50억짜리 임장보고서 (2022.10)

부동산 왕초보가 50억 부자가 되다!

그 비결은? 1달에 1곳, 임장보고서 쓰기!

왕초보에게 임장보고서가 웬 말? 임장보고서란 고수의 손품, 발품으로 탄생하는 게 아니던가? 하지만 저자는 3년 동안 50억의 자산을 만든 비결은 단연코 임장보고서 덕분이라고 말한다.

전교 1등->명문대->임원 기대주로 승승장구했지만 대한민국 계급은 자산으로 결정되는 법. 수능 이후 코피까지 쏟으며 뒤늦게 시작한 부동산 공부는 1년 동안 큰 진전이 없었다. 그러다 마지막으로 결심한 게 1달에 1곳 임장보고서 쓰기. 더 이상 피 같은 돈을 잃을 수 없다는 절박함으로 상사에게 보고서를 쓰듯 써 내려간 게 주효했다. 임장보고서를 쓸수록 나만의 투자원칙이 생겼고 누구에게도 의지할 필요가 없어서 좋았다.

월급날 상사에게 쓰듯, 임장보고서 썼더니 생긴 일?

수익률 340%! 8곳의 임장보고서 공개!

이 책은 저자가 3년간 투자한 8곳의 임장보고서를 공개한다. 실제 투자처와 수익률을 가감 없이 드러내서 마치 남의 일기를 엿보는 느낌이다. 첫 투자 사례부터 전세가 안 빠져서 고생했던 사연, 신기원을 열어준 무피투자 사례, 달리는 말에 올라탄 후 340% 수익률을 거머쥔 경험 등 읽는 재미가 있다.

초보자임에도 불구하고 단숨에 50억 자산을 일군 것은 돌다리도 두드리게 만든 임장보고서 덕분이다. 투자처가 늘어갈 때마다 임장보고서 템플릿을 업그레이드했고 초심을 잃지 않고 써 내려갔다. 이 책의 독자라면 저자 블로그에 공유한 템플릿을 열어서 질문에 답변을 채워보자. 이렇게만 해도 큰 실수를 줄여줄 것이다.

손품, 발품 임장보고서 6단계 쓰기,

왕초보는 질문만 채워도 실수를 줄인다!

지금 당장 임장보고서를 쓰자고 무작정 거리를 헤맬 수는 없다. 아는 만큼 보이므로 준비가 필요하다. 저자는 강의, 독서, 카페, 오픈 채팅방 등을 활용하는 방법부터 손품에 필요한 부동산 필수 앱 사용법을 안내한다. 그리고 정부의 부동산 대책 원문 읽는 방법, 부동산 시세 조사하는 방법까지 구체적으로 알려준다.

이렇게 기본기를 다진 후 임장보고서를 쓰면 빠르게 실력을 향상할 수 있다. 저자의 임장보고서 쓰기는 총 6단계로 나뉘는데, ➊ 지역 정하기 -> ➋ 지역 파보기-> ❸ 지역별 입지 분류하기 -> ❹ 발품 팔며 세부 내용 보강하기 -> ❺ 투자 기준 확인하기 -> ❻ 최종 투자처 결정하기 과정이다.

➊~❸ 단계까지 손품 과정을 거쳐 투자입지의 순위를 매기고, ❹~❻ 단계까지 발품 과정을 거친 후 최종 투자처를 확정한다. 실전에 나서기에 앞서 ‘<책 속 부록> 1천만원 아파트 투자법’을 활용해보자. 임장보고서를 쓰고 모의투자를 하게끔 훈련시킨다.

<부록 1> 1천만원 아파트 투자법

<부록 2> 50억 임장노트 전원 증정!

2019년 부동산 투자를 시작해 총자산 50억, 순자산 30억을 달성했고, 30년 치 연봉을 3년 만에 벌고는 15년 회사 생활을 정리했다. 저자는 과거의 자신처럼 불안한 마음을 안고 회사에 출근하는 월급쟁이들이 하루빨리 경제적 자유를 누리기를 바라는 마음에서 책을 집필했다고 한다. 이제 막 부동산 공부를 시작했거나 투자 방향을 잡지 못해 갈팡질팡하는 투자자들이라면 이 책이 큰 도움이 될 것이다.

