법인으로 투자할까 개인으로 투자할까 (2022.7)

똑같은 아파트에 투자했다...But!

개인 VS 법인 수익 차이가 1억이라고?

❶주택 수 ❷지역 ❸기간 ❹공시가 ❺대출 변수에 따라 법인으로 매수할 부동산과, 개인으로 매수할 부동산이 따로 있다. 각각 처한 상황에 따라 손익계산이 달라진다는 이야기다. 그렇다면 어떻게 명의를 선택해야 할까?

이 책의 저자는 법인은 만능이 아니라 수익 창출을 위한 ‘수단’일 뿐이라며 서두를 시작한다. 현 시점에서 단기투자는 법인 명의를, 장기투자는 개인 명의를 활용할 것을 권유한다. 개인에게 주어진 비과세/일반과세 혜택도 누리고, 법인에게 주어진 단일 세율의 혜택을 누리기 위함이다.

1인 법인 설립부터 흑자 운영 비법까지!

합법적 절세와 증여의 모든 것을 담았다!

이 책은 법인 실무에 필요 없는 내용은 과감히 생략하고 꼭 알아야 할 지식만 담았다. 법인 운영이 복잡할 거라 생각했던 사람들에게 반가운 책이다.

<첫째마당>에서는 법인 대표로 근무하면서 직접 경험한 부동산 법인의 장단점을 가감 없이 공개하면서, 법인 설립 시 놓치지 말아야 할 증여와 절세 노하우를 알려준다. <둘째마당>에서는 개인 VS 법인 명의로 투자한 실전 사례를 보여주면서 독자 스스로 손익계산을 해볼 수 있게 구성했다. 그 외에도 개인과 법인 부동산 투자 아이템 적합도와 법인 연차별 포트폴리오도 제공한다.

<셋째마당>에서는 흑자 법인을 운영하기 위한 실무 지식을 알려준다. 현금 흐름을 위한 사업 다각화 노하우와 법인 비용처리 방법, 세입자 관리와 종부세 부담 전 매도하는 기술 등 ‘한 끗’ 차이로 적자 법인이 되는 일을 막아준다. <넷째마당>에서는 법인 투자자의 연차별 미션을 제공하여 이제 막 시작한 초보 투자자에게 비전을 제시한다.

연봉 7천만 원 흑자 법인 대표가 되려면?

개인 명의로 시세차익을, 법인 명의로 평생 월급을!

저자는 대학에서 부동산학과 도시공학을 공부했고 금융권에서 직장생활을 시작했다. 퇴사 후에는 공인중개사로 일하며 부동산의 실무 지식을 익혔다. 20대에 호기롭게 시작한 부동산투자는 실패의 연속이었다. 그럼에도 불구하고 부동산이 주는 가치를 믿었고, 도시를 계속 공부하고 싶다는 열정은 식지 않았다. 경력단절을 극복하기 위해 좋아하는 일을 하면서 내가 나에게 월급을 주고 싶다는 일념으로 부동산법인을 설립하였고 이제는 은행이 먼저 대출해주고 싶은 흑자 법인이 되었다.

법인 초기부터 실패의 과정을 복기하며 블로그에 기록해왔고, 정도(正道)를 걸으며 꾸준히 성장하는 모습은 큰 반향을 일으켰다. 투자 실력은 뒤로 한 채, 법인부터 설립하고 어쩔 줄 몰라 하는 대표들이 찾아오기 시작했다. 강의를 요청하자 소모임을 꾸렸고 정규 스터디로 안착했다. 지금은 법인 전문 공유 오피스를 운영하며 부동산법인과 스터디 사업을 병행하고 있다

정부가 바뀔 때마다 달라지는 부동산 정책과 그에 따라 요동치는 부동산시장에 투자자는 불안하다. 하지만 저자는 말한다. 정부의 정책과 상관없이 부동산법인의 사업 목적에 맞게 꼼수 없이 적법하게 법인을 운영한다면 크게 문제가 되지 않는다고 말이다. 이 책은 법인 투자와 개인 투자 사이에서 고민하는 투자자들이 균형 잡힌 안목으로 최고의 수익을 낼 수 있도록 방향을 잡아줄 것이다.

인아랑

‘나는 부동산법인으로 평생 직장을 얻게 되었다!’

