조현기 변호사의 쉽게 이해하는 위기탈출 부동산 투자 거래 해설집 (2022.8)

부동산 투자자, 집주인, 건물주, 임대인, 임차인들의 필독서

부동산 전문 변호사가 알려주는 절대 실패하지 않는 부동산 투자·거래 알짜지식

부동산 역사 및 정책, 시장분석, 계약서 작성법, 법률지식, 각종 서식 등을 총망라하다!

조현기

필자는 부동산 전문 변호사로서 다수의 부동산 관련 자문 및 소송, 지역주택조합·재개발 정비조합 자문 및 관련 소송을 진행하고 있다.

연세대학교 법학과 학사

경북대학교 법학전문대학원 전문석사

법률사무소 현인 대표변호사

▶ 저서

《조현기 변호사의 쉽게 이해하는 지역주택조합 해설집》

《조현기 변호사의 쉽게 이해하는 재개발 재건축 정비조합

해설집》

《조현기 변호사의 쉽게 이해하는 위기탈출 부동산 투자·거래

해설집》

| 머리말 | 부동산 투자, 거래(매매,분양,임차 등)하기 전 반드시 알아야 할 사항

제1장 부동산 투자·거래의 필요성

1. 생활필수 요소인 부동산

2. 부동산 가격은 항상 오를까?

3. 모든 부동산 가격이 오를까?

4. 부동산 공부의 필요성

제2장 대한민국 부동산 시장의 역사

1. 부동산 정책과 집값

2. 김대중 정권의 부동산 시장

3. 노무현 정권의 부동산 시장

4. 이명박 정권의 부동산 시장

5. 박근혜 정권의 부동산 시장

6. 부동산 시장에 대한 이해의 필요성

7. 부동산 거래 및 투자를 자제해야 할 시점

제3장 부동산 시장의 분석과 대응방법

1. 부동산 시장의 분석

가. 부동산 가격에 영향을 미치는 요소 | 나. 기준금리 | 다. 부동산 정책

라. 부동산의 공급 | 마. 심리적인 요소

2. 부동산 시장에 대한 대응방법

제4장 부동산 투자·거래 시 알아 두어야 할 필수지식

1. 고가의 자산인 부동산 - 손해가 발생하면 엄청난 부동산

2. 계약서의 중요성 - 부동산 거래에서 가장 중요한 계약서

가. 부동산 거래에서 가장 중요한 ‘계약서 작성’ | 나. 계약서 작성 왜 중요한가? | 다. 계약서 작성 시 구두약정을 해도 되는 걸까? | 라. 중요한 약정은 반드시 계약서에 기재할 것

3. 가계약금 지급해도 되는 걸까?

가. 부동산 거래에서의 가계약금 | 나. ‘가계약’이라는 용어에 관하여 | 다. 가계약은 효력이 있는 걸까? | 라. 구두로 한 가계약도 계약이다?

4. 신탁된 부동산 거래 시 유의점

가. 신탁의 의미 | 나. 부동산 신탁의 종류 | 다. 신탁된 부동산인지 여부를 확인하는 방법 | 라. 신탁과 관련된 부동산 사기 사례

5. 계약금의 숨겨진 법률효과

가. 계약금의 의의 | 나. 계약금의 해약금 성격에 관해서 | 다. 계약금의 위약금 성격에 관해서

6. 중도금의 숨겨진 법률효과

가. 중도금이란? | 나. 중도금의 법적인 의미 | 다. 부동산 가격이 상승하고 있는 경우와 중도금 | 라. 부동산 가격이 하락하고 있는 경우와 중도금 | 마. 중도금의 중요성

7. 잔금의 지급과 동시이행항변권

가. 서설 | 나. 잔금 미지급의 경우

8. 등기사항전부증명서(등기부)

