부의 관리 전문직의 시각 -감정평가사 법무사 세무사가 알려주는 부동산 절대원칙-

급변하는 부동산 시장과 정책 변화에도 흔들리지 않는 절대원칙

전문직의 시각에서 바라본 부의 설계도

우리나라만큼 부동산 이슈가 뜨거운 나라도 없다. 부동산 이슈가 사회 전반에 걸쳐 영향을 미치고 있기 때문이다. 부동산 정책의 변화에 따라 정부에 대한 평가가 엇갈리기도 하고, 가계부채의 상당 부분이 부동산과 관련이 있기 때문에 시장의 변화에 따라 일희일비하게 된다. 상황이 이렇다 보니 너나 할 거 없이 모두가 부동산을 예의주시하고 있다. 이러한 사회적 분위기에 편승해 소위 전문가들을 자처한 이들의 말만 믿고 투자했다가 낭패를 보고 있는 사람들이 부지기수다. 소위 전문가들을 자처한 이들은 임기응변에는 능하나 어떠한 상황에서도 흔들리지 않는 절대원칙이 부재했던 것이다. 이제는 전문가가 아닌 전문직의 투자 조언이 그 어느 때보다도 중요해진 시기다.

얼어붙은 부동산 시장의 활성화를 위해 2023년 1월 3일 정부는 서울 강남, 서초, 송파, 그리고 용산구를 제외한 모든 규제지역을 해제하겠다고 발표했다. 이번 조치로 주택담보대출과 세제·청약·거래 등 집을 사고파는 전 과정에 관한 규제가 완화되었고, 취득세 및 종합부동산세와 양도소득세가 중과배제되어 세금 부담이 줄어들 것으로 보인다. 사실상 주택관련 중과세는 완전히 막을 내렸다고 해도 과언이 아니다. 이는 얼어붙은 부동산 시장을 활성화시키기 위한 정부의 특단의 조치로 보인다. 그러나 지속적인 완화정책에도 불구하고 침체된 시장은 좀처럼 회복의 기미가 보이지 않고 있는 상황이다. 오히려 전세사기, 깡통전세, 빌라왕 등 부동산 시장은 그 어느 때보다도 혼란스럽고 암흑기를 지나고 있다. 이러한 상황에서 내 재산의 전부나 다름없는 부동산을 지키고 이를 통해 부를 관리해야만 하는 절체절명의 시기가 도래했다.

이러한 현실 속에서 내 부동산을 관리하고 부의 레벨을 올리기 위해서는 기존의 투자 문법과는 다른 새로운 시각과 접근법이 대두되고 있다. 이제는 전문가가 아닌 전문직의 투자 조언이 그 어느 때보다도 중요해진 시기다. 부동산 투자 전문직군들은 이미 수년간 쌓아온 데이터와 경험을 토대로 부동산 정책의 방향과 미래를 예측하여 단발성이 아닌 지속가능한 부의 관리를 통해 성공적인 부동산 투자를 할 수 있도록 제시하고 있다.

이 책은 바로 이 지점에서부터 출발하였다. 일반인들이 침체된 부동산 시장과 급변하는 정책 변화에 따라 능수능란하게 대응하고 대처하기란 여간 어려운 게 아니다. 이에 현장 최일선에서 투자자들과 소통하고 있는 부동산 투자 전문직군인 감정평가사, 법무사, 세무사가 모여 부동산 투자의 각 단계별 성공 절대원칙은 물론 향후 부동산 투자를 통한 미래의 부의 기회를 선점할 수 있는 인사이트를 제공하고 있다.

지금 시점에서 무엇보다 중요한 것은 이러한 전문직의 시각과 방향을 근간으로 투자자 스스로 자신의 자산을 지키기 위한 공부를 끊임없이 해야만 한다. 내 자산은 그 누군가가 아닌 나 스스로 지키고 불려야 하기 때문이다. 이 책은 바로 그 자산을 지키기 위한 인사이트와 지속가능한 부의 관리 및 부의 레벨을 올리는 부동산 투자 전략을 제시하고 있다.

지속가능한 부의 관리를 위한 전문직 3인의 입체적 분석

감정평가에서부터 법무·세무까지! 한 권으로 끝내는 부동산 투자 완결판

이 책은 일선의 현장에서 다년간 쌓아온 노하우와 데이터, 그리고 정책 방향 변화의 추이에 따른 시장의 변화를 지켜본 전문직 3인의 생생한 기록을 담고 있다. 감정평가사, 법무사, 세무사 이들 세 명은 부동산 시장 최전선에서 다양한 사람들에게 입지분석에서부터 권리관계, 그리고 절세플랜까지 부동산 투자 전반을 아우르는 컨설팅을 진행하여 대한민국 대표적 자산인 ‘주택’을 관리하고, 나아가 ‘부’를 관리하는 데 많은 도움을 주고 있다. 이러한 전문직 3인의 현장 노하우를 바탕으로 새롭게 발표된 부동산 정책과 침체된 시장 속에서도 성공적인 투자는 물론 부의 레벨을 한층 더 끌어올릴 수 있을 것이다.

