땅은 거짓말 하지 않는다 (2022.11)

▶▶▶ 길이 없으면 가지를 마라!

부동산, 땅 투자에 대한 정보들은 넘친다. 그럼에도 막상 현실에 적용하고자 하면 막막하다. 왜일까? 핵심이 빠져 있기 때문이다.

이 책은 토지투자 전문가로서 대학 강단과 현장에서 수십 년 세월을 보내는 동안 보고 듣고 공부하면서 깨우쳤던 저자의 토지투자에 대한 진심이 담긴 조언을 말하고 있다.

쉽게 읽을 수 있다. 그러나 그 결과는 무겁다.

기본에서 시작해 전문가들의 스킬까지 아주 쉽게 일러주는 책은 드물지만 이 책은 그 범주에 있다.

▶▶▶ 부자가 되고 싶은가?

그렇다면 먼저 땅을 공부하라!

누구나 부자를 꿈꾼다.

그러나 누구나 부자가 되지는 않는다.

그렇다면 부자와 그렇지 않은 수많은 사람들 사이에는 어떤 차이가 있을까?

서점에는 부자가 되기 위한 수많은 재테크 비법들을 제시하는 책들로 가득하다. 주식투자를 기본으로 암호화폐 투자에 이르기까지. 온갖 대박의 길을 제시한다. 물론 부동산투자도 그중 하나다.

하지만 그 책을 통해 제대로 부자의 길로 가는 사람들은 드물다.

주식이든 암호화폐 투자든 제대로 공부하고 제대로 투자한다면 당연히 고수익을 올려 부자의 꿈을 이룰 수 있을 것이다. 다만 ‘고수익에는 고위험을 감수해야 한다’는 전제가 있을 뿐이다.

부동산투자는 고수익을 목표로 하면서도 위험부담이 다른 재테크에 비해 낮다. 물론 여기에는 전제가 있다. “제대로 공부해야 한다”는 것이다.

그 부동산투자에서도 토지는 일반인들이 좀 더 접근하기 어려워하는 분야여서 소위 고수들만의 투자마당이라고 인식되어 있고, 주변에 흘러 다니는 어마어마한 대박 사례를 듣고 준비 없이 뛰어들었다가 사기꾼들의 먹이가 되는 경우고 심심치 않게 볼 수 있다.

투자하기 전에는 먼저 공부해야 한다. 그것도 충분히.

이 책은 땅에 대한 가장 기본적인 지식, 공법은 물론 고수들이 고수익을 올리는 고급 스킬, 성공과 실패 사례 그리고 초보투자자들을 노리는 부동산 사기꾼들의 수법에 이르기까지 한 권으로 쉽게 정리하고 있다.

땅에 투자하고 싶다면 그 첫 시작은 여기에서부터다.

▶▶▶ 인생을 결정하는 투자를 결정해야 하는 무거움

투자를 해야 할까? 그냥 기다려야 하나.

준비가 되어 있지 않다면 자신의 삶을 결정할 수 있는 갈림길에서 엄청난 갈등을 느낄 수밖에 없다. 자신의 전 재산이 걸려 있는 투자는 당연히 신중해질 수밖에 없다.

그래서 공부해야 한다.

단순히 학창시절 중간고사를 준비하는 정도가 아니다. 나의 삶을 결정하게 될 투자를 염두에 두고 있다면, 그래서 부동산투자를 생각하고 있다면, 반드시 익혀야 하는 투자에 필요한 핵심적인 지식, 지혜가 여기에 있다.

지은이 : 김형선

박사

건국대학교 행정대학원 부동산학과 졸업(부동산 개발정책 전공)

건국대학교 행정대학원 부동산 컨설팅 과정 수료 경기대학교 대학원 행정학과 박사 과정 졸업(행정학 박사) 경기대학교 행정대학원 부동산 컨설팅 과정 주임교수 한국LH공사 고객관리 자문위원/경기도시공사 뉴타운 자문 한국공인중개사협회 부동산정책 연구소장 및 연구위원 공인중개사 자격시험 출제위원

경기대학교 행정대학원 부동산학과 교수

(현) 안성, 용인부동산투자연구소 대표 / 부동산경제연구소 대표

저서 : 『땅 투자 비법 Ten-Ten』 『부동산용어집』, 『부동산 컨설팅』, 『부동산 정책론』 『신도시개발론』 외 다수

YouTube 〈김형선 박사의 부동산투자연구소〉 운영

006 __ 프롤로그

1장 재테크의 화룡점정, 땅

023 __ 미래의 꿈을 사는 땅 투자

027 __ 왜 부동산투자인가?

