대한민국 부동산 경매의 정석 (2023.2)

부동산 경매가 어렵다는 편견을 버리자!

부동산 경매에 입문하려는 사람들은 누구나 제대로 경매를 배우고 싶어 합니다. 법원에서 진행하는 경매는 부동산 취득 방법 중 가장 저렴하며 투명하고 합법적이기 때문입니다. 하지만 민사집행법 등 어려운 법률과 알쏭달쏭 부동산은 재테크 의욕을 꺾어 버립니다.

그럼 부동산 경매를 쉽게 할 수는 없을까?

각종 권리분석을 위해 각종 법률을 공부해야 하고, 돈 되는 물건을 찾기 위해서 부동산을 바라보는 혜안을 길러야 하는데 절대로 하루아침에 이루어지지 않습니다. 법률적 지식을 완벽히 습득했다 하더라도 수익이 나는 부동산을 고르지 못한다면 아무 소용이 없습니다. 부동산 전문가라 할지라도 복잡한 각종 권리관계를 풀어내지 못한다면 ‘그림의 떡’에 불과합니다.

이렇듯 부동산 경매는 권리분석을 위한 법률적 지식과 수익을 위한 부동산이라는 ‘두 마리의 토끼’를 잡는 게임입니다.

저자가 경험한 부동산 경매 25년의 세월 속에서 체험한 ‘정말 쉽게 하는 경매’로 ‘나홀로경매’를 꿈꾸는 이 시대의 주인들에게 진정한 ‘멘토’가 되리라 확신합니다.

이 책은 경매를 처음 시작하는 분들에게 경매를 어떻게 할 것인가를 제시하고 그 방법을 쉽게 알려주는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 어떤 물건을 어떻게 분석해야 돈이 되는지를 경험하고픈 분들에게 꼭 필요하며, 이 책에서 설명하는 경매 방법 및 그 과정을 따라 함으로써 돈 버는 방법을 터득할 수 있습니다. 아울러, 저자가 경험한 수많은 경매를 통하여 돈이 되는 물건과 고생만 하고 돈이 되지 않는 물건의 차이가 무엇인지, 입찰해야 할 물건과 입찰하면 안 되는 물건은 무엇인지를 알려드립니다.

수많은 경매 서적이 나름대로 방법을 제시하고 있지만, 경매 초보자가 알기에는 너무 어렵습니다. 본서를 한 페이지 한 페이지 읽다 보면 스스로 할 수 있다는 자신감과 도전의식이 싹트고 부동산 경매로 재테크의 고수가 되는 자신의 모습을 발견할 것입니다.

누구나 읽어야 할 부동산 경매의 바이블!

대다수의 부동산 경매 입찰자들은 낙찰만 받으면 무조건 돈을 벌 수 있다는 생각에 마음이 조급해지고 판단이 흐려집니다. 이는 냉철한 판단을 요하는 경매에 있어서는 안 될 일입니다. 부동산 경매는 이론만으로 성공할 수 없으며, 물건을 보는 눈과 현장 판단, 더불어 오랜 경험이 필요합니다.

이 책에서는 좀 더 풍요로운 삶을 위한 기반 마련에 모든 노력을 마다하지 않는 이 시대의 진정한 주인들에게 그 어렵다는 부동산 경매를 누구나 따라 하면 실패하지 않는 재테크의 지름길로 안내합니다. 그냥 따라 하면 된다는 마음으로 보다 쉽게 접근할 수 있도록 그동안 필자가 부딪혔던 수많은 사례를 통해 경매로 돈 버는 방법을 알려드립니다.

부동산 경매에는 절대 입찰하면 안 되는 물건이 있습니다. 입찰하는 순간 입찰보증금을 되돌려 받지 못하는 경매 사고를 경험하기도 합니다. 그러한 물건이 무엇인지를 이 책에서 알려줍니다.

