2838세대 지금 집 사도 될까요 (2020.12)

끝없이 오르는 집값,

내 집 마련의 기회는 언제일까?

하루가 다르게 오르는 집값, 이른바 “미친 집값의 시대”.

근로소득만으로는 생활하기도 빠듯한데, 남들은 부동산 투자로 얼마를 벌었다는 얘기가 끊이지 않는다. 마음은 조급해지고, 이러다 점점 내 집 마련의 기회는 멀어지는 것 같고…

이제 갓 사회생활을 시작한 20대 후반부터 다른 사람들의 재테크 이야기에 자연스레 관심을 가지는 30대 후반까지의 ‘2838세대’.

하지만 어디서부터 어떻게 재테크를 시작해야 할지 모르는 2838세대를 위해, 부동산 커뮤니티‘(부와 지식의 배움터)’ 부지런 카페에서 활동하는, 다양한 현장 경험과 데이터 분석으로 정평이 난 젊은 부동산 멘토 3인이 현실적인 해결책을 친절하게 제시한다.

부동산 투자의 시작, 내 집 마련!

이 책의 저자 3인은 우선 “실거주용 내 집 마련부터 시작하라”고 권유한다. 이후 좋은 집으로 갈아타기만 해도 자산이 빠르게 증가할 수 있기 때문.

집값이 상승하든 하락하든, 우선 내 집을 가지고 있어야 비로소 시장에 참여하는 셈이 된다. 또한 상급지로 갈아타기를 하거나, 시장의 변화에 일희일비하지 않고 추가 투자를 할 수 있는 여력도 내 집이 있어야 생기는 거라고 저자들은 말한다.

이 책은 부동산에 대해 아무것도 모르는 가상의 예비부부 ‘엄성실’과 ‘나미래’의 내 집 마련 프로젝트를 저자 3인이 조언하는 형식으로 진행된다. 내 집 마련, 이사, 대출, 갭 투자, 상급지 갈아타기, 양도소득세 절세 전략, 재건축?재개발 투자까지 꼭 필요한 다양한 주제를 쉽고 재밌게 다루면서도 깊이 또한 놓치지 않는다. 

비타씨

20대에 일찌감치 부동산 투자를 시작해 서른 살에 경제적 자유를 달성한 현장형 투자가. 넉넉지 않은 학창시절을 보내며 ‘부자가 되겠다’는 일념 하나로 부동산 투자에 뛰어들었다. 부동산 소액 경매 투자로 시작하여 수많은 시행착오 끝에 현재는 현장을 중시하는 자신만의 스타일로 가치투자를 진행하며 높은 성과를 올리고 있다.

감수의 글_조금 빨리 시작한 이들의 진솔한 이야기

추천의 글_좌절의 28살을 넘어, 경제적 자유에 도달한 38살이 되기를

프롤로그_미친 집값의 시대, 2838세대는 괴롭다

chapter 1. 아무것도 모르는 부린이, 어디로 가야 하나요

- 무리해서 집을 사느니 전세가 안전하지 않을까요?

투자의 시작은 실거주집 마련에서부터

시간이 갈수록 내 집 마련 비용은 높아진다

- 지금 좋은 집보다, 앞으로 좋을 집을 찾자 (준걸의 내 집 마련 이야기)

무식은 언제나 죄! 제대로 알아보고 투자해야 하는 이유

보이는 집 말고, 앞으로 보일 집

여유를 가지고 시간에 투자하다

- 3기 신도시가 만들어진다는데 청약을 기다린다면

2838세대는 왜 청약에 당첨되기 힘들까

신도시 계획 일정을 믿지 마라

청약은 정말 ‘로또’일까

좋은 조건을 고집하기보다 현재 상황에 가능한 물건을

내 집 마련 후에도 청약이 가능하다고?

- 불확실한 미래보다 눈앞의 기회가 먼저 (부토피아의 실거주 주택 마련 이야기)

청약만 바라본 신혼부부, 실패를 되풀이하다

분위기에 휩쓸리지 말고 시장의 추이를 보라

다시 찾아온 기회를 과감하게 붙잡다

- 집은 사고 싶지만 대출은 부담스러워

내 돈이 적을 땐 남의 돈으로 투자를 한다?

레버리지로 투자가 가능하다고?

- 규제의 시대, 주택만이 정답일까 (부토피아의 투자 다양성에 대한 이야기)

주택 투자만 바라보다간 흐름에 휩쓸리기 쉽다

상가 투자로 월급을 대체할 고정수입 만들기

누가 봐도 좋은 상가를 잡아라

- 오피스텔? 아파텔? 대체 정체가 뭐야?

오피스텔의 신흥강자 ‘아파텔’

아파트 대체 상품으로 충분한 역할

- 중심지 빌라 vs 외곽지 아파트, 무엇이 나을까?

