신방수 세무사의 신축 리모델링 건축주 세무 가이드북 (2023.1)

건축주가 신축 · 리모델링 하기 전에 꼭 읽어야 할

절세 가이드북!

최근 주택이나 건물의 신축이나 리모델링에 관심을 둔 이들이 많아지고 있다. 거래 시장이 침체기에 들어선 까닭도 있지만, 신축이나 리모델링을 통해 매매하거나 임대 후에 이를 매매하는 것이 더 낫다는 판단도 많기 때문이다. 그런데 사업부지를 고르고 자금을 마련한다고 해도 막상 실행에 옮기다 보면 예상치 못한 세금 때문에 난관에 봉착하는 경우가 많아 사업이 중단되거나 손해를 보는 경우가 종종 발생하고 있다. 난데없이 취득세가 중과세되거나 공사 부가가치세가 환급되지 않는 경우 등이 발생하곤 하기 때문이다. 현장에서 이러한 유형들과 같은 리스크가 상당히 많이 존재하고 있는 것이 작금의 현실이다.

이에 필자는 사업을 시행하고 있거나 시행 예정에 있는 건축주들의 관점에서 신축이나 리모델링을 할 때 발생하는 다양한 세금 문제를 손쉽게 해결할 수 있도록 이 책을 집필했다. 신축·리모델링 사업에 꼭 필요한 세무 문제를 모두 다루어 정리했고, 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 문제 해결을 쉽게 하도록 했다. 독자들은 필자가 현장에서 문제를 어떻게 해결하는지를 지켜보는 것만으로도 이와 유사한 세무 문제를 손쉽게 처리할 수 있게 될 것이다. 이 외 실무적으로 알아두면 유용할 정보들은 Tip이나 심층분석을 신설해 정보의 가치를 더했다. 신축·리모델링과 관련된 절세전략 수립을 위해 필요한 최신 정보를 이 한 권에 모두 다루었기에 신축·리모델링 세무에 능통하고자 하는 분들에게 큰 도움이 될 것이다.

꼬리에 꼬리를 무는 건축과 관련된 세제에 관한 모든 궁금증들!

이 책 한 권으로 확실히 해결할 수 있다.

• 신축 · 리모델링 판매업은 건설업에 해당할까?

• 토지를 구입하면 취득세는 얼마나 나올까?

• 세금계산서를 받아야 할까, 계산서를 받아야 할까?

• 분양가는 어떻게 책정할까?

• 소득세가 유리할까, 법인세가 유리할까?

• 공동지주 사업은 어떻게 해야 할까?

이러한 의문점들을 풀기 위한 목적으로 쓰인 이 책은 총 9장과 2개의 부록으로 구성되었다. 제1장과 제2장은 신축·리모델링(신축 등)에 대한 기초적인 세무상 쟁점과 사업자등록과 관련된 내용을 다루고, 제3장과 제4장은 건설 용지와 관련된 세무상 쟁점을 다루고 있다. 제5장부터 제7장까지는 건축 과정에서 발생하는 다양한 세무상 쟁점을 다루고 있다. 한편 제8장은 토지 소유자와 공동으로 사업하는 형태를, 제9장은 리모델링에 관한 세무상 쟁점을 다루고 있다. 이 외 부록에서는 신축건물의 유형별로 건축주와 수분양자의 세무상 쟁점 등을 다루고 있다.

지은이 : 신방수

국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인 고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.

한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC · KBS · SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.

저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《재건축 · 재개발 세무 가이드북》, 《부동산 매매사업자 세무 가이드북 실전 편》, 《주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북》, 《Reset 회계공부》, 《확 바뀐 상가 · 빌딩 절세 가이드북》, 《부동산 증여에 관한 모든 것》, 《2022 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》, 《1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!》, 《중소기업세무 가이드북 실전 편》, 《병의원 세무 가이드북 실전 편》, 《이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다》, 《양도소득세 완전분석》, 《부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!》, 《상속분쟁 예방과 상속 · 증여 절세 비법》, 《베테랑 세무사의 부동산 절세는 이렇게 한다》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《상속 · 증여 세무 가이드북》 등 가이드북 시리즈, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》, 《재건축 재개발 세무 가이드북》 등 70여 권이 있다.

