 _ 324

02 빌딩의 가격을 계산하는 법 _ 331

03 빌딩이 돈을 버는 공식과 법칙 _ 336

04 사는 사람이 쉽게 투자할 수 있는 빌딩 만들기 _ 341

Epilogue 일하는 방식의 변화와 오피스빌딩의 미래