가. 등기사항전부증명서의 중요성 | 나. 등기사항전부증명서 발급 및 열람 | 다. 등기사항전부증명서 해석하는 방법 | 라. 부동산 종합증명서

9. 부동산에 대한 가압류 결정

가. 서설 | 나. 가압류란? | 다. 가압류 결정된 부동산의 위험성 | 라. 가압류 결정이 있는 부동산 거래 시 신중할 것 | 마. 가압류 결정이 취소된 후 부동산 거래할 것 | 바. 법원의 가압류 결정문의 예시 | 사. 가압류 관련 유의점

10. 부동산에 대한 부동산처분금지가처분 결정

가. 서설 | 나. 부동산처분금지가처분이란? | 다. 매도인의 부동산처분금지가처분 말소의무 | 라. 부동산처분금지가처분의 효과 | 마. 가처분등기와 계약의 해제

11. 부동산 소유권이전 가등기

가. 서설 | 나. 등기부상의 기재 | 다. 가등기 경료된 부동산 거래 시 유의점

12. 공탁제도

가. 수령거부를 방지하기 위한 제도 | 나. 수령거부의 발생 사유 | 다. 변제공탁 | 라. 부동산 매매에서 매수인이 변제공탁할 수 있는 경우 | 마. 임대차계약에서 임차인이 변제공탁할 수 있는 경우

제5장 부동산 사기를 방지하는 방법

1. 대표적인 부동산 사기 사례

가. 일반적인 경우 | 나. 부동산 사기 사례의 예시

2. 부동산에 관한 공부를 할 것 - 아는 만큼 보이는 부동산

3. 부동산 전문가에게 자문을 구할 것

제6장 주택의 투자 및 거래에서 알아 두면 유용한 지식들

1. 단독주택과 공동주택

가. 서설 | 나. 단독주택 | 다. 공동주택

2. 주택 매매계약 시 유의사항

가. 매매계약서의 주요 내용 | 나. 매매계약서를 수정해야 하는 경우 | 다. 특약사항 | 라. 무익한 계약서 기재 내용 - 기재해도 별다른 효과가 없는 내용 | 마. 매매계약서 내용 확인의 중요성 | 바. 부동산 매매계약서 등 자문에 관하여

3. 주택 임대차보호법 주요 내용

가. 주택 임대차보호법의 의의 | 나. 주택 임대차보호법의 적용 범위 | 다. 최근 개정된 임대차 3법의 주요 내용 | 라. 주택 임대차보호법의 주요 내용

4. 주택 임대차에 관해서 많이 질의하는 내용

가. 확정일자와 전세권 설정의 차이점 | 나. 소액임차인 최우선 보호제도 | 다. 임대한 주택에 하자가 있는 경우 | 라. 계약 기간 만료 시 임대차계약서 작성 여부 | 마. 재개발 정비구역에서의 임대차

제7장 상가의 투자 및 거래에서 알아 두면 유용한 지식들

1. 상가건물 매매계약에 관해서

가. 상가건물이란? | 나. 상가건물 매매계약 시 유의사항

2. 상가의 시설군 및 용도

가. 상가의 용도 확인의 필요성 | 나. 건축법 등의 규정에 관하여 |

다. 용도변경에 관하여 | 라. 자유업종

3. 상가 임대차보호법의 주요 내용

가. 서설 | 나. 적용 범위 | 다. 임대차 기간 | 라. 대항력 | 마. 계약갱신청구권 | 바. 차임 등 증감청구권 | 사. 권리금 보호 | 아. 상가건물 임대차 정보 열람권

4. 상가 임대차에 관하여 많이 질의하는 내용

가. 코로나 바이러스 확산과 임대차계약의 해지 | 나. 차임연체액이 2기에 달하는 경우 임대차계약의 해지 가능성 | 다. 임차인의 차임 연체액이 3기에 달하는 경우의 의미 | 라. 임대차계약 종료 시 원상회복 | 마. 적정한 임대차 보증금 | 바. 착한 임대인 무조건 좋은 걸까?