부동산법인으로 평생 직장과 직업을 얻게 되었다. 돈을 많이 벌었다는 뜻이 아니라 내가 원하는 시간에, 원하는 곳에서, 원하는 일을 하고 있고, 앞으로도 그럴 것이란 이야기다. 주변의 기대가 아닌, 나 스스로 정한 기대에 맞추어 오늘도 부동산법인 대표로 성실히 근무한다. 내가 나를 지켜보고 있다는 사실을 염두에 두고, 솔직하지 못한 투자는 지양하며, 이상적인 삶을 살기 위해 노력하고 있다.

대학교에서 부동산학과 도시공학을 공부했고 금융권에서 첫 직장생활을 시작했다. 퇴사 후에는 공인중개사로 일한 경험도 있다. 20대부터 시작한 부동산투자는 패기와 욕심이 과한 탓에 실패의 연속이었다. 그럼에도 불구하고 2016년에 부동산법인을 설립했다. 수익적인 면도 중요했지만, 부동산 시장이 움직이는 본질적인 이유와 우리의 삶을 담은 도시를 계속 공부하면서 내가 나에게 월급을 주고 싶었기 때문이다.

부동산법인의 설립으로 나에게 사회적 테두리가 생겼다는 것에 감사했다. 그렇기 때문에 돈보다 정도(正道)에 따라 운영하리라 결심했고, 스스로 정한 ‘유무형 가치의 선순환’에 방점을 두며 법인 대표 7년 차에 이르렀다.

법인 초기부터 시행착오와 성장 과정을 블로그에 기록하면서 업무의 효율성을 높이기 위해 고심 끝에 부동산법인 본점 사무실을 마련하였다. 함께 멀리 가고자 부동산법인 전문 공유 오피스로 꾸미고 초보 법인 대표들의 멘토가 되어 주기로 했다. 이곳에서 법인 대표들과 단순히 주소만 공유하는 것이 아니라 성장을 위한 스터디와 강의도 하고 있다. 법인을 하나의 명의로만 여기지 않고 꿈을 담은 회사로 성장시키면서 어느새 은행에서 대출해 주고 싶은 법인이 되었다.

공간이 주는 가치와 추억이 행복의 농도를 짙게 해 준다고 믿는다. 부동산투자와 부동산법인 운영의 본질적인 이유는 이러한 공간을 만들어가는 데 있지 않을까? 지금도 멋진 공간에서 좋은 사람들과 함께 성장하면서 일의 보람을 느끼고 있다.

<차례>

┃프롤로그┃ 나는 7년차 부동산법인 대표입니다

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<준비 마당> 부동산법인 대표가 되려는 당신에게

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1. 내가 부동산법인을 설립한 이유

26살부터 시작한 투자, 결국 인생의 절반이 부동산!

부동산에 대한 자신감이 오히려 발목을 잡다

스스로 평생직장을 만들기 위해 설립한 부동산법인

규제 속에서도 더욱 단단해진 부동산법인

법인의 본령, 유무형 가치의 선순환을 위하여

2. 지금 당신에게 정말 부동산법인이 필요한가

당신의 투자 성적표는 어떤가

법인 대표로 대리인을 내세우는 것은 절대 비추!

법인 설립은 1주 만에 끝! 다만 흑자 운영이 어렵다

절세가 설립 목적이라면 원점에서 다시 고민하자

3. 법인과 개인의 명의를 유연하게 활용하자

단기 투자는 법인 명의로, 장기 투자는 개인 명의로!

개인 투자 VS 법인 투자, 무엇을 선택할까

명의는 수단일 뿐, 목표는 수익 창출!