이 책은 돈 되는 물건 선택의 방법을 제시하고 현장조사 방법과 입찰 실무, 점유자 내보내는 방법, 권리분석의 핵심내용과 경매함정 정복하기, 법정지상권과 유치권으로 큰돈 버는 방법을 실전사례분석을 통해 독자들에게 공개하였습니다.

또한, 입찰 전에 반드시 알아야 할 사항들과 입찰장에서 준비해야 하는 내용, 그리고 입찰서류 작성하는 방법을 상황별로 자세하게 기술하였고, 입찰할 물건에 대해 현장 조사하는 방법과 내용을 정리하였으며, 낙찰 후에 할 사항들을 쉽게 알 수 있도록 구성하였습니다. 낙찰받은 물건에 사람이 살고 있다면 명도하는 방법을 저자의 실무 경험을 바탕으로 혼자서도 할 수 있도록 자세하게 설명하고 있습니다.

아울러 각종 법률적 권리분석을 쉽고 명쾌하게 정리하였으며, 임대차보호법에 근거하여 임차인 분석의 핵심을 기술하였습니다. 특히 누구나 빠지면 헤어 나올 수 없는 경매의 함정을 알려주고, 함정에서 탈출하는 방법도 제시하고 있습니다. 더불어 특수권리의 법률적 분석과 해결 방법을 쉽게 정리하여 경매 고수로 쉽게 진입하도록 하였습니다.

2019년에 출간한 누구도 알려주지 않는 부동산 경매 실전투자비법 <경매고수 따라하기>가 독자 여러분들의 사랑을 듬뿍 받은 만큼 본서 또한 ‘나홀로경매’를 꿈꾸며 원하는 수익을 이루기 위한 길잡이가 될 수 있었으면 하는 저자의 바람입니다.

이운택

행정학을 전공하고 한국문화일보와 호남매일신문 기자로서의 풍부한 경험과 부동산 대학원에서 경매 연구를 통해 오랜 기간 현장에 답이 있음을 체험한 현장 경매 전문가이다. 부동산 경매가 대중화되고 입찰 경쟁도 치열해진 요즘, 남들이 하지 못하는 투자전략으로 고수익을 창출하는 역발상 경매이론을 정립하여 누구나 쉽고 재미있게 돈 버는 경매를 설파하고 있다.

특히, 각종 권리관계로 인해 복잡하게 얽혀 있어 일반인들이 입찰하기를 꺼려하는 고수익 물건들과 반값 토지 경매 및 공유지분, 법정지상권, 유치권 등 특수한 물건들을 고수익 우량물건으로 탈바꿈시키는 데 정평이 나 있다.

합리적인 고수익 경매투자기법을 연구하는 「한국NPL경매연구원」과 부동산자산관리회사를 운영하고 있으며, 저서로는 「법원경매 투자비법」, 「NPL 부실채권 투자비법」 및 누구도 알려주지 않는 부동산 경매 실전투자비법 「경매고수 따라하기」 등이 있다.

현재 각종 언론사의 부동산 경매 칼럼과 충남대학교, 한밭대학교 부동산 경매/부실채권 NPL 강의 및 공인중개사 실전 경매 강의, 각 지자체 및 기업체 연수와 재테크 교육 등 부동산 전반에 걸쳐 왕성한 활동을 하고 있다.

프롤로그

PART 01 왜 부동산 경매인가

제1장 부동산 경매는 재테크의 꽃

부동산은 자고 나면 오른다

대한민국 부자들의 부동산 투자법

그들은 어떻게 부자가 되었을까

부자들의 부동산 자산 포트폴리오

부자들의 식을 줄 모르는 ‘부동산 사랑’