독자 모두에게 증정하는 ‘<별책부록> 50억 임장노트’도 적극적으로 활용해보자. 임장보고서 템플릿 파일을 PC에서 작성할 수도 있지만 종이 노트에 손으로 쓰다 보면 임장한 지역들이 뇌에 생생하게 각인될 것이다. 생업에 종사하면서 1달에 1곳 임장보고서 쓰기가 쉽지는 않을 것이다. 하지만 뒤늦게 부동산 공부를 시작한 사람이라면 이것만큼 효과적인 공부법은 없다. 저자의 성과와 경험치를 믿어보자. 

성연경

뒤늦게 부동산 공부를 시작한 왕초보라면

1달에 1곳 ‘임장보고서 쓰기’ 가 정답!

회사 최초 여성 임원 재목이라는 기대와 대우 속에 회사와 나를 동일시하며 밤낮으로 열심히 일했다. 하지만 바쁜 회사 생활 중에 박사 과정까지 밟으면서 노력할수록 나빠지는 건강과 회사 내에서의 인간관계, 무너지는 멘털을 경험하며 무언가 잘못되어 가고 있음을 느꼈다.

결국 나와 가족의 행복을 지켜 주는 것은 회사가 아니라 오롯이 혼자 설 수 있는 나 자신이며, 그 바탕에는 자산과 자생 소득이 뒷받침되어야 함을 깨닫고 2019년부터 본격적으로 부동산 공부를 시작하였다.

3년간 전국 아파트에 집중적으로 투자했고 부동산 상승기라는 행운에 힘입어 총자산 50억, 순자산 30억을 달성했다. 30년 연봉을 3년 만에 벌고 15년 회사 생활을 정리하게 되었다.

부동산 공부를 시작할 즈음 입시 때나 흘렸던 코피를 십여 년 만에 쏟아냈다. 많이 헤매고 시행착오도 겪었다. 그러다 상사를 설득하듯 자신부터 설득하자며 1달에 1곳씩 임장보고서를 쓰기 시작했고 결과적으로 놀라운 성과를 가져왔다. 투자 횟수가 늘어날수록 임장보고서는 업그레이드되었고 질문에 답만 채워도 큰 실수가 줄어들었다.

임장보고서의 장점은 유튜브, 단톡방 등 SNS 소음에 흔들리지 않고 스스로 해결책을 찾게 해주는 데 있다. 과거의 자신처럼 오늘도 불안한 마음으로 회사 생활을 하는 월급쟁이들을 위해 꼭 알아야 할 부동산 지식과 임장보고서 작성법을 공유해 놓았다. 돈을 빠르게 벌고 싶지만 마음만 다급한 초보자라면 투자의 정글에 들어서기 전 임장보고서부터 써보자. 실수는 줄이고 성공 확률은 높여 줄 것이다.

┃프롤로그┃ 나와 회사는 썸 타는 관계, 유효 기간 끝나면 Say goodbye!

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<첫째 마당>

경기도 9,000만원 신혼 전세 ‘탑동싸’ 탈출기

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1. 전셋집이 없다고요? - 신혼집 전세 대란기

세입자 경쟁률 5대 1, 20년 차 아파트 신혼집 결정!

자산으로 계급이 결정되는 대한민국?

2. 빨리 여기를 탈출하고 싶어 - 신혼 전세 옮기기

집주인이 집도 안 보고 샀다고?

두 번째 전셋집은 안양 옆 의왕

3. 집주인이 집을 내놨다고요? - 내 집 첫 매수기

생애 첫 내 집 찾아 삼만리

‘석수 두산위브’ 실거주 아파트로 결정!

4. 우리도 가보자 서울! - 상급지 갈아타기

왜 우리 아파트만 적게 올랐을까?

몇 개월만 일찍 시도했더라면

5 내 집이 ‘못난이’였구나 - 아파트 매도기

2층 서향 타워형이 ‘못난이’라고요?

드디어 결혼 8년 만에 서울 입성!

Tip 최고가 찍은 매수자가 되지 않으려면? - 매매·전세 지수 비교

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<둘째 마당>

부동산 공부, 뭐부터 시작하지?

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6. 부동산 공부, 오늘부터 1일! ➊ 강의

부동산으로 돈을 벌려면?

왕초보라면 강의 듣기를 추천

처음엔 자본주의 구조를 이해하는 것부터

나와 궁합이 맞는 강의는 따로 있다!