032 __ 재테크, 결국은 부동산

부동산에 대한 소유욕이 매우 강한 국민성 ┃ 대한민국 부동산 가격은 반드시 오른다 대한민국 투자의 대명사는 부동산 ┃ 땅이 가지고 있는 특성, 부증성

미래 가치를 보고 부동산에 투자한다 ┃ 대한민국에서만큼은 부동산이 부의 원천이다 대한민국 부동산 가격은 폭락하지 않는다 ┃ 부동산은 한번 오르면 떨어지지 않는다 부동산투자는 노력만 있다면 얼마든지 정보 파악이 가능하다

부동산투자는 실패를 해도 실체가 남는다

2장 고수로 가는 내공 쌓기

045 __ 좌우명으로 삼아야 할 땅 투자 10계명

개발 예정지 인근에 노른자위가 있다 ┃ 땅 투자는 마라톤이다 ┃ 도로를 읽어라 배산임수의 명당 터가 최고다 ┃ 여윳돈으로 투자해야 승산이 높다

적절한 타이밍을 계산한다 ┃ 접근성이 좋은 땅은 복덩어리다 ┃ 지역 선정이 중요하다

토지 공부서류 분석이 성패를 좌우한다 ┃ 호재가 겹치는 곳에 메리트가 있다

056 __ 투자하기 전에 가야 할 방향을 먼저 정하라

땅의 미래 가치를 탐색하라

개발 지역 땅 투자를 위한 전략 ┃ 임장활동을 떠나기 전에 먼저 알아야 할 것들

부동산 환경변화에 따른 급매물을 잡아라

077 __ 고수와 하수의 갈림길

금맥을 보는 눈 ┃ 부동산 정보는 곧 돈이다

3장 대박을 노리기 전에 땅을 먼저 이해하라

113 __ 땅을 파악하는 고수의 안목 따라가기

먼저 땅을 보는 안목을 키워라

땅의 가치를 결정하는가장 중요한 핵심은 바로 도로이다!

농지 투자 바로 알기 ┃ 임야 투자 바로 알기 ┃ 땅의 가치에 투자하라

용도변경 지역에 투자하라 ┃ 내 재테크에 보약이 되는 토지 상품들

178 __ 땅의 가치를 알기 위해서는 직접 확인하라

현장답사에 길이 있다 ┃ 성공적인 땅 투자를 위한 ‘현장답사’ 요령

땅값은 귀신도 모른다 ┃ 토지의 특성과 용도지역을 알아야 땅값이 보인다

4장 대박을 가져오는 땅 투자 실전 스킬

207 __ 고수들의 스킬 가져오기 : 맹지 탈출

길이 없으면 가지를 마라!

213 __ 고수들의 스킬 가져오기 : 분할과 합병

토지를 분할할 수 있는 경우 ┃ 분할이 가능한 토지 ┃ 죽은 땅을 살려내는 합병 테크닉 229 __ 고수들의 스킬 가져오기 : 못생긴 땅을 성형하라

땅도 성형을 하면 예뻐지고 가격도 오른다

대박은 성형이 가능한 땅을 보는 데서 시작한다 ┃ 리모델링으로 가치를 높이기

239 __ 고수들이 제언하는 투자 노하우

정책 변화에 투자한다 ┃ 국가적 대규모 개발재료에 투자한다

지역적 소규모 개발재료에 투자한다 ┃ 미래 가치에 투자한다 ┃ 정보에 투자한다

투자 시기를 정확히 잡는다

대박을 꿈꾸기 전에 먼저 리스크와 토지 사기 수법을 보라

285 __ 계약서 작성과 세금의 투자학

돈이 되는 계약서 작성 노하우 ┃ 계약의 심리전 ┃ 땅 투자 시 알아야 할 토지 세금

5장 성공과 실패 사례로 배우는 땅 투자 전략

301 __ 땅 투자 성공 사례에서 배우기

사례 1 : 용인지역 투자 사례 ┃ 사례 2 : 안성지역 투자 사례

사례 3 : 3억 원 투자로 매달 380만 원 수입

사례 4 : 공동투자 방식을 이용해 성공하다

사례 5 : 투자 장점을 충분히 분석 활용해 성공하다

사례 6 : 부동산 가격 상승으로 횡재하다

사례 7 : 세종시 개발 지역 주변 투자로 대박이 나다

315 __ 땅 투자 실패 사례에서 배우기

사례 1 : 성급한 판단으로 인한 실패 ┃ 사례 2 : 조급한 결정은 실패를 부른다 사례 3 : 자기 자본 없이 임대빌딩 건축했다가 실패

사례 4 : 유혹의 한마디 : 돈이 되는 땅인데 투자하라

사례 5 : 기획부동산에 속에 쪽박 찬 중국 교포

사례 6 : 도로 확보를 위한 길고 긴 싸움

부록

349 __ 용인 SK하이닉스 반도체 클러스터 산업단지

반도체 특화 클러스터 조성 추진

용인 반도체 클러스터 일반산업단지 관리기본계획 고시

쉽지 않은 진행 상황 ┃ 수용보상도 엉망, 수용재결 사유지 75% 적용

초격차를 위한 SK의 결단

359 __ 용인을 주목하라

늘어나는 일자리와 빨라지는 교통 ┃ 용인 처인구 SK하이닉스 120조 투자

램리서치 한국 이전과 용인 반도체 클러스터의 의미

판교 이남 분당선 라인의 기업 유치 러시 ┃ 용인 동백 세브란스 병원 개원과 의료산단 기흥 ICT 밸리 ┃ 좋아지는 교통편

367 __ 부동산투자는 왜 안성인가?

안성시, 미래지도 '2040 도시기본계획' 수립 ┃ 2030 안성시 도시기본계획의 공간 구조

376 __ 김형선 박사가 선정한 땅 투자 명언 100선