부동산 공매 이렇게 쉬웠어?-공매 실무와 실전 사례-(2022.11)

평생 연봉을 만드는 부동산 공매의 실전 기술

《부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? 알기 쉬운 기초 공매》속편

급격한 급리 인상의 여파로 주택담보대출, 전세대출, 신용대출 금리가 줄줄이 오르면서, 부동산 시장에 칼바람이 불고 있다. 10년의 저금리 시대에 맞춰 투자해온 부동산 투자자들이 갑작스럽게 고금리 시대를 마주하면서 방향을 잃고 흔들리고 있다. 하지만 이 책의 지은이는 이렇게 말한다. 어떤 시장 상황에서도 투자 방법은 있다. 자신이 찾아내지 못했을 뿐이다. 지은이는 자신은 그 답을 부동산 공매에서 찾았다고 말한다.

이 책, 《부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? 공매 실무와 실전 사례》는 1권인 《부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? 알기 쉬운 기초 공매》에 이어서 펴낸 2권이다. 1권에는 졸지에 빚더미에 앉은 평범한 50대 주부였던 지은이가 희망이 없는 삶에서 벗어나고자 부동산 투자 공부를 하고, 부동산 공매에 도전에 여유로운 삶을 살게 된 이야기가 담겨 있었다. 부동산 공매는 무엇이고, 어떻게 시작할 수 있는지, 경매와 공매의 차이점은 무엇인지 등 공매의 기초를 다뤘다.

2권인 이 책은 공매 실무에 관한 책이다. 실제 공매로 낙찰받은 부동산을 어떻게 명도하고 어떻게, 얼마나 수익을 올렸는지 생생한 사례를 들어 설명하고 있다. 어떻게 물건을 선별하는지, 임장을 어떻게 다녔는지 구체적이면서도 소소한 이야기들이 ‘나도 공매를 해보고 싶다’라는 의욕을 자극한다. 따라 해보면 어렵지 않을 것 같이 느껴지는 쉬운 설명이 이 책의 장점이다. 공매가 무엇인지 1권으로 기초를 다졌다면, 2권으로 실무 익히기에 도전해보자.

실감 나게 풀어 놓은 임장과 명도 이야기

따라 하면 성공 공매! 공매 실무와 실전 사례

임장과 명도에 주안점을 두고, 이야기하듯 글을 풀어놓은 지은이는 독자들이 공매에서 희망을 찾기를 바라며 이 책을 썼다. 총 4개의 파트로 구성된 이 책은 파트 1은 ‘공매의 최종목적은 수익 창출’이라는 제목이다. 낙찰받은 빌라를 셀프 인테리어로 수익을 증가시킨 사례, 입지선택을 잘못해서 실패한 사례 등을 담았다. 취득세, 보유세, 양도소득세 등 부동산 세금을 다뤘고, 신용등급을 잘 관리해서 효과적으로 대출받는 방법도 소개했다.

파트 2에서는 명도를 집중적으로 설명했다. 경매와 달리 공매는 인도명령제도가 없어 명도소송으로 해결해야 한다. 지은이는 점유자에게 좋게 인식되면서도 어렵지 않게 명도를 진행하는 방법을 소개한다. 그 방법의 기본은 점유자의 입장을 이해해주는 것이다.

지은이는 임장을 여행처럼 다닌다. 파트 3은 지은이의 ‘여행 같은 임장 스토리’다. 지은이는 임장 중 전세 사기를 당한 젊은 신혼부부의 이야기도 듣고, 집으로 초대해 친절하게 대접한 노부부도 만났다. 또 공매에 관심을 가지고 함께 임장에 나섰던 둘째 딸의 공매 낙찰 성공 스토리도 담았다.

파트 4는 평범한 50대 주부인 지은이가 공매 투자를 시작하게 된 계기와 부동산 투자로 성공하려면 어떻게 해야 하는지 지은이의 경험과 생각을 소개했다. 지은이의 관점에서 부자가 되는 원리와 성공하는 사람들의 특징을 이야기했고, 공매로 경제적 자유를 얻고, 인생을 풍요롭게 만들자고 권한다. 지은이가 공매로 빚더미의 삶을 경제적 자유가 있는 삶으로 역전시켰듯이 인생의 역전이 필요한 독자라면, 이 책에서 설명한 실전 공매에 눈을 돌려보자.

