세플레이션 살아남기-한 권으로 끝내는 부동산 절세 수업-(2022.12)

복잡한 세금 정책, 고민 끝!

두 다리 쭉 뻗고 잘 수 있는 부동산 절세 전략

정부가 세금을 집값을 안정시키기 위한 수단으로 활용하면서 점차 세법이 복잡해지는 양상을 띄기 시작했다. 주택 가격은 경제 상황에 따라 등락을 거듭해왔고 한때 정부는 다주택 보유를 권하기도 했었다. 경제적 여유가 있는 이들이 집을 여러 채 구입해 전월세 시장에 공급하는 것이 괜찮은 재테크로 간주되던 시절이 있었다. 그러나 주택 시장이 과열 양상을 보이자 지난 정부는 강도 높은 거래세 강화 정책을 연이어 발표하였다. 8·2대책, 9·13대책, 12·16대책, 8·16대책 등등 일련의 대책들이 그때그때 상황에 따라 급히 마련되다 보니 세법이 복잡해졌고, 다주택자 규제 쪽에 초점이 맞춰지면서 세금이 지나치게 과하다는 목소리가 높아졌다. 2주택자는 기본세율에 20%를 가산하고, 3주택 이상자에게는 기본세율에 30%를 가산하였는데, (지방소득세를 포함할 경우) 양도차익의 82.5%까지 세금으로 납부하게 된 것이다.

다주택자 제재를 위한 징벌적 수단으로 세금을 활용하는 것이 옳으냐에 대해서는 갑론을박은 현재도 진행 중이다. 이런 논란을 차치하고 국민들은 고달프다. 주택 보유자들은 세금 신고를 잘못했다가 막대한 본세에 추가로 가산세까지 부과 당하지 않을까 두려워하고, 전문가들은 그들대로 혀를 내두를 정도로 복잡해진 세법 때문에 업무에 어려움을 겪고 있다.

이런 현실을 지켜본 전문가 두 사람이 의기투합해서 부동산 세금 정책을 총정리한 책을 집필하였다. 업력을 합치면 무려 50년을 훌쩍 뛰어넘는 전문가들이 납세자들, 과세당국, 세무대리인 모두를 위해 양도세, 임대소득세, 재산세, 종합부동산세 등 부동산 세금의 A부터 Z까지 꼼꼼하게 정리하였다. 무엇보다 두 저자가 현장에서 실제로 맞닥뜨렸던 사례들을 풍부하게 담아냈기에 독자들이 보다 쉽게 이해할 수 있을 것이다. 세금 때문에 억울하다고 밤잠을 설쳤던 분들, 복잡한 세금 규정으로 골머리를 앓았던 분들은 이 책 덕분에 비로소 두 다리 뻗고 잠을 잘 수 있는 여유를 되찾게 될 것이다.

세금을 알아야 부자가 될 수 있다!

내 재산을 안전하게 지키고 불려주는 세테크의 모든 것

지난 정부 때 종부세 과세대상과 세액은 놀라울 정도로 늘어났다. 그 이유는 2020년 발표된 부동산 공시가격 현실화 계획 때문이다. 이로 인해 2017년만 해도 종부세 대상자는 33만 명 대상에 세액이 3,878억 원이었는데, 불과 5년 만에 120만 명 대상, 4조 원으로 증가했다. 수천만 원은 물론 억대의 세금 고지서를 받아든 이들도 있다. 종합부동산세는 그야말로 ‘세금 폭탄’이라는 오명으로 불리고 있다.

증가하는 세금만큼 불복 청구도 늘어가고 있다. 기획재정부와 국세청에 따르면 종합부동산세 불복 청구는 1년 사이에 무려 14배가 증가했다. 2022년 9월까지 청구된 종부세 불복 청구는 3,843건으로, 284건인 전년도를 가뿐히 뛰어넘었다.