매수 전 매도 계획부터 세우자

단기 투자는 법인, 장기 투자는 개인 추천! 변수도 대비하자

4. 부동산법인, 믿는 만큼 자란다

법인의 가치는 신뢰와 함께 성장한다

편법 수단이 아닌 꿈의 회사로 성장시키는 방법

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<첫째 마당> 또 다른 나, 부동산법인 설립하기

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5 법인의 ‘보이는’ 장점 – 명의 분산, 대출, 비용 공제, 절세 등

보이는 장점 ❶ 명의 분산 효과가 있다

보이는 장점 ❷ 개인보다 대출이 유연하다

보이는 장점 ❸ 비용 공제 항목의 범위가 넓다

보이는 장점 ❹ 양도차익 과세에 유리하다

보이는 장점 ❺ 자녀가 법인 주주로 참여할 수 있다

6. 법인의 ‘숨은’ 장점 – 자기결정권, 일과 가정의 균형, 그리고 내적 성장

숨은 장점 ❶ 스스로에게 사회적 테두리를 만들어준다

숨은 장점 ❷ 내가 나에게 월급을 줄 수 있다

숨은 장점 ❸ 체계적이고 꾸준하게 투자할 수 있다

숨은 장점 ❹ 일하는 시간과 장소를 내가 정할 수 있다

숨은 장점 ❺ 노력한 만큼 함께 성장한다

숨은 장점 ❻ 또 다른 나를 발견할 수 있다

7. 법인의 단점을 정확히 알자

단점 ❶ 세입자 구하기가 다소 어렵다

단점 ❷ 때로는 개인보다 세금을 더 낼 수도 있다

단점 ❸ 장기 투자에는 불리하다. 공제금액 無,

매년 종합부동산세 최고 세율 6% 적용!

단점 ❹ 숨만 쉬어도 내는 돈이 있다

단점 ❺ 법인의 고유의 업무가 존재한다

단점 ❻ 국민주택 규모 이상 매도 시 부가가치세를 내야 한다

법인 설립의 적기는 언제?

8. 법인 설립 전에 결정할 것들 ① 주소지, 대표, 감사

주소지 – 신중하게 결정할 것

대표 – 대리인을 두지 말고 본인이 직접 할 것

감사 – 가족이 하는 것이 가장 무난하다

공무원은 법인 대표가 될 수 없으니 주의!

9. 법인 설립 전에 결정할 것들 ② 자본금, 주주 구성, 법인명

자본금은 얼마로 해야 할까

자본금이 적으면 자본 잠식 위험 Up! 대출 불가 확률도 Up!

주주 구성 – 대표가 최대 주주가 되는 것 추천

주주가 여러 명이면 배당금 2천만 원까지 종합소득세 배제 가능

차등 배당 가능해 보유 주식 수대로 배당하지 않아도 OK!

법인명도 잘 지어야 한다

자녀에게 합법적으로 법인 주식을 증여하는 방법

10. 법인 설립 전에 결정할 것들 ③ 사업 기간, 사업 목적

사업 기간은 12월 결산으로 정하는 게 가장 무난하다

사업 목적이 다양할수록 활용 범위가 넓어진다

법인이 정관을 만드는 이유

부동산법인 설립 절차 – 등기소, 세무서, 은행별로 챙기자

대표와 감사가 준비해야 할 서류

관할 등기소에 법인 출생 신고하기

법인 설립은 법무사 대행을 적극 추천!

3년마다 돌아오는 등기 의무, 위반 시 과태료가 부과된다?

세무서에서 사업자등록증까지 받아야 법인 등록 완성!

사업자등록증에 ‘임대’ 종목 넣기 – 사업자 단위 과세? 지점 설치?

사업자등록증에 ‘임대’ 종목이 있어야 전세자금대출이 가능하다

한도 거래 설정이 아쉬운 법인통장 만들기

법인 설립 전에 대표가 지출한 비용 처리 방법

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<둘째마당> 법인 vs 개인 명의 선택 실전 사례

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12. 개인 투자가 최우선, 법인 투자는 그 다음!

현 시점은 개인 투자의 장점이 더 커진 상황이다

개인 명의 2년 보유 후 양도세 일반 과세 받는 게 최고!

각자의 목표에 따라 선택지는 각양각색!