Tip 초보자를 위한 부동산 강의 추천 가이드

7. 부동산 공부, 오늘부터 1일! ➋ 독서

최소 열 권 이상 읽고 강의 듣기!

독서는 시간을 따로 빼서 하는 것

Tip 초보자를 위한 필독서 리스트

8. 부동산 공부, 오늘부터 1일! ➌ 카페, 블로그, 오픈채팅방 활용

실시간 부동산 정보를 얻으려면?

수많은 채널과 수많은 소음, 어떻게 구별할까?

Tip 따로 또 함께! - 투자 메이트 만들기

9. 생각하는 힘을 키워 주는 부동산 대책 원문 읽기

전문가 요약 글을 보는 것보다 스스로 해석하는 게 중요

사례 - 7.21 대책 원문 해독하기

10. 초보자가 알아야 할 세 가지 앱 활용법

(ft. 네이버 부동산, 호갱노노, 아실)

원 데이터 출처는 알아 두자

1. 네이버 부동산 – 단지 대표 가격은 호가 기준

2. 호갱노노 – 실거래가 기준으로 표시

3. 아파트실거래가(아실) - 아파트 비교에 유용

Tip 부동산 관련 원 데이터 출처

11. 등기부등본 열람으로 이집 저집 구경하기

집 주소만 알면 매매가와 대출금액 확인 가능!

표제부 - 매물 정보 표시

갑구 - 소유권 표시, 계약 시 주민번호 대조 필수

을구 - 소유권 외 표시, 근저당, 전세권, 가압류 등

계약 시 근저당권 체크 사항 085

가압류, 가등기가 있다면 초보자는 패스

12. 매주 금요일은 부동산 시장조사 하는 날

(ft. KB 주간 월간 시계열 자료)

KB부동산 사이트에서 엑셀 파일로 제공

전국 매매·전세가 추이를 한눈에!

13. 내가 사는 동네부터 둘러보자(ft. 안양 만안구 석수동 아파트)

나를 찾아다니는 해외여행은 이제 그만?

1년간 헤맸지만 결국 예전 살던 곳에 투자

비슷한 연식이어서 입지 비교 용이

임장 동선을 미리 그려 보자

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<셋째 마당>

임장보고서의 힘 - 3년 만에 50억, 수익률 340%

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14. 공급 부족인데 가격이 싸네? 부천 첫 투자 결심! (ft. 3,500만원 투자, 2년 후 500% 수익률)

천지개벽 대구, 결론은? 모르겠다!

돌고 돌아 신혼 초 살던 부천으로

공급 부족으로 전세가율 상승, 2년 만에 투자금 회수, 수익률 500% 육박!

15. 조정대상지역 평촌? 투자 못할 이유는 없었다!

(ft. 5,200만원 투자, 2년 후 630% 수익률)

평촌, 매매가 대비 전세가는 낮아 투자에 부담

쉽지 않은 두 번째 투자, 세입자 못 맞추고 잔금 치른 상황

돈이 없지 투자할 곳이 없나?

Tip 조정대상지역 아파트 양도소득세 계산

16. 투자 초보자에게 만만치 않았던 천안

(ft. 4,000만원 투자, 2년 후 240% 수익률)

지방 같지 않았던 천안, 1급지 공략!

상승 전의 가격을 알면 투자할 수 있을까?

서북구 대신 동남구 공략, 어떤 평형을 선택할까?

17. ‘인구 50만 도시 투자’ 원칙을 깨고 원주 선택!

(ft. 2,500만원 투자, 2년 후 380% 수익률)

인구가 적으면 공급에 따라 휘둘리지만 …

18. 무피투자 경험! 전주 구축 아파트

(ft. 투자금 0원, 2년 후 6,000만원 수익)

지방 구축 아파트 투자를 시도하다

매매 계약과 인테리어 계약 동시 진행

Tip 바쁜 투자자를 위한 인테리어 팁 세 가지

19. 전세가 안 빠져 마음고생했던 김해

(ft. 2,700만원 투자, 2년 후 200% 수익률)

형님보다 주목을 덜 받은 도시

전세가율 상승! 매매 타이밍 신호 포착!

