절세훈남 이상욱 세무사의 절세의 모든 기술 부동산 법인에 있다 (2022.10 제2판)

부동산을 취득·보유·판매하면서 발생하는 세금과

판매 후 발생할 수 있는 세금까지 감안하라!

부동산 투자를 통해 손에 남는 소득을 극대화하기 위해서는 절세에 대한 중요성을 먼저 인식하고, 부동산 투자를 해야 한다. 세금에 대한 검토 없이는 부동산 투자 결과로 발생하는 소득도 보장받을 수 없다. 부동산의 취득단계에서부터 보유단계를 포함해 처분이나 이전단계까지 발생할 세금을 예측해 절세할 방법을 마련한 뒤 취득해야 한다.

부동산 법인의 세금은 국가나 지방자치단체가 거두는 돈으로, 국가 재정상 필요한 경비를 충당하기 위해 거두는 돈이다. 하지만 성격상 강제성이 있고, 금전이나 재무 등 재산적 가치가 있는 것은 무엇이든 거두어가며, 납부하지 않으면 미래에 발생할 소득이나 재산까지 압류 대상이 된다는 점에서 무서운 대상이다. 이러한 세금으로부터 소중한 재산을 지키려면 합법적 절세를 위한 세법을 공부해야 하고, 적극적으로 절세방법을 찾아야 한다. 하지만 대부분 사람이 무엇을 알아야 절세를 할 수 있는지 거의 모르고 있다. 이 책은 부동산 법인의 이해를 통한 절세방안 마련에 집중한 책으로, 절세자금의 활용방안을 제시해 또 다른 소득을 창출할 수 있도록 자세히 설명했다. 따라서 부동산 법인을 이용해 절세하고자 하는 많은 부동산 투자자들에게 실무지침서가 될 것이다.

지은이 : 이상욱

절세 목적으로 개인 세무사 사무실을 세무법인으로 전환했으며, 삼성생명 세무팀장으로 활동하면서 많은 개인기업을 법인으로 전환한 바 있다. 부동산 투자자이기도 하며, 많은 부동산 투자자 모임에서 수년간 절세 강의를 하고 있다.

가람세무법인 이사·북지점 대표(現)

북대구 세무서 영세납세자 지원단(現)

대구보건대학교 재테크 세무회계과 겸임교수(現)

대구지방국세청 국선 세무사(前)

대구지방국세청 조사요원 강사(前)

경상북도 지방공무원 교육원 강사(前)

삼성생명 세무팀장(前)

프롤로그 5

PART 01 5W1H 부동산 법인, 이것부터 이해하세요!

1. 분명 불법인 것 같은데 괜찮다고 합니다. 문제없을까요? 18

2. 부모님의 부동산은 증여, 상속 중 어떤 방법으로 받는 것이 좋을까요? 20

3. 절세 준비 없이 부동산을 구입하면, 어떤 세금들이 발생하나요? 22

4. 부동산 세금, 앞으로 더 증가한다는데 사실일까요? 28

5. 부동산 세금이 많아서 정말 억울해요. 이유가 무엇인가요? 34

6. 누진세율을 이해하면 부동산 세금 절세가 되나요? 35

PART 02 WHAT 부동산 법인이란 무엇인가요?

1. 부동산 법인이란 무엇인가요? 46

2. 부동산 법인, 과연 좋은가요? 47

3. 법인기업과 개인기업의 차이점은 무엇인가요? 49

4. 법인세의 종류에 대해서 알고 싶어요 52

5. 부동산 법인은 주택 판매 시 추가 세금이 발생한다고 하는데, 맞나요? 55

6. 주택임대사업자(임대주택) 등록을 하는 것이 부동산 법인보다 좋은가요? 59

7. 부동산 법인 활용법 79

8. 부동산 임대업 법인과 부동산 매매업 법인은 다른 것인가요? 82

PART 03 WHO 부동산 법인은 누구에게 필요한가요?

1. 내가 부동산 법인을 만들어 절세를 할 수 있을까요? 88

2. 부동산 법인은 누가 필요한가요? 89

3. 부모님께 물려받을 재산이 많은 사람은 부동산 법인이 필요한가요? 91

4. 부동산 가치 상승이 크게 예상되는데, 부동산 법인을 검토해야 하나요? 96

5. 고생해서 만든 재산, 부동산 법인 만들면 세금폭탄에서 지킬 수 있나요? 98

6. 부동산 취득 전입니다. 부동산 법인 지금 필요할까요? 99

7. 이미 다주택자입니다. 부동산 법인, 지금이라도 필요할까요? 111

8. 배우자 명의나 자녀 명의로 주택을 구입해도 되나요? 117

PART 04 WHERE 부동산 법인은 어디서 만들고, 어디서 관리를 받을 수 있나요?

1. 부동산 법인은 어디서 만들 수 있나요? 124

2. 부동산 법인관리, 세무사 사무실에 꼭 맡겨야 하나요? 128

3. 부동산 등기할 때 꼭 필요한 회계장부, 어디서 만드나요? 133

PART 05 HOW 부동산 법인, 어떻게 만들 수 있나요?

HOW 01 부동산 법인은 어떻게 만드나요?