개인 양도세 적용 순서는 비과세 → 일반 과세 → 중과세

13. 개인 투자와 법인 투자의 장단점 비교하기

개인 투자의 장점 – 종부세 공제, 비과세, 기본 공제, 장기보유특별공제

개인 투자의 단점 – 최소 2년 보유 의무, 조정 지역 주택 매도 시 양도세 중과

상호 보완이 필요한 개인 투자 VS 법인 투자

법인 투자의 장점 – 기간, 지역에 상관없이 단일 세율

법인 투자의 단점 ❶ 종부세, 추가 과세, 3중 과세

법인 투자의 단점 ❷ 연 400~500만 원의 법인 운영비도 부담스럽다

개인 VS 법인 세금 총정리

14. 명의 선택 사례 ① 공시 가격 ‘1억 원 초과’인 ‘비조정 지역’에서 매매차익 1억 원이 예상될 때

┃투자 사례┃2억 5천만 원 → 3억 5천만 원 매도 목표

┃해설┃종부세 비교가 핵심! 2년간 개인 보유로 방향 잡기

대출 약정의 반격! 결과적으로 법인이 유리했던 투자

15. 명의 선택 사례 ② 공시 가격 ‘1억 원 이하’인 ‘비조정 지역’에서 매매차익 1억 원이 예상될 때

┃투자 사례┃1억 5천만 원 → 2억 5천만 원 매도 목표

┃해설┃공시 가격 1억 원 이하는 취득세 1%, 수익률 견인차

2년 이상 개인 명의로 보유해야만 최대 수익 창출

개인이냐, 법인이냐, 그것이 고민이다!

공시 가격은 어떻게 세금에 영향을 주는가

16. 명의 선택 사례 ③ 공시 가격 ‘1억 원 초과’인 ‘조정 지역’에서 매매차익 1억 원이 예상될 때

┃투자 사례┃2억 5천만 원 → 3억 5천만 원 매도 목표

┃해설┃조정 지역에서는 다주택자도 양도세 20~30% 중과! 법인 설립의 고민이 깊어진다

공시 가격 1억 원 초과, 조정 지역 투자는 다주택자인 개인보다 법인이 유리할 수도 있다

법인 주택 장기 보유는 비추! 결국 종합부동산세가 걸림돌

17. 명의 선택 사례 ④ 공시 가격 ‘1억 원 이하’인 ‘조정 지역’에서 매매차익 1억 원이 예상될 때

┃투자 사례┃1억 5천만 원 → 2억 5천만 원 매도 목표

┃해설┃1억 원 이하 조정 지역 취득세는 1.1%, 3주택자 2년 보유 양도세는 45%

18. 4억 원 이상의 고가 주택도 법인으로 도전해 볼까

┃투자 사례┃4억 원 → 5억 원 매도 목표! 고가 주택은 취득세가 비싸다

┃해설┃개인도, 법인도 힘든 4억 원 이상의 고가 주택

고가 주택은 세금 때문에 개인이 유리하다

돈의 가치는 나 스스로 부여하는 것이다

19. 월세용 상가 & 오피스텔은 누구의 명의가 좋을까

수익형 부동산에 투자할 경우 개인과 법인 비교하기

법인 임대료 과세 표준은 2억 원 이하까지 10%

20. 이렇게 해야 흑자 법인이 된다(ft. 종부세 부담 전 매도)

┃투자 사례 1┃2억 원 → 2억 5천만 원, 1년 이내 매도 목표(종부세 부담 전 매도를 위하여)

┃해설┃종부세를 내면 적자, 종부세를 안 내면 흑자!

결국 수익이 안 나면 손실은 눈덩이!

┃투자 사례 2┃신축 투자, 차익이 높을 경우 법인으로 도전!

┃해설┃큰 상승이 예상되는 곳은 법인 투자로!

21. 개인 VS 법인 부동산의 아이템 적합도 살펴보기

주거용 부동산 – 전용 85m² 초과이면 ‘개인’이 유리

주거용 부동산 – 단기 투자, 양도세 중과 대상이면 ‘법인’이 유리

아파트 분양권 – 중도금대출이 가능한 ‘개인’이 유리

중도금 대출이 가능하다면 법인도 분양권 투자 OK!

재개발 – 입주권까지 받으려면 ‘개인’이 유리

오피스텔 – 비주거용이면 ‘법인’이 유리

상가 & 지식산업센터 등 수익형 부동산 – 보유세, 양도세, 임대소득세 모두 ‘법인’이 유리

토지 – 수익형이면 ‘법인’이 유리

22. 연차별 생애 투자 포트폴리오 – 단기, 중기, 장기 투자 물건

개인 & 법인 모두 장기적 목표를 세워야 하는 이유

자본금이 적을수록 시세차익 중심으로 투자할 것

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<셋째마당> 매년 흑자 행진! 법인 운영법

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23. 법인 업무 분류 ① 부동산 매수

부동산법인의 세 가지 핵심 업무

매수 후 취득세 납부고지서 발급 시 필요한 서류 – 계정별원장, 사용목적확인서

토지거래허가구역에서 주택 포함 토지 취득 시 허가는 필수

거래신고필증을 받을 때 필요한 서류 - 법인주택거래계약신고서

법인 직원 기숙사는 토지거래허가구역이어도 취득 OK!