전세 가격 안 낮추고 원하는 세입자 기다리기

Tip 내 전세 매물, 얼마에 내놓을까? - 매물 시뮬레이션

20. 달리는 말에 올라탄 인천 투자

(ft. 2,600만원 투자, 1년 후 230% 수익률)

초보 투자자에게 어려웠던 인천

매매가가 저렴해 지나칠 수 없는 지역

집 계약 시 대비해야 할 중대 하자 리스트

21. 하락장에 투자한 두 곳에 대하여(ft. 목표 수익률 200%)

저평가 지역, 목표 달성은 가능하리란 판단

전세 매물 증가, 전세가 하락 투자 원칙을 어긴 대가를 톡톡히 치른 사례

Tip 역전세 대비 어떻게 할 것인가?

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<넷째 마당>

50억짜리 임장보고서 작성법

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22. 임장보고서 쓰는 이유 - 돈이 없어서, 돈을 잃을 수 없어서!

한정된 돈으로 최대 수익을 얻으려면? 손품 발품이 대안!

임장보고서 6단계 따라 쓰면 적어도 실패하지는 않는다!

23. 임장보고서 1단계 | 지역 정하기(ft. 청주 사례)

4~5곳 선별 후 최종 후보 지역 정하기

임장 지역 정한 근거와 이유 정리하기

24 임장보고서 2단계 | 지역 파보기

1 주요 시설 파악하기

2 행정구역 파악하기

3 택지지구 개발 파악하기

25. 임장보고서 3단계 | 지역별 입지 분류하기

입지 결정 요소는? - 인구, 교통, 학군, 직장, 공급

1 인구 파악하기 - 부동산 지인 160

2 교통 파악하기 - 네이버 지도, 네이버 부동산, 아실 161

3 학군 파악하기 - 아실(중학교 학업성취도) 162

4 직장 파악하기 - 국가통계포털, 크레딧잡 163

5 공급 파악하기 - 부동산 지인, 아실 164

<손품 결론> 투자입지 순서 정하기

26. 임장보고서 4단계 | 발품 팔며 세부 내용 보강하기

직접 둘러본 후 세부 내용 보강하기 167

1 동별 세부 분석 168

2 주요 단지 시세 흐름 파악 169

3 동별 전체 시세 조사

27. 임장보고서 5단계 | 투자 기준 확인하기

사람에 따라 투자처는 달라진다

나만의 투자 기준에 맞는지 확인하기

28. 임장보고서 6단계 | 최종 투자처 정하기

좋은 급지 순으로 매물 선정하기

같은 평형대 매물 비교 후 투자처 정하기

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<다섯째마당>

드디어, 나만의 투자 원칙이 생겼다!

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29. 임차인 관리, 계약서 잘 쓰는 게 최우선!

다주택자의 임차인 관리법

전세 계약서 특약 문구가 분쟁 최소화!

30. 다주택자가 감당할 만한 물건 수 상한선은?

연봉 1억 월급쟁이도 2,000만원 세금을 내는데…

사람마다 다르겠지만… 수도권과 지방 비율은 4대 6, 장기와 185 단기 비율은 5대 5

31. 저가치와 저평가의 차이를 구분하자

저평가, 어떻게 판단할 수 있을까? 186

과거의 그래프가 답을 알려줄까? 187

지역별로 제각각, 저평가 아파트는 따로 있다! 188

저평가 지역 선정하는 순서

32. 전세가율 85% 이상 지역에 투자한다

실거주 선호도 파악은 전세가와 전세가율로!

공급 물량 vs 미분양 물량, 투자의 바로미터! 195

대구 사례 - 공급 물량 수요의 두 배, 미분양 물량 증가

미분양 물량과 향후 3년간 공급 물량 확인은 필수!

34. 리스크 관리의 핵심은 공실과 역전세

공실 - 전세금 욕심은 버리고 세입자 구하는 게 최선!

역전세 - 유동성 악화, 그래도 공실보다 낫다

다주택자라면 투자 물건을 지역별로 분산할 것

35. 가장 싸게 사려면? 비교하고 또 비교할 것!

할 수 있는 한 계속 가격을 비교하라 202

한 달에 한 지역씩, 여섯 개 지역 공부한 후 첫 투자 시작

36. 내가 감당할 수 있는 물건에 투자한다(ft. 종부세)

1차 목표 - 종부세 내지 않는 한도 내에서 투자하기

2차 목표 - 감당 가능한 종부세 한도 내에서 투자하기

┃에필로그┃나만의 투자 노선을 찾아서