제8장 부동산에 관한 분쟁 예방과 대책

1. 제소 전 화해 - 명도소송 등을 하지 않기 위한 강력한 예방책

가. 제소 전 화해란? | 나. 제소 전 화해 절차

2. 명도소송

가. 명도(인도)소송의 의의 | 나. 최악을 방지하기 위한 소송인 명도소송 | 다. 최대한 협의할 것 | 라. 영업신고증 폐업신고의 필요성

3. 명도(인도)단행가처분 - 명도소송의 응급처치

가. 명도(인도)단행가처분이란? | 나. 명도단행가처분의 까다로운 요건 | 다. 명도단행가처분이 인용되는 경우 | 라. 명도단행가처분이 인용된 경우 유의점

4. 지급명령신청 - 미지급 차임을 받기 위한 간단한 조치

가. 지급명령신청이란? | 나. 지급명령신청의 장점 | 다. 지급명령신청시 유의점

제9장 재개발·재건축 물건 투자 및 거래

1. 서설

2. 재개발 정비사업과 재건축 정비사업의 구분

가. 재개발 정비사업 | 나. 재건축 정비사업 | 다. 재개발과 재건축 정비사업의 구분

3. 용어의 정리 - 재개발·재건축에서 알고 있어야 할 것들

가. 도시 및 주거환경정비법 | 나-1. 종전자산평가액 | 나-2. 감정평가액 | 다. 종후자산평가액 | 라. 비례율 | 마. 권리가액 | 바. 조합원 분담금 | 사. 입주권과 분양권 | 아. 재개발·재건축 사업의 시행자 | 자. 토지 등 소유자

4. 정비사업의 개요

가. 서설 | 나. 정비 기본계획의 수립 및 정비구역의 지정 | 다. 조합설립 추진위원회 | 라. 조합설립인가 | 마. 시공사의 선정 | 바. 사업시행계획인가 | 사. 관리처분계획인가 | 아. 이주 및 착공 | 자. 입주 및 해산, 청산

5. 조합원 자격의 일반

가. 조합원의 자격 | 나. 토지 등 소유자의 의미 | 다. 유의점

6. 조합원 자격의 제한

가. 공유자의 경우 | 나. 여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 경우 | 다. 조합설립인가 후 다물건자로부터 양수한 경우 | 라. 투기과열지구에서의 양도·양수

제10장 지역주택조합 물건 투자 및 거래

1. 지역주택조합이란?

2. 지역주택조합 주택사업의 개요

3. 용어의 정리 - 지역주택조합에서 알고 있어야 할 것들

가. 지역주택조합 | 나. 업무대행사 | 다. 조합설립인가 | 라. 사업계획승인 | 마. 도시 및 주거환경정비법 | 바. 주택법

4. 지역주택조합 조합원의 자격

5. 지역주택조합 주택사업의 장·단점

가. 지역주택조합 주택사업의 장점 | 나. 지역주택조합 주택사업의 단점 | 다. 주택법에 관하여

6. 피해야 할 지역주택조합의 유형

가. 위험한 지역주택조합의 선별 | 나. 다수의 형사사건이 진행되는 경우 | 다. 주택사업이 지나치게 지연이 되는 경우 | 라. 제명되는 조합원이 많은 경우

7. 지역주택조합 가입 시 알아야 할 사항

가. 입주예정일 | 나. 신탁사 및 사업의 안정성 | 다. 동·호수의 지정 | 라. 토지사용권 및 소유권 확보율 | 마. 안심보장증서상의 분담금 반환 | 바. 추가분담금

제11장 글을 마치며

제12장 참고자료

[별지1] 부동산 매매계약서

[별지2] 금전 변제공탁서(금전)

[별지3] 건축법 시행령 [별표1]

[별지4] 주택 임대차계약 신고서

[별지5] 주택임차권등기명령신청서

[별지6] 토지보상법 시행규칙 별표4 이사비 기준

[별지7] 상가건물 임대차권리금 표준계약서

[별지8] 임대차정보제공요청서

[별지9] 제소전화해신청서

[별지10] 화해조서