24 법인 업무 분류 ② 부동산 보유

공제액이 전혀 없어 부담스러운 법인의 보유세

부동산을 매수할 때마다 들어가는 가수금 관리는 필수

가지급금은 꼼꼼한 금전 관리가 중요하다

법인카드는 체크카드보다 신용카드가 좋다

25. 법인 업무 분류 ③ 부동산 매도

법인은 1년에 한 번 법인세 신고 시 양도세도 함께 납부

85m² 초과 주택 매입 시 부가가치세가 발생한다

법인이 상가 투자할 때 부과되는 세금 체계 총정리

26. 부동산법인의 사업 다각화는 누구에게 필요할까

매출이 미미한 초기 법인에게 추천!

주객이 전도되지 않도록 중심을 잡는 게 중요하다

법인등기사항증명서와 사업자등록증에 법인 사업 추가하기

현금 흐름을 좋게 만드는 법인 사업 다각화

좋아하는 일을 해야 성공한다

월세 수입 매출에 따른 전자세금계산서 발급하기

27. 법인 비용 처리 총정리

법인세 계산 시 매매를 위해 발생한 비용만 인정

개인보다 유리한 법인 경비 인정 항목

법인 비용의 꽃은 급여! 대표의 적정한 급여 책정이 중요하다

복리후생비는 비용 처리가 될까

접대비와 기부금은 비용 처리가 될까

법인 차량 관련 지출은 비용 처리가 될까

얼마 정도의 법인차를 이용해야 할까

임대법인 VS 매매법인의 비용 처리 비교하기

28. 법인에게서 급여를 받을 때 체크해야 할 것

가족을 직원으로 고용할 수 있을까

대표인 나는 급여를 안 받고 직원만 급여를 줄 수 있을까

두루누리 사회보험 지원사업에 법인도 신청 가능할까

임원에게 인건비를 지급할 때 유의할 점

정관에 대표(임원) 상여와 퇴직금 규정이 있으면 지급 가능할까

정관에 퇴직금 규정이 없어도 지급 가능할까

국민연금관리공단의 4대 보험료 간편계산기 사용법

29. 1년에 한 번 하는 법인 결산, 대표라면 이 정도는 알아야 한다

법인세 신고 납부 절차

법인세 신고 시 필요한 서류

소득이 마이너스여도 법인 추가 과세는 내야 한다

추가 과세는 어떻게 계산될까

양도차익을 결정하는 자본적 지출 VS 수익적 지출

법인 수익을 대표에게 가져올 때 어떻게 세금이 부과될까

법인세를 줄여주는 결손금, 10년까지 이월공제하기

법인의 총무팀(세무사) + 법무팀(법무사)과 좋은 관계 맺기

30. 은행에서 대출해 주고 싶은 법인이 되려면

대출을 못 받는다면 반쪽짜리 법인을 설립한 셈

은행이 법인을 바라보는 시선을 이해하자

대표의 소득과 신용도, 법인의 당기순이익이 중요하다

법인대출은 연말보다 연초가 좋다

대표 연대보증의 의미

대출 기간 동안 재무제표 관리에 신경 써야 하는 이유

31 법인 재무제표 보는 방법(ft. 재무상태표와 손익계산서)