내가 원하는 가격에 산다

목표수익을 정하고 투자한다

1년 연봉도 벌 수 있다

행정규제가 적어 취득이 쉽다

제2장 경매 고수가 되어야 하는 이유

경매 고수는 어떤 물건에 투자할까

【사례해설】 재개발구역 내 아파트

【사례해설】 최고 입찰 경쟁률 기록한 정비구역 내 단독주택

【사례해설】 유치권신고된 미준공 빌라 16채

입찰 경쟁은 하지 않는다

경매 고수는 어떨까

어떤 물건을 선택할 것인가

시행착오는 반드시 대가를 치른다

경매는 시행착오를 허락하지 않는다

【사례해설】 “앗, ‘0’을 하나 더 붙였네”…1억 6,000만 원 아파트, 16억 원에 낙찰

멘토의 경험과 지혜를 빌리자

멘토(mentor)는 스승이자 조언자요 선구자다

PART 02 처음 하는 경매 입찰

제3장 냉정하게 판단하고 입찰하자

입찰 물건은 어디서 찾을까

입찰 준비는 어떻게 하나

생각을 바꾸면 수익이 보인다

제4장 입찰 전에 꼭 확인해야 할 서류

부동산 등기부 분석 방법

등기부는 부동산의 이력서

표제부에서 확인할 수 있는 사항

갑구에 등기되는 권리

을구에서 확인할 수 있는 사항

매각물건명세서를 알면 권리분석이 쉽다

매각물건명세서는 법적인 효력이 있다

집행관이 직접 확인한 현황조사서

전입세대 열람 내역서는 반드시 확인하자

감정평가서는 수익성의 지표

입찰 물건 가치판단의 중요자료

감정평가금액을 맹신하지 마라

건축물관리대장은 건물의 이력서

입찰할 물건이 위반건축물이라면

토지이용계획확인서를 알면 돈이 보인다

토지 경계를 확인하는 지적도와 임야도

제5장 현장조사는 어떻게 할까

현장조사 체크리스트

정확한 시세 파악이 수익을 만든다

시세 파악은 수익 창출의 바로미터

주거 편의성과 교통·교육 인프라 파악

물건의 미래가치 판단

점유자가 누굴까? 허위임차인을 찾아라!

누가 살고 있는지 확인하기

허위임차인 존재 여부 확인

보증금, 월세 및 체납관리비 확인하기

물건의 관리 상태와 리모델링, 수선 여부 확인하기

제6장 나는 법원에서 부동산을 산다

왜 법원에서 부동산을 팔까

경매는 이렇게 시작된다

경매개시결정이 등기부에 등재되면

경매 진행 절차

배당요구(권리신고)는 어떻게 할까

입찰 시작

입찰서류 및 입찰표 작성 요령

본인이 직접 입찰할 때 입찰표 작성 방법

대리인이 입찰할 때 입찰표 작성 방법

입찰봉투(입찰보증금봉투) 작성 방법

법인이 입찰할 때 입찰표 작성 방법

2인 이상 공동입찰 방법

김철수와 김영희가 공동입찰 시 김영희가 김철수를 대리하여 입찰할 때

입찰표 잘못 써서 7,490만 원이 사라졌다

【사례해설】 입찰가격에 ‘0’을 하나 더 써서 낙찰된 사례

이렇게 하면 1등을 해도 입찰 무효

입찰표 무효 처리 기준

경매 유찰, 몇 회까지 가능할까

【사례해설】 15회차에 감정가의 4.4%에 낙찰된 상가

PART 03 드디어 낙찰!