1. 법인의 설립절차와 사업자등록 신청 방법에 대해 알고 싶어요 140

2. 법인설립등기 신청서에는 어떠한 내용들이 필요한가요? 142

3. 법인설립등기 신청서 작성 전 준비해야 할 내용이 무엇인가요? (상호 편) 144

4. 법인설립등기 신청서 작성 전 준비해야 할 내용이 무엇인가요? (기타 편) 149

5. 부동산 법인설립 시 최초 자본금은 작을수록 좋은가요? 159

6. 주주의 수는 많을수록 좋나요? 아니면 1인 주주가 좋나요? 163

7. 주주와 임원은 다른가요? 166

8. 미성년자인 자녀가 법인을 소유할 수 있나요? 168

9. 공무원인데 부동산 법인을 할 수 있나요? 170

10. 법인설립등기 신청서를 법원에 제출 시 다른 준비할 것은 없나요? 172

11. 법인설립등기 신청 업무, 혼자서도 가능할까요? 176

12. 법인설립등기 완료 시 받아야 할 서류는 어떤 것이 있나요? 182

HOW 02 부동산 법인사업자등록은 어떻게 하나요?

1. 부동산 법인은 사업자등록을 꼭 해야 하나요? 190

2. 직접 사업자등록증 신청을 하려고 하면 어떻게 해야 하나요? 192

3. 부동산 법인은 부동산을 살 때마다 사업자등록증을 신청해야 하나요? 199

HOW 03 부동산 법인, 어떻게 운영하나요?

1. 나도 대표이사를 하면 급여를 받을 수 있나요? 204

2. 대표이사가 급여를 너무 적게 받으면 법인세가 더 발생하나요? 211

3. 퇴직금으로 법인 돈 받아 오면 절세가 가능한가요? 216

4. 법인카드 마음대로 써도 되는 것인가요? 223

5. 부동산 법인이 비용을 인정받으려면 어떻게 해야 하나요? 225

6. 지출 시 영수증이 없으면, 대표이사가 반환해야 하나요? 229

7. 개인이 아닌 부동산 법인이 다운계약서를 쓰면 어떻게 되나요? 233

PART 06 WHEN 부동산 법인을 언제 만들어야 하나요?

1. 언제 법인을 만들어야 가장 좋을까요? 240

2. 그냥 지금처럼 세금 많이 내고, 양도소득세로 신고하면 안 되나요? 244

3. 부동산 법인, 지금 내게 꼭 필요한가요? 251

4. 지금 부동산 사업자등록을 하면, 양도소득세를 줄일 수 있나요? 255

5. 주택이 2채입니다. 사업자등록을 해야 한다는데 맞는 말인가요? 257

6. 부동산 매매업, 개인사업자등록을 해도 양도소득세 신고를 해야 하나요? 260

7. 부동산 법인은 지금 만들어야 종합부동산세나 건강보험료를 더 줄일 수 있나요? 263

8. 부동산 법인을 통해 상속세와 증여세를 절세할 수 있나요? 265

9. 부동산 법인으로 절세한 돈, 보험에 가입하면 상속세 절세가 가능한가요? 266

PART 07 WHY 부동산 법인, 왜 만들어야 하나요?

WHY 01 부동산 법인을 왜 해야 하나요?

1. 부동산 투자자들은 부동산 법인을 왜 해야 하나요? 274

2. 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없나요? 275

3. 부동산 양도소득, 부동산 매매사업자 등록을 하면 줄어드나요? 278

4. 부동산 매매 개인사업자가 양도소득세 신고에 비해 항상 유리한 것은 아니라면서요? 281

5. 부동산 매매 개인사업자보다 부동산 법인이 더 절세가 되나요? 283

6. 사례를 통해 양도소득세와 부동산 매매 개인사업자의 세금과 부동산 법인의 세금을 계산해줄 수 있나요? 285

7. 다른 소득이 있을 때와 없을 때 각각 구분해서 양도소득세와 개인사업소득세, 법인세를 다시 비교해줄 수 있나요? 288

8. 부동산 법인은 주택에 대한 간주임대료 세금이 없나요? 296

9. 배우자에게 주식을 증여하면, 법인에 있는 돈을 세금 없이 가져올 수있나요? 299

10. 부동산 법인의 부동산은 자녀가 증여나 상속을 받아도 취득세가 안나오나요? 302

WHY 02 왜 부동산 법인을 싫어하나요?

1. 법인세도 내고 나중에 법인의 돈을 찾아올 때 소득세도 내면, 결국 양도소득세와 같지 않나요? 308

2. 법인에 쌓여 있는 돈은 결국 찾아갈 때 세금으로 납부해야 되는 것 아닌가요? 310

3. 부동산 법인 재산은 찾아가지 않아도 결국 소멸 시 세금을 내야 하는 것 아닌가요? 315

4. 부동산 법인은 결국 소멸을 할 텐데, 세금을 내야 하지 않나요? 318

5. 모든 부동산 법인은 성실신고 확인대상 아닌가요? 319

6. 성실신고 확인대상이란 무엇인가요? 322

7. 법인세 신고서를 작성할 때 수수료를 내고 작성된 신고서를 확인받는데, 수수료를 또 내면 부동산 법인의 부담이 너무 많지 않나요? 326

8. 부동산 법인은 접대비와 차량유지비용을 비용인정하지 않나요? 327