한눈에 재무상태표 파악하기

한눈에 손익계산서 파악하기

중개사님과 친분 맺기

32. 부동산법인의 난공불락 세입자 응대하기

중개사님을 설득해야 세입자를 구한다

전세 낀 매물을 매수할 때의 주의 사항

법인의 전세 물건을 매력적으로 포장하자

차라리 경쟁 매물이 없는 곳을 매입하는 것이 낫다

기존 세입자와 재계약할 때 상대방 파악이 중요하다

어쩔 수 없는 상황은 그대로 흘러가게 두자

33. 법인 물건의 전세보증보험과 전세자금대출 대처법

가입 가능한 전세자금대출을 알아보고 대응하자

전세보증보험 서비스는 세입자를 구할 때 유용한 친구

4대보험완납증명서는 어떻게 발급할까

34. 부동산법인 대표의 1년, 1달, 1주일 루틴 엿보기

┃1년 루틴┃매출 목표에 따른 매도 및 매수 정하기 + 결산 계획 세우기

법인의 현금 흐름을 수시로 체크한다

세입자 만기일과 등기 사항을 항상 체크한다

┃1달 루틴┃성공적인 매수를 위한 투자 공부 계획 세우기

┃1주 루틴┃KB부동산 리포트 읽기, 미분양 현황 모니터링하기, 관공서 홈페이지 검토하기

법인 업무 능률 끌어올리기 – 독서와 운동, 공간 활용

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<넷째마당> 나는 이렇게 연봉 7천만 원 법인 대표가 되었다

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35 | 1년 차 미션 | 과거 투자 복기 및 부동산 흐름 파악하기

본인 실력은 본인이 가장 잘 안다

처음에 누구를 만나는지가 중요하다

숙제하듯 매수하는 건 금물! 초보 투자자는 3~6개월 정도 공부한 후 매수해야 한다

수요, 공급, 부동산의 흐름(심리)을 이해하자

36. 법인 설립 초기에는 어떤 물건에 투자해야 할까

초보자는 아파트에 투자해야 성공 확률이 높다

단기 차익이 가능할 줄 알았던 경매, 초보자에게는 비추!

경매 특수 물건은 특히 주의할 것

법인이 마이너스로 마감해도 조급함은 버리자

법인 명의 특수 물건 매수 경험기

37. | 2년 차 미션 | 연봉 3천만 원 목표로 뛰기

한두 번의 우연한 성공이 도리어 화를 부른다?

법인의 세금 체계, 직접 내봐야 체감한다

2년 차부터는 무조건 플러스로 마감하자

법인의 매출 발생에 따른 나비 효과 – 급여 지급과 대출이 쉬워진다

38. 실패에 대처하는 법인 대표의 자세

공급에는 장사 없다. 막연한 기대는 금물! 역전세주의보

아파트 투자는 공급 변수가 1순위! 대응력은 2순위

경매 낙찰이 수익으로 직결되지 않음을 정확하게 파악하자

올바른 방향으로 꾸준히 노력했을 때 운이 따른다

결과는 지나봐야 알기 때문에 선택이 어렵다

투자의 온기를 측정하는 미분양 아파트 판매 현황

39. | 3년 차 미션 | 연봉 5천만 원 목표로 뛰기

지속적인 매출이 발생해야 법인에게 이득이 있다

2~3년 앞을 보면서 매매 계획을 세워야 한다

법인 투자금을 5천만 원 전후로 정하는 진짜 이유

40. | 3년 차 미션 | 개인 명의 VS 법인 명의 투자의 황금률 파악하기

3~4년 지켜보면서 매수 타이밍을 노리는 것도 중요하다

“엄청 좋은 일을 하는 법인이네요!”

의미 있는 자산 증식을 위해 개인 명의 활용하기

41. | 3년 차 미션 | 나만의 투자 인사이트 만들기

나무를 보는가, 숲을 보는가

낯선 곳에서 투자를 시작한다면 사람들 이야기에 경청하자

경험이 쌓이면 돌발 상황에 능숙하게 대처할 수 있다

신도시에 열광할 때 구도심을 주목할 것

42. | 4년 차 미션 | 연봉 7천만 원 목표로 뛰기

나의 투자 성향과 내 법인의 방향을 점검하자

수익률과 수익금의 적절한 조화가 필요하다 보유 물건을 체크하고 향후 2년 후까지의 매출을 확보하자

선택과 집중이 필요한 시기

이제는 체력싸움! 법인의 규모에 맞는 체력을 갖추자

유무형 가치의 선순환! 이익은 주변과 나누지만 리스크는 법인의 몫이다

신축 아파트와 연식 차이는 없는데 저렴하다면?

┃에필로그┃ 마음 그릇이 곧 부의 그릇!