제7장 낙찰 후에 해야 할 일

최고가매수신고인이 되었다면

1등으로 낙찰받으면

입찰 결과 2등이라면

매각불허가를 받으면

왜 매각불허가결정이 나올까

매각허가결정도 이의신청을 할 수 있을까

매각대금(잔금) 납부 방법

매각대금을 지급하지 못하면

제8장 명도, 점유자 내보내기

버티는 점유자 쉽게 내보내기

입찰보다 명도가 어렵다

점유자는 결국 나가야 한다

명도확인서는 이사를 마친 후에

버티는 점유자에게는 더 강하게 법으로 해결하라

진정성 있는 배려와 원칙을 지켜라

이사비용을 달라고 할 때

체납관리비는 누가 내야 할까

공용부분 관리비

전유부문 관리비

허위(가짜)임차인을 찾아라

이런 사람이 허위임차인

인도명령신청은 왜 하나

누가 인도명령 대상일까

점유이전금지가처분도 해야 한다는데

강제집행은 어떻게 하나

강제집행예고장 발부로 압박

PART 04 쉽게 하는 권리분석

제9장 권리분석 잘못하면 경매도 실패한다

권리분석을 쉽게 하는 방법

【사례해설】 5,100만 원인 아파트 205만 원에 낙찰

권리분석을 해야 하는 이유

권리분석을 해야 할 권리의 종류

【실무분석】 물권과 채권의 법적 지위

입찰가격을 결정하는 권리분석

권리분석의 핵심은 말소기준등기

말소기준등기의 역할

【실무분석】 인수권리와 말소권리

인수권리와 말소권리의 분류

낙찰자가 인수하는 권리와 소멸하는 권리의 종류

제10장 말소기준등기를 찾아라

근저당권은 무조건 말소

【사례해설】 근저당권 말소 사례

압류 및 가압류는 순위에 상관없이 말소

【사례해설】 압류 및 가압류 말소 사례

담보가등기는 매각으로 소멸

【사례해설】 담보가등기 말소 사례

경매개시결정등기는 무조건 말소

경매를 신청한 선순위 전세권은 조건부 인수

【사례해설】 선순위 전세권 말소 사례

PART 05 임차인 분석은 어떻게 하나

제11장 주택임대차보호법과 대항력

임차인의 법적 지위를 알면 쉽다

주택임대차보호법이란

주거용으로 사용하면 OK

상가주택 적용 여부

미등기, 무허가건물을 임대하면

한국토지주택공사(LH)가 임차인이라면

【사례해설】 LH가 임차인이라면

외국인이 임차인이라면 221

【사례해설】 임차인이 외국인일 때 주택임대차보호법 적용 여부

대항력이란

임차인의 대항력도 소멸

【실무분석】 1. 주민등록과 임차한 실제 지번이 다르면

【사례해설】 전입신고 잘못하여 임대차보증금 못 받아

【실무분석】 2. 주민등록상 동·호수가 공부와 다를 때

【사례해설】 건물의 실제 표시와 공부상 호수가 다른 임대차

【실무분석】 3. 동거가족만 전입신고를 하면

【실무분석】 4. 일시적으로 주민등록을 이전하면

【실무분석】 5. 두 필지 위에 축조된 주택의 유효한 전입신고 방법

【실무분석】 6. 주민등록은 유지한 채 이사한 임차인의 대항력

【실무분석】 7. 무상거주확인서의 효력

【실무분석】 8. 임대차계약이 무효인 경우

【실무분석】 9. 점유보조자도 대항력을 인정받을까

임대인의 지위 승계와 대항력

【실무분석】 1. 제3자에게 주장할 수 있는 대항력

【실무분석】 2. 임차권 양도와 대항력

【실무분석】 3. 가압류된 주택을 계약한 임차인의 대항력

제12장 확정일자

우선변제권이란

우선변제권의 성립 요건

임차인의 우선변제권 행사 절차 및 방법

우선변제권의 존속 기간

임차인의 우선변제권 기준시점

우선변제권의 경우의 수

확정일자의 우선순위

확정일자 받는 방법

확정일자 받은 계약서를 분실했다면

확정일자부 임대차와 전세권의 비교

우선변제권 실무 사례 분석

【실무분석】 1. 근저당보다 확정일자가 빠르면