실수요가 풍부한 아파트 vs 가격이 저렴한 빌라

- 부동산의 형태보다 본질적 가치를 보자 (비타씨의 빌라 투자 이야기)

사기 당할 뻔한 위험에서 기회를 찾다

생각 없이 무모하게 낙찰 받은 5채의 빌라

싸게 샀다고 무조건 좋은 투자일까

- 그렇다면, 무엇부터 공부해야 하나요?

기사 읽기를 생활화하자

투자를 결정할 때 3가지를 잊지 말자

누구와 함께 하느냐가 곧 터닝포인트가 된다

- Insight 부동산과 빠르게 친해지는 3가지 방법

chapter 2. 두근두근! 생애 첫 내집 마련 도전기

- 1단계: 나의 자금 조달 능력 확인하기

당장 조달 가능한 금액 계산해보기

내가 받을 수 있는 대출액은 얼마일까

- 2단계: 손품으로 지역 분석하기

지역 선정에 도움을 주는 ‘프롭테크’

거주 환경은 물론 미래가치까지 생각해야 한다

입지 좋은 지역의 구축은 신축보다 비쌀 수도 있다

같은 지역이라도 입지에 따라 가격이 다르다

호재가 생기면 입지의 가치가 달라진다

- 3단계: 발품으로 숨은 보석 찾아내기

허위매물 또는 미끼매물을 주의하라

하늘 아래 같은 매물은 없다

잘 맞는 중개사를 찾으면 거래가 쉬워진다

비즈니스 파트너로서 예의를 지키자

‘체리피커’는 되지 말자

- 4단계: 정확한 판단을 위한 체크리스트 작성

집을 볼 때 꼭 살펴야 할 것들

체크리스트를 바탕으로 장단점을 따져보자

마지막의 마지막까지 꼼꼼하게 점검을

- 5단계: 계약 시 확인할 사항들

가계약금과 계약금, 어떻게 다를까

중도금은 어떤 역할을 할까

드디어 계약서에 날인하다

- 6단계: 레버리지의 활용

대출에도 여러 종류의 상품이 있다

알쏭달쏭 대출 관련 용어 익히기

- 7단계: 전략적 매수 타이밍과 갭 투자

대출 vs 갭 투자, 어떤 레버리지가 나에게 적당할까

입주 시점과 짝수년 차를 활용하라

거래량이 적은 시기를 활용하라

상급지의 움직임을 체크하라

미래의 공급 물량을 확인하라

임차인이 살고 있는 매물을 노려라

미래가치와 현재가치, 무엇을 중시할 것인가

- 8단계: 잔금과 소유권이전등기

이삿짐 빠진 후의 상태도 확인하자

정신없는 잔금 정산, 마지막까지 꼼꼼하게

- Insight 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 것들

chapter 3. 상급지 갈아타기로 자산을 빠르게 불려보자

- 자본주의 시대, 우리는 왜 투자를 해야 할까요?

투자의 시작은 자본주의 세계를 이해하는 것부터

재테크는 선택이 아닌 필수

- 상급지 갈아타기, 어떻게 해야 효율적일까

상황에 따라 갈아타기 전략도 달라져야 한다

- 상대적으로 저평가된 상급지를 선점하는 법

중소형이 오르는 곳의 중대형을 노리는 전략

‘갭 벌리기’와 ‘갭 메우기’를 활용하는 전략

- 양도소득세를 모르면 낭패를 볼 수 있다

기본세율과 추가과세의 개념

양도소득세의 계산 공식 알기

오래 거주할수록 세금이 줄어드는 ‘장기보유특별공제’

- 규제의 틈새를 역이용하는 ‘일시적 1세대2주택’ 전략

집이 2채라도 비과세 혜택을 받을 수 있다

규제지역이라면 대출 의무사항을 조심하자

- 갭 투자를 응용하여 최고의 갈아타기 타이밍을 잡는 법

신규 주택에 임차인이 살고 있다면

- 1주택과 1입주권을 활용한 갈아타기 전략

미래가치를 보고 신도시에 입주하다

새 아파트가 될 구역을 미리 선점하다

- 모든 재건축?재개발 투자가 로또인 건 아니다

조합원 지위양도금지를 주의하라

실수요자를 위한 입주권 활용 전략

입주권에서의 1세대2주택 요건

- Insight 좋은 집을 얻기 위한 마라톤 ‘재건축?재개발 투자’

chapter 4. 그리고 남은 이야기

- 인생의 안전벨트를 마련한다는 것 (비타씨의 에필로그)

내 집 마련은 인생의 안전벨트와 같다

부동산 투자를 두려워하는 2838세대를 위한 조언

- 조금 늦어도 돼요, 지금부터 하면 되니까 (부토피아의 에필로그)

무궁무진한 기회가 있는 부동산 시장

2838세대는 부동산 투자에 최적화된 세대

- 완벽히 준비된 시기는 오지 않는다 (준걸의 에필로그)

인생의 동반자처럼, 투자에도 동반자가 필요하다

완벽하게 준비하고 투자하는 사람은 없다

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