부동산 정책 WHY & HOW (2022.12)

부동산 정책을 읽는 것은 시장을 이해하는 것

혼돈의 부동산 시장, 정책을 논의할 때다!

끝없이 가격이 위로 치솟던 부동산 시장이 이제는 아래로 방향을 바꾸어 빠르게 변하고 있다. 이와 함께 저금리 시대에서 고금리 시대로 급격한 속도로 전환하며, 부동산 시장은 대혼돈으로 빠져들었다. 자유 시장 경제체제에서 정책은 시장에 대한 정부의 개입이다. 혼돈의 부동산 시장에 정부는 정책으로 개입하게 될 것이다. 급격한 부동산 시장의 변화만큼이나 정부의 부동산 정책도 자주, 여러 번 바뀌어 시도되었다. 앞으로 정부는 어떤 부동산 정책을 내놓을까?

이 책은 부동산 정책 분야를 오랫동안 연구한 학자들이 모여 쓴 일반인을 위한 부동산 정책 입문서다. 부동산 정책을 읽는다는 것은 부동산 시장을 이해하는 것이다. 각자의 이유로 많은 사람에게 부동산 시장을 이해하는 것은 중요한 삶의 과제일 수 있다. 우리나라에서 부동산은 자산을 늘리는 중요한 수단이 되어 왔고, 이를 대체할만한 다른 수단이 마땅치 않다고 생각하는 투자자들이 많기 때문이다. 이 책은 부동산 정책에 대한 논의가 필요한 시점이라는 사회적 요구에 부응해 부동산 정책의 현안들과 미래 과제들에 대한 공감의 폭을 넓히기 위한 목적으로 펴내는 것이다. 부동산 시장을 이해하고 싶다면, 부동산 정책의 흐름을 읽어야 한다. 부동산 시장을 균형 잡힌 시각으로 바라보게 해줄 이 책으로 부동산 정책 읽기를 시작해보자.

부동산 정책이 왜, 어떤 일을 해야 하는가?

현재와 미래에 주요 정책적인 문제와 대책!

부동산 정책이 왜, 어떤 일을 해야 하는지에 대한 논의가 새로 시작될 필요가 있다는 뜻에서 쓰인 이 책은 2부로 나뉘어 구성되었다. 제1부는 ‘부동산 정책, WHY?’라는 제목으로 3개의 장으로 이루어져, 시장과 정책의 역할이라는 원론적 논의를 이야기한다. 부동산 가격은 왜, 어떻게 변하는지, 무엇을 해야 하는지, 무엇을 하지 말아야 하는지 화두를 꺼내놓는다. 모든 부동산 투자를 투기로 몰아서 억제하는 것이 부동산 정책이라는 기본 인식부터 바뀌어야 할 필요성을 강조하고 있다.

제2부는 ‘부동산 정책, HOW?’라는 제목하에 부동산 정책의 각론을 총 7개의 장으로 구성했다. 쓸 만한 토지를 어디에서 찾아야 하며, 미래를 위한 부동산 공급체계의 변화 방향은 무엇인지를 모색한다. 노후화된 주택들은 어떻게 정비해야 하는가도 논의하고, 주거복지의 대상과 한계는 어디까지인지 질문하며, 그에 따른 답을 설명하고 있다. 부동산 세금은 어떻게 거두어야 하고, 부동산과 자본의 바람직한 공존 방안은 무엇인지도 알아본다. 끝으로 북한의 부동산 시장에서도 다루며, 대북 지원을 위한 과제는 무엇인지 살펴본다.

이처럼 주요 부동산 정책 분야의 핵심적인 내용과 현안, 그리고 정책대안을 논의하고, 각 장에서 현재와 미래에 주요 정책적 이슈는 어떤 것들이며, 이에 대해 어떤 구체적인 대책들이 필요한지를 논의하는 데 주력한 책이다. 현재와 미래의 부동산 시장과 정책이 궁금하다면 이 책부터 필독해야 한다.

지은이 : 손재영

서울대학교 경제학과를 졸업하고, 미국 캘리포니아 버클리대학 경제학과에서 1987년에 박사학위를 취득했다. 전공 분야는 도시경제학과 재정학이며, 귀국 후 국토연구원 책임연구원, 한국개발연구원(KDI) 연구위원을 거쳐 1995년에 건국대학교 부동산학과 교수로 부임했다. 부동산 시장과 정책의 경제학적 분석과 대안 제시를 연구 분야로 수십 편의 논문을 집필했으며, 이러한 연구 성과를 바탕으로 적극적으로 부동산 정책의 형성 과정에 참여했다. 대표적으로 주택정책심의위원회, 중앙도시계획위원회, 국민경제자문회의 등의 위원을 역임했으며, 현재 여러 기관의 자문위원으로 활동하고 있다.