종부세의 화제성이 높긴 하지만, 주택 보유자들이 불편함을 느끼는 세금은 양도세, 재산세 등 부동산세 전반이다. 납세는 국민으로서 지켜야 할 기본 의무인데도 불만이 증가되는 이유가 무엇일까. 여러 가지 이유가 있겠으나, 가장 문제되는 것은 주택 보유자 대부분이 자신이 내야 할 세금액이 어떻게 산출되는지 그 방법을 납득하지 못하기 때문이다. 단순히 세금을 내기 싫다는 차원이 아니라, 세법을 이해하기 힘들다는 불만인 것이다. 주택 취득시점 또는 주택 소재지에 따라 보유요건, 거주요건에 차이가 있다는 등의 세법 조문을 읽어 내려가다 보면 내용이 어려워서 ‘그냥 세금을 내고 말지’라는 생각이 들 정도이다.

그러나 이 책의 저자들은 아무리 어려워도 세법 공부를 포기해서는 안 된다고 강변한다. 주택 양도 후 1세대 1주택 문제 때문에 세금 148억 원을 추가로 부과받은 사건을 예로 들면서 세법에 맞게 대응법을 찾아야 한다고 주장한다. 독자들이 적절한 대응법을 찾을 수 있도록 양도소득세 기본부터 시작해 1세대 1주택부터 다주택자 중과, 주택임대사업, 조합원입주권과 재개발·재건축, 분양권 재산세와 종합부동산세, 해외부동산까지 부동산 관련 세금을 총망라해 한 권에 담았다. 법조문에 대한 기본 설명, 현장 사례, 주의해야 할 점들, 절세 팁까지 상세하게 기술하였으며 2022년 귀속 종부세 주요 개정 내용, 어려운 종부세 핵심 규정 4가지, 2022년 종부세 주요 Q&A 등 국세청 발표 자료도 꼼꼼하게 정리해 두었다.

이 책을 통해 저자들이 추구하는 바는 명백하다. 납세자들은 내지 않아도 될 세금을 내는 일이 없고, 세무대리인은 정확한 안내를 할 수 있게 되며, 국세청 직원은 법에 따라 세금을 제대로 부과하는 것이다. 그런 소망을 담았기에 이 책에는 단지 절세뿐 아니라 모두가 자신이 원하는 바를 이루도록 도와주는 힘이 있다. 납세자들은 자신의 재산을 지키고 불리면서 납세의 의무 또한 지킬 수 있고, 세무대리인은 까다로운 사례별 해법을 얻을 수 있으며, 국세청 직원은 자기 본분을 다할 수 있다.

복잡한 세법을 풀어주는 게 목적이므로 내용이 재미있을 순 없다. 그러나 읽으면 술술 읽히고 이해가 된다. 현장에서의 다양한 사례를 듬뿍 담았기에 독자들이 자신의 사정에 대입하기도 수월하다. 이 책만 있다면 이제 인터넷을 뒤적이면서 제대로 된 정보를 찾고자 헤매는 수고를 하지 않아도 된다. 주택을 보유해 부동산세를 내야 하는 이들이라면 반드시 구비해야 할 필독서라고 자신한다. 

문권주

1993년 국립세무대학교 내국세 학과를 졸업하였고, 같은 해에 순천세무서 재산세과에 임용되면서 양도세·상속세·증여세를 다루는 재산업무에 발을 담그게 되었다.

서울지방국세청 개인납세 2과(재산세과), 순천세무서, 남양주세무서, 역삼세무서, 성동세무서 등에서 약 13년 동안 재산업무를 담당하였고, 2018년부터 현재까지 성동세무서에 근무하면서 매년 세무대리인 등이 신고한 1만여 건이 넘는 양도세·상속세·증여세 신고서와 약 1만 6천여 건이 넘는 종합부동산세 검토 업무를 보고 있다.

이 책은 어려운 세법의 핵심을 실무에서 벌어지고 있는 다양한 사례들로 엮어 이해를 도왔으며, 종부세 편에서는 전문가들도 제대로 알지 못해 실무상 혼란스러워하는 부분을 콕 집어서 별도로 소개하였다.