이 책은 총 세 가지 파트로 구성되어 있다. 첫 번째 파트에서는 감정평가사의 시각에서 부동산의 가격과 가치는 무엇인지, 부동산의 수익력은 어떻게 보는지, 또 최근에 문제 되고 있는 전세, 경매, 증여, 그리고 감정평가까지 부동산 투자 전반에 걸친 이론과 실무를 담고 있다. 감정평가사는 앞으로 미래의 부동산 투자는 양적·질적으로 다른 양상을 보일 것이라고 내다보고 있다. 이제는 수익이 좋은 즉, ‘돈을 벌어다 줄 부동산 잘 찾는 것이 핵심’이기 때문에 현재 시장에서 통용되고 있는 투자법과는 본질적으로 다른 투자법을 제시하고 있다.

두 번째 파트에서는 법무사의 시각에서 바라본 성공적인 투자와 부의 관리를 다루고 있다. 다양한 성공적인 투자 방법론이 제시되는데, 법무사의 시각에서 가장 중요한 것은 안정성이다. 그래서 곳곳에 산재해 있는 법적인 위험들을 최대한 피하고 예방하여 그간 쌓아 올린 부를 최대한 지키는 것에 주목하고 있다. 이를 위해 안정적인 투자를 통해 어떻게 하면 성공적으로 부를 관리할 수 있는지를 제시하고 있다.

세 번째 파트에서는 세무사의 시각에서 바라본 주택 자산관리 방법을 제시하고 있다. 2023년에 반영된 세제 개편안과 조정대상지역 해제가 각자의 주택세금에 어떠한 영향을 미칠지를 살펴보고 미래 주택관리의 방향성을 제시하고 있다. 이를 통해 시시각각 변화하는 부동산 시장을 예측하고 바뀐 세법에 따른 절세플랜으로 어떻게 하면 성공적인 주택 자산관리를 할 수 있는지를 상세하게 담았다. 

이장원

고려대학교 문과대학을 졸업하고 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했으며, 현재는 건국대학교 부동산대학원 석사과정 중이다. 장원세무사 대표 세무사로 국세청, KBS, EBS, YTN, 〈동아일보〉, 〈매일경제〉, 〈한국경제〉 등 다수의 언론사 패널, 칼럼 집필 및 자문위원으로 활동하고 있다. 현재 한국세무사회 세무연수원 연수교수이자, KDB생명·대한중소병원협회·대한의료법인연합회·대한노인요양병원협회·경기도의사회 공식 자문 세무사이며, 근로복지공단·충남교육청·보건복지인력개발원·경기도의사회 등에서 회계 및 세무 강의를 진행하고 있다.

지은 책으로는 《부의 이전》, 《의사의 세금》, 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《한 권에 담은 토지세금》, 《3시간에 끝장내는 초보사장 창업세금》 등이 있으며, 유튜브 채널 ‘두려울 때 꺼내보는 비법, 두꺼비 TV’ 및 블로그를 통해 대중의 눈높이에 맞춰 자산관리와 세금 정보를 제공하고 있다.

김강산

현재 ㈜이화감정평가법인 대표로 상속, 증여, 특관매매, 법인전환 등 세금 관련 감정평가 및 임대사업자 등록을 위한 감정평가 업무 등을 전문으로 맡고 있다. 합격의법학원 감정평가이론 전문강사로 다년간 쌓아온 현장의 노하우를 살려 각 개념마다 실제 사례를 적용하여 어렵고 난해한 내용을 알기 쉽게 설명하고 있다.

KBS 전문가 패널로 활동하고 있으며, 많은 사람들과 부동산 및 감정평가 전반에 걸쳐 재미있고 쉽게 소통하고자 유튜브 채널 ‘얼마니 TV: 감정평가사 김강산’을 운영하고 있다. 지은 책으로는 《나의 토지수용보상금 지키기》, 《감정평가총론》 외 다수가 있다.

이태윤

서울시립대학교 법학부를 졸업하고 23회 법무사시험에 합격하였으며, 법무법인(유한) 태평양 법무연구부를 거쳐 현재는 법무사 이태윤 사무소 대표로 활동하고 있다. KBS 전문가 패널로 부동산과 관련된 법무 지식을 알기 쉽게 설명해주고 있으며, 일선 현장에서 성공적인 부동산 투자와 부의 관리를 위한 노하우를 많은 사람들에게 전하고 있다.

들어가기 전에

PART 1 감정평가사가 알려주는 부동산 절대원칙

Chapter 1 한없이 어려운 부동산 투자, 무엇을 먼저 봐야 할까?