【실무분석】 2. 경매개시결정 이후에 확정일자를 받았으면

【실무분석】 3. 확정일자 받은 선순위 임차인이 많으면

【실무분석】 4. 확정일자 받은 임차인이 다시 전입했으면

【실무분석】 5. 대지만 매각되어도 임대차보증금을 받을 수 있을까

제13장 소액임차인의 최우선변제권

소액임차인의 기준 및 최우선변제액

최우선변제권 성립 요건

최우선변제액의 배당 범위

상가건물의 임차인 분석

상가건물임대차보호법과 대항력

환산보증금을 초과하지 않는 임대차

환산보증금을 초과하는 임대차

상가권리금도 보호받을 수 있을까

주택·상가건물임대차 실무분석

【실무분석】 1. 임대차보증금 증액 시 소액임차인 판단 기준과 배당

【실무분석】 2. 소액임차인이 다수일 때 최우선변제액

【실무분석】 3. 임대차보증금 증액에 따른 대항력 및 우선변제권

【실무분석】 4. 임대차보증금 감액 청구와 대항력

【실무분석】 5. 공유자 중 일부와 한 임대차계약

【실무분석】 6. 대지에만 설정된 근저당권 이후에 계약한 임차인의 대항력

PART 06 배당을 알면 경매가 쉽다

제14장 배당 원칙과 배당 사례 분석

배당의 기본 원칙

꼭 알아야 할 배당 순서

다양한 배당 유형과 사례

【실무분석】 1. 물권 상호간의 배당 방법

【실무분석】 2. 소액임차인이 확정일자를 받았을 때

【실무분석】 3. 소유권-가압류-근저당-임의경매 순서일 때 배당

【실무분석】 4. 가압류 상호간의 배당

【실무분석】 5. 다수의 권리가 혼재할 때

【실무분석】 6. 다가구주택(원룸)의 임차인 배당

【사례해설】 대항력 있는 다가구 권리분석 및 배당 사례

PART 07 경매함정에서 탈출하자

제15장 쪽박을 대박으로 바꾸는 권리분석

숨어 있는 대항력, 세대합가

보이지 않는 대항력을 찾아라

【실무분석】 일시적 전출 이후 재전입

【사례해설】 보이지 않는 대항력

후순위가 선순위로 바뀌는 대항력, 대위변제

【실무분석】 갑자기 나타난 대항력

【사례해설】 사라진 말소기준등기

대지권 등기가 없다면

【사례해설】 대지권 미등기인 아파트

땅은 안 팔고 건물만 판다면

【사례해설】 대지권 없는 건물만 매각

토지등기가 별도로 있다면

【사례해설】 매각으로 소멸하는 토지별도등기

【사례해설】 낙찰자가 인수하는 토지별도등기

새집 줄께 헌집 다오

환지예정물건

【사례해설】 대지로 바뀐 답

제16장 특수한 권리는 특별한 수익이 된다

부동산을 반만 살 수 있을까

공유지분경매란

공유지분 물건 입찰 시 확인사항

【사례해설】 아파트를 1/2만 살 수 있을까

우선매수권에 물거품이 된 입찰

공유자우선매수청구권이란

【사례해설】 낙찰받고도 우선매수권에 빼앗겼다면

공유지분 낙찰받아 수익 내기

【사례해설】 지분권자 김○길의 공유물분할(수익) 2021.12.21. 매각

【사례해설】 지분권자 김○길의 공유지분매입(투자) 2020.05.19. 낙찰

입찰하려는 땅에 분묘가 있다면

분묘기지권이란

분묘기지권 성립 요건

분묘기지권 어떻게 대처할 것인가

건물은 빼고 땅만 사도 될까

어려운 물건이 돈이 되는 경매

법정지상권 성립 여지 있음

법정지상권이 성립하기 위한 조건

법정지상권, 어떤 물건에 투자해야 하나

【사례해설】 신축 중인 건물은 제외, 토지만 매각

유치권이 있다면

유치권 행사 중, 유치권신고 있음

유치권의 성립 요건

유치권으로 인정되는 비용

【사례해설】 아파트 실내 인테리어 공사비용

【사례해설】 유치권자의 경매신청

【사례해설】 공사대금을 못 받은 유치권

모든 유치권이 진짜일까

【사례해설】 허위유치권에 속지 말자

허위유치권자의 법적 처벌

유치권을 깨트리자