김동년

무리하게 돈을 빌려주었던 지인의 사업 부도로 빚더미에 앉았다. 그 현실을 벗어나고자 종잣돈 1,000만 원을 만들어 무작정 공매에 뛰어들었다. 투자 1년 만에 부동산을 9채, 낙찰을 받으면서 평범한 주부의 인생이 바뀌기 시작했다.

경제적으로 힘든 시기에 독하게 재테크 관련 책을 읽고 절실하게 공부했으며 공인중개사 자격증도 취득했다. 가족의 행복과 안정을 되찾기 위해 수없는 패찰에도 굴하지 않았다. 삶의 방향을 바꾸니 빚도 갚고 수익이 나기 시작했으며 시간과 경제적 여유가 생겼다. 공매에 입문하기 위해 가장 필요한 것은 기본적인 이론과 결단력 있는 실행력이라는 것을 경험을 통해 알게 되었다. 경험을 통해 깨달은 공매 노하우를 널리 알리고자 책을 썼고, ‘한국책쓰기강사양성협회(한책협)’의 책 쓰기 교육과정을 통해 작가가 되었다. 공매 실무와 실제 사례를 실감 나게 풀어서 설명한 이 책은 《부동산 공매! 이렇게 쉬웠어? 알기 쉬운 기초 공매》에 이은 두 번째 책이다.

《부동산 공매! 이렇게 쉬웠어?》라는 제목으로 펴내는 두 권의 책이 공매를 시작해보고 싶은 사람들에게 자신감을 심어주고 더불어 경제적 안정을 이룰 수 있는 길잡이 역할이 되길 바란다. 또한, 공매 입문에 대한 시간과 자본, 명도, 관련 법률 등 다양한 벽 앞에서 두려움과 편견을 깰 수 있기를 기대한다. 도전할 수 있는 당신의 용기와 꾸준한 노력이 있다면 당신에게도 기적 같은 일들이 일어날 것이라고 믿는다.

프롤로그 나에게 부동산 공매는 희망이었다 6

PART 1 공매의 최종목적은 수익 창출이다

01 셀프 인테리어로 짜릿한 투자 수익 16

02 입지선택을 잘못해서 실패한 사례 32

Tip 입찰 전 유의사항 38

03 낙찰받고 한 달 만에 월세 100만 원 받기 39

04 공매의 최종목적은 수익 창출이다 50

05 부동산 세금Ⅰ 취득세와 보유세(재산세 및 종합부동산세) 57

06 부동산 세금Ⅱ 투자 수익률을 결정짓는 양도소득세 63

Tip 주택 규제지역 지정 현황(2022년 9월 26일 기준) 67

07 부동산 정책과 합법적 절세 방법 69

08 대출과 신용등급(LTV, DTI, DSR 포함) 74

Tip 신용등급을 하락시키는 6가지 대표 사례 80

Tip 신용등급을 올리는 5가지 방법 81

Tip 투기과열지구 및 조정대상지역 지정효과 86

09 필요경비를 잘 챙겨야 절세된다 88

PART 2 공매의 꽃, 명도

01 낙찰받고 등기 하루 만에 매수자가 나타나다 94

02 100세 시대 노후자금 만드는 비법 103

03 감정평가서와 실제 시세는 다르다 111

04 명도란? 117

05 명도의 기술 119

06 명도할 때 점유자에게 좋게 인식되는 법 122

07 명도 협상은 제삼자를 내세우는 것도 좋다 124

08 가슴으로 이해하면 명도를 쉽게 할 수 있다 130

PART 3 여행 같은 나의 임장스토리

01 맛집 찾아다니면서 여행하듯 임장하기 142

Tip 현장조사서 148

02 젊은 신혼부부의 안타까운 이야기 149

03 너무도 친절한 노부부 155

04 둘째 딸, 공매에 관심을 보이다 163

05 드디어 둘째 딸이 낙찰받다 170

06 전세 사기 당하지 않는 방법 178

07 부동산 경·공매 시 별도 세대구성과 세금 문제 186

08 경·공매에서 체납된 관리비 해결책 189

09 건물의 ‘유치권 행사 중’이라는 현수막의 의미 193

PART 4 부자가 되는 원리

01 평범한 50대 주부의 공매 투자 계기 198

02 부동산 투자로 성공하려면 어떻게 해야 할까? 203

Tip 안전한 부동산 투자 원칙 208

03 부자가 되는 원리 209

04 성공하는 사람들은 긍정적이다 214

05 나를 먼저 사랑해야 다른 것도 보인다 220