지은이 : 남영우

건국대학교와 서울대학교 대학원에서 경영학 학사와 경영학 석사학위를, 건국대학교에서 부동산학 박사학위를 취득했다. 박사과정을 마치고 KB국민은행연구소를 거쳐 현재 나사렛대학교 금융부동산학과 교수로 재직 중이며, 한국주택학회 학술부회장을 맡고 있다. 주요 연구 분야로는 주택도시기금 등 서민주택금융과 공공임대주택정책 등이 있다.

지은이 : 황규완

건국대학교 부동산학과를 졸업하고 2017년에 동 대학원 부동산학과에서 박사학위를 취득했다. 전공 분야는 부동산 투자 금융이며, 메리츠증권 부동산 금융연구소, 삼성물산 주택사업부, 대신경제연구소를 거쳐 2017년부터 하나금융경영연구소에 재직 중이다. 하나금융경영연구소 내에서는 건설 및 부동산 산업에 대한 시장 동향을 분석하고 전망하는 연구를 수행하고 있다.

지은이 : 이준용

동국대학교 통계학과를 졸업하고, 2011년 건국대학교 부동산학과에서 박사학위를 취득했다. 전공 분야는 부동산 정책이며, 한국개발연구원(KDI) 실물자산연구팀 연구원과 한국자산관리공사(KAMCO) 책임연구원을 거쳐, 2014년 한국부동산원 부동산연구원에 입사했고, 현재 시장 연구부장으로 재직 중이다. 한국부동산원에서는 국가승인통계인 공동주택실거래가격지수 개선 및 생산을 총괄했으며, 최근에는 임대차 신고제도 설계, 청약제도 개선 등의 연구를 수행하고 있다.

지은이 : 황세진

이화여자대학교에서 영어영문학ㆍ경영학 학사 및 경제학 석사학위를, 건국대학교에서 부동산학 박사학위를 취득했다. 2011년부터 한국개발연구원(KDI) 전문위원으로 재직 중이다. 경제 동향 및 전망(건설 투자), 부동산 시장 동향 등을 담당하며, 거시경제 및 부동산 정책 연구를 수행하고 있다.《경제의 길》,《2018 부동산 개발 사례연구》등의 저서를 집필했다.

프롤로그 •5

제1부 부동산 정책, WHY?

제1장 •부동산 가격은 왜, 어떻게 변하나?

01  부동산 가격 결정의 메커니즘 •15

02  부동산 가격 거품 •28

03  시장에서 나타나는 이상한 현상들 •36

제2장 •부동산 정책은 무엇을 해야 하나?

01  정부가 시장에 개입하는 이유 •47

02  부동산 정책의 목표와 전략 •53

03  정부는 만능이 아니다 •67

제3장 •부동산 정책은 무엇을 하지 말아야 하나?

01  투기와의 전쟁은 왜 실패할까? •72

02  헛되고 헛된 토지공개념 •88

제2부 부동산 정책, HOW?

제4장 •쓸 만한 토지를 어디에서 찾나?

01  토지이용규제 제도 •105

02  수도권 입지규제 비판 •116

03  시장과 계획의 조화와 균형 •136

제5장 •미래를 위한 부동산 공급체계의 변화 방향은?

01  부동산 개발과 개발이익의 분배 •142

02  한국의 주택공급시스템 •157

03  선분양제를 폐지하고 후분양제를 도입해야 하는가? •170

04  택지 및 주택공급에 정답은 있는가? •177

제6장 •노후화된 주택들, 어떻게 정비해야 할까?

01  근대도시, 주택공급의 시작 •180

02  본격적인 서울 노후주택 정비사업, 시즌 1 •186

03  복잡해진 노후주택들의 정비사업, 시즌 2 준비 •193

04  해외 정비사업의 교훈 •207

05  그래서 무엇부터 준비해야 하나? •213

제7장 •주거복지의 대상과 한계는 어디까지인가?

01  주거복지정책의 대상은 누구인가? •216

02  주거복지정책의 한계와 문제점 •219

03  공공임대주택은 얼마나 공급되어야 하나? •222

04  공공임대주택과 민간임대주택의 역할 배분 •230

05  사회적 배제문제의 해결방안으로서 소셜믹스는 효과적인가? •238

06  주거급여는 주거복지의 한 축이 될 것인가? •248

07  우리나라의 주거복지정책은 실패한 것인가? •252

제8장 •부동산 세금, 어떻게 거두어야 할까?

01  부동산 세금의 의미와 형성 •257

02  바람직한 부동산 조세의 원칙 •265

03  부동산 조세의 쟁점 •268

04  부동산 세제 개선을 위한 제언 •285

제9장 •부동산과 자본의 바람직한 공존 방안은?

01  금리 상승과 부동산, 부동산 금융 시장 •288

02  주택담보대출 정책 •294

03  기대만큼 성장하지 못한 리츠 •303

04  부동산 개발금융 •313

05  시장과 함께 호흡하는 부동산 금융정책이 필요하다 •319

제10장 •북한에도 사고파는 부동산 시장이 있을까?

01  북한의 사경제(私經濟)와 부동산 •322

02  북한 부동산 시장의 변화와 성장 •328

03  대북 지원을 위한 과제 •339

참고문헌 •344