머리말 4

제 1 장 신축·리모델링과 세무상 쟁점

01. 왜 신축·리모델링에 관심이 많을까? 16

02. 신축·리모델링 전에 세금을 알아야 하는 이유 18

03. 신축·리모델링 사업의 수익률과 세금의 관계 21

04. 신축·리모델링 사업의 세금 체계 25

05. 신축·리모델링 사업에서의 개인과 법인의 선택 30

심층분석 신축·리모델링 관련 법률의 이해 36

심층분석 건축법과 주택법상의 주택 구분과 세무상 쟁점 42

제 2 장 건축주 사업자등록과 세무상 쟁점

01. 건축주가 사업자등록 이전에 검토해야 할 세무상 쟁점들 48

02. 건축주의 사업 구조와 세무상 쟁점 53

03. 신축·리모델링 사업에 대한 세법상의 업종 구분 요령 56

04. 건축주 사업자등록의 절차 59

05. 주택신축 판매업의 사업자등록과 세무상 쟁점 65

06. 건물신축 판매업의 사업자등록과 세무상 쟁점 72

심층분석 신축·리모델링 판매업과 세무 실무 78

심층분석 건축사업과 부가세 실무 81

제 3 장 건설용지의 취득 관련 세무상 쟁점

01. 건설용지의 취득 관련 세무상 쟁점 88

02. 토지취득원가를 장부에 올리는 방법 91

03. 건물의 잔존가액과 철거비용의 처리법 95

04. 나대지의 취득과 세무상 쟁점 101

05. 멸실·리모델링 예정인 주택의 매입과 세무상 쟁점 105

06. 멸실 예정인 건물의 매입과 취득세 중과세 111

07. 멸실·리모델링 예정인 건물취득과 부가세 처리법 116

심층분석 원가의 구분과 흐름 121

심층분석 건축자금의 조달 및 집행과 세무상 쟁점 123

제 4 장 건설용지의 보유 및 양도 관련 세무상 쟁점

01. 건설용지의 장기간 보유와 세무상 쟁점 130

02. 건설용지와 보유세 과세 133

03. 개인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점 140

04. 법인의 건설용지 양도와 세무상 쟁점 145

심층분석 개인과 법인의 비사업용 토지 판단법 비교 149

제 5 장 신축공사 중 건축주의 세무 처리법

01. 공사 중 세무상의 이슈 154

02. 국민주택의 공급과 이의 건설용역 제공에 따른 부가세 실무 159

03. 국민주택 건설공사와 수익성 분석 167

04. 주택신축 판매업(건설업)과 부가세 쟁점 170

05. 건물신축 판매업(부동산 매매업)과 부가세 쟁점 176

06. 주상복합건물의 공사와 부가세 처리 180

07. 공사비 대물조건의 사업성 분석 185

심층분석 부가세법상 건설용역의 공급시기 188

심층분석 세금계산서, 계산서 수수법 193

심층분석 공사 중 사업시행권의 양수도와 세무 처리법 196

제 6 장 준공 시의 세무 처리법

01. 건축물의 준공과 세무상 쟁점 202

02. 신축·리모델링 분양·판매와 부가세 쟁점 207

03. 준공 시의 취득세 212

04. 소유권이전등기와 취득세율 217

심층분석 주택분양권과 세무상 쟁점 220

심층분석 건물분양권과 세무상 쟁점 223

제 7 장 건설업 소득세· 법인세 정산법

01. 개인과 법인의 장부 작성법 비교 228

02. 주택신축 판매업 소득세 정산 방법(주택리모델링 판매업 포함) 232

03. 주택신축 판매업 법인세 정산 방법 238

04. 건물신축 판매업 소득·법인세 정산방법 243

05. 미분양주택과 세무상 쟁점 246

심층분석 건설업(주택신축 판매업)의 소득세 신고방법 연구 250

심층분석 신축임대와 세무상 쟁점 255

제 8 장 지주공동 사업과 세무상 쟁점

01. 일반공동 사업과 세무상 쟁점 260

02. 지주공동 사업과 세무상 쟁점 265

03. 토지 소유자의 현물출자와 세무상 쟁점 273

04. 토지 사용권의 출자와 세무상 쟁점 277

심층분석 공동지주 사업 신탁과 세무상 쟁점 280

제 9 장 리모델링 사업과 세무상 쟁점

01. 리모델링 사업과 세무상 쟁점 286

02. 리모델링과 사업자등록 290

03. 리모델링과 취득세 293

04. 리모델링과 부가세 297

05. 리모델링 사업과 소득세(법인세) 301

심층분석 리모델링 후 주택과 건물을 임대한 경우의 세무상 쟁점 306

부록 1 신축 건축물 유형과 세무상 쟁점

01. 단독주택 신축과 세무상 쟁점 312

02. 다가구주택 신축과 세무상 쟁점 318

03. 다중주택(대학가 원룸) 신축과 세무상 쟁점 322

04. 도시형 생활주택 신축과 세무상 쟁점 326

05. 상가주택(주상복합) 신축과 세무상 쟁점 329

06. 전원주택(타운하우스)·농어촌주택 신축과 세무상 쟁점 335

07. 오피스텔 신축과 세무상 쟁점 339

08. 펜션 신축과 세무상 쟁점 344

09. 고시원 신축과 세무상 쟁점 348

부록 2 국세청 건설업과 부동산 공급업 업종 코드

국세청 건설업과 부동산 공급업 업종 코드 353