1. 함부로 ‘싸다, 비싸다’라고 하면 안 된다

2. 부동산 가격 사이의 ‘간극’을 잘 보고 투자하라

Chapter 2 지역과 시장을 보자

1. 왜 지역(시장)부터 봐야 할까?

2. 부동산의 이용과 입지가 가격에 미치는 영향

3. 주택투자 시 무조건 가서 봐야만 하는 이유(임장활동의 필요성)

4. 가격수준 파악, 어떻게 해야 할까?

Chapter 3 투자 시 수익은 어떻게 봐야 할까?

1. 부동산에 투자하는 이유는 무엇일까?

2. 부동산의 수익력을 측정해보자

Chapter 4 주택대출과 금리, 그리고 전세

1. 대출을 활용하여 수익을 극대화해보자

2. 갭투자가 답일까?

Chapter 5 주택투자와 감정평가

1. 경매감정평가액은 시세일까?

2. 돈을 받지 않고 파는 거래, 상속과 증여

핵심! Check Point 부동산 가격을 바라보는 눈

PART 2 법무사가 알려주는 부동산 절대원칙

Chapter 1 부동산 투자 초기 단계

1. 등기부등본, 건축물대장을 통해 주택 기본 정보를 확인하자

2. 그 밖의 참고할 수 있는 정보를 통해 확인하는 주택투자 지식

3. 셀프 등기, 이런 건 위험하다

Chapter 2 부동산 취득 단계

1. 취득계약서 작성 전 필독 사항

2. 계약서 작성 잘하는 법

3. 취득세? 주택채권? 이것들은 다 무엇인가요?

4. 채권, 채무 관계 살펴보기

Chapter 3 부동산 보유 단계

1. 임대차계약서 잘 쓰는 법

2. 제소전화해조서

3. 명도소송에 관한 법적 절차들

4. 주택임대차보호법에 대해 알려주세요

5. 전세권 설정, 어떻게 해야 하나요?

6. 임대인이 보증금반환을 하지 않을 경우 필요한 조치

7. 임차인이 다 고쳐 달라고 해요, 어디까지 해줘야 하죠?

8. 계약갱신요구권 관련 분쟁

9. 전월세 상한제 관련 분쟁

10. 임대차계약 기간 관련 분쟁

Chapter 4 부동산 경매

1. 부동산 경매 시 필요한 법무 지식은 무엇이 있을까요?

2. 부동산 경매로 취득한 주택에서 임차인이 퇴거를 안 해요

핵심! Check Point 안정적 투자를 통한 부의 관리

PART 3 세무사가 알려주는 부동산 절대원칙

Chapter 1 부동산 투자 초기 단계

1. 주택 자산관리, 세금 공부는 필수

2. 주택 취득-보유-처분, 각 단계의 세금

3. 세금은 실질과세, 주거용으로 쓰는 건물은 전부 ‘주택’

4. 세금을 적게 내려면 조정대상지역 해제 뉴스에 귀를 기울이자

5. 조정대상지역이 해제되면 중과세율도 완화된다

Chapter 2 부동산 취득 및 보유 단계

1. 주택취득 자금소명서, 잘못 쓰면 바로 증여세 세무조사

2. 주택을 가지고만 있어도 매년 내야 하는 재산세와 종합부동산세

3. 주택임대사업자는 공부를 철저히 하자

4. 주택임대소득 신고 두 가지, 면세사업장 현황 신고와 종합소득세 신고

Chapter 3 주택 처분의 핵심, 양도소득세

1. 주택양도 ‘세후’ 이익을 고려 못하면 이사도 못 간다

2. 주택 취득계약서를 잘 챙겨야 하는 이유

3. 양도소득세를 줄이기 위해서 필요경비를 잘 챙기자

4. 양도소득세 기초지식 A to Z

5. 주택양도의 핵심, 1세대 1주택 비과세

6. 주택 이외에 입주권과 분양권을 가지고 있다면 비과세가 가능할까?

7. 세금폭탄 다주택자 중과세, 곧 사라지지 않을까?

Chapter 4 똑똑한 부의 이전, 증여세와 상속세

1. 차이점을 통해 살펴보는 증여세와 상속세

2. 절세를 위해서는 시가를 활용하라

3. 증여세란 이런 세금! 증여세의 ‘계산 구조’

4. 증여 절세를 위한 기본 설계 방향

5. 똑똑하게 주택 부담부증여 하기

6. 부동산 지분증여를 통한 부부 공동명의 절세

7. ‘증상 없는 전염병’ 상속세, 대비는 되어 있으세요?

8. 상속세의 ‘계산 구조’를 알아야 절세한다

9. 상속세 세무조사의 핵심, ‘사전증여’

10. 상속재산이 적어도 상속세 상담을 꼭 해야 하는 이유

핵심! Check Point 2023년 주택세금 예상 정책방향

참고 문헌 및 참고 사이트