이상우

서울대학교 경제학과와 동 행정대학원을 졸업했다. 1997년 행정고시 41회에 합격하고 1999년 공주세무서 간세과에서 국세청 생활을 시작했다. 이후 국세청 법인세과, 마산세무서장, 서울지방국세청 법인세과장, 조사3국 과장을 거쳤다. 또한 기획재정부 세제실, 청와대 기획관리비서관실, 캐나다국세청에서 파견업무를 했다. 2016년 국세청 국제세원관리담당관을 마지막으로 국세청을 퇴직하고 2017년부터 현재까지 김앤장법률사무소에서 세무조사대리, 세무상담 등을 하고 있다.

들어가기 전에 1 문권주

들어가기 전에 2 이상우

Chapter 1 양도소득세 기본

양도란 무엇일까?

세법상 양도란?

어떤 자산을 팔 때 양도소득세가 과세될까?

간단 사례를 통해 양도소득세 계산 구조 알아보기

양도소득세 계산 1단계 : 양도차익 구하기

양도소득세 계산 2단계 : 과세표준 구하기

양도소득세 계산 3단계 : 납부할 세액 구하기

양도시기와 취득시기

양도소득세 신고 및 납부

Chapter 2 주택에 대한 비과세 – 1세대 1주택

세대란 무엇인가?

생계를 같이 하는 가족

주택이란 무엇인가?

1세대 1주택 비과세 요건

거주자에게만 적용되는 1세대 1주택 비과세

1세대 1주택 비과세 요건 강화(최종 1주택)

고가주택이란?

고가주택 양도소득세 계산

장기보유특별공제

고가(高價)의 조합원입주권을 보유한 경우

다주택자가 고가의 조합원입주권을 보유하고 있다면?

Chapter 3 주택에 대한 비과세 – 1세대 2주택

2주택자에게도 1주택 비과세를 적용하는 이유

이사로 인한 일시적 2주택 특례

상속으로 인한 일시적 2주택 특례

동거봉양으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례

결혼으로 인한 1세대 2주택 비과세 특례

장기임대주택 보유세대의 1세대 2주택 비과세 특례

기타 1세대 2주택 비과세 특례

Chapter 4 주택에 대한 비과세 – 1세대 3주택

일시적 2주택과 거주주택 특례의 중복

일시적 2주택과 상속주택 특례의 중복

일시적 2주택과 결혼주택 특례의 중복

일시적 2주택과 농어촌주택 특례의 중복

결혼 및 상속으로 인한 1세대 3주택 비과세

결혼 및 거주 주택 특례의 중복

상속 및 거주 주택 특례의 중복

일시적 2주택·상속주택·거주주택 특례의 중복

1세대 4주택자의 1세대 1주택 비과세 적용 방법

Chapter 5 1세대 다주택자 중과

다주택자 중과 요건

1세대 2주택자 중과 제외 주택

1세대 3주택자 중과 제외 주택

다주택자 양도세 중과 한시적 배제

Chapter 6 주택임대사업자와 세금

다주택자 규제와 주택임대사업자등록

장기임대주택사업자에 대한 세금 혜택

장기일반임대주택사업자에 대한 세금 혜택

Chapter 7 조합원입주권과 재개발·재건축 주택

조합원입주권

재개발·재건축 주택의 양도소득세

Chapter 8 분양권

분양권과 조합원입주권

분양권을 보유하거나 양도할 때 유의사항

분양권을 양도하면 비과세가 가능할까?

1주택+1분양권자의 1주택 양도소득세 비과세

Chapter 9 주택에 대한 재산세

재산세와 종합부동산세

주택분 재산세 개요 및 계산 방법

Chapter 10 주택에 대한 종합부동산세

종합부동산세 납세의무자

종합부동산세 합산배제

종합부동산세 계산 방법

1세대 1주택자 종합부동산세 혜택

종합부동산세의 부과와 신고·납부

종합부동산세의 불복 및 경정 청구

참고 1 2022년 귀속 종부세 주요 개정내용

참고 2 어려운 종부세 핵심 규정 4가지 쉽게 이해하기

참고 3 2022년 종부세 주요 Q&A(국세청 발표 자료 참고)

Chapter 11 해외부동산과 세금

해외부동산의 취득

해외부동산의 보유

해외부동산의 처분

해외부동산 관련 과태료