나는 집 대신 땅에 투자한다 (2023.3)

아파트건 상가건, 가치를 결정하는 건 결국 땅값!

진짜 전문가는 ‘토지’부터 공부한다!

최고의 토지 투자 분석가 옥탑방보보스 김종율의 실전 감각,

그리고 기초를 확실하게 잡아주는 비버라떼 임은정의 꼼꼼한 설명!

★ 송사무장, 빠숑, 붇옹산, 홍춘욱, 고상철 강력 추천 ★

자타공인 대한민국 대표 토지 강사인 김종율과 임은정이, 초보부터 고수까지 누구나 활용할 수 있는 토지 투자 마스터 교과서를 펴냈다. 바로 이 책 《나는 집 대신 땅에 투자한다》이다.

부동산 투자자라면 누구나 시장 상황과 관계없이 꾸준한 수익을 내는 투자를 원한다. 특히 정부의 정책이나 규제, 시장 상황에서 자유롭고, 이왕이면 큰 수익도 낼 수 있는 투자가 좋다. 그런 게 뭘까? 바로 토지 투자다.

사실 부자들이 자산의 폭발적인 성장, 일명 퀀텀 리프를 이루는 수단은 대부분 땅이며, 진짜 부자는 ‘땅부자’라는 건 다들 안다. 지난 몇 년간 아파트 가격이 많이 올랐다고 해도 5~10배까지는 오르지 않았다. 하지만 땅은 개발호재가 있고 사고파는 타이밍을 잘 잡으면 5~10배는 거뜬히 오른다. 그럼에도 왜 쉽게 투자를 하지 못할까?

토지 투자는 너무 어렵고 종잣돈도 많이 필요할 것 같아서다. 게다가 수익이 나기까지 오래 걸릴 것이라고들 생각한다. 사실일까? 이 책의 저자들은 이 선입견부터 깰 필요가 있다고 말한다. 그리고 아무것도 모르는 ‘부린이’도 바로 시작할 만큼 쉬운 일은 아니지만, 누구나 일정한 공부만 한다면 토지 투자에서 단기간에 기대 이상의 수익을 얻을 수 있다고 단언한다.

이 책은 토지 분야 최고 강사이자 성공한 투자자로도 명성이 높은 김종율 저자와, 토지 투자에 어려움을 겪는 초보자들을 위해 다양한 커뮤니티에서 강의를 해온 임은정 저자가 함께 썼다. 이론가일 뿐만 아니라 실전을 겸비한 투자자로도 잘 알려진 김종율 저자는 한 번 배워 평생 써먹을 수 있는 강력한 투자 스킬들에 대해 주로 말하되, 그 어느 책에서도 볼 수 없는 성공 사례들을 상당수 공개했다. 준공업지역이나 개발제한구역 투자 등 투자자들이라면 관심을 가질 만한 지역의 투자 성공 사례부터 아파트 갭 투자 금액 정도의 소액으로 수익을 남긴 투자 사례까지, 이 분야에 대해 한 번이라도 공부를 해본 사람이라면 놀랄 만한 사례들이 가득하다.

그리고 임은정 저자는 초보 투자자이 어려워하는 공법부터 경공매 투자까지, 누구나 편하게 접근할 수 있도록 가장 쉬운 설명으로 이야기를 풀었다.

그리하여 이 책은 김종율의 실전 투자 감각에 임은정 강사의 친절한 이론 설명까지 보태어진, 그야말로 기초부터 응용까지 두루 섭렵할 수 있는 토지 투자의 바이블이라 할 만하다.

"토지 투자란 3년 뒤 땅값을 예측해내는 게임이다!"

한 번만 잘 배워두면 경기와 상관없이

원하는 타이밍에 계속해서 투자할 수 있는 강력한 원리!

아파트 갭 투자 금액으로 시작하는 소액 토지 투자 사례,

개발제한구역에 투자로 10여억 원을 남긴 사례,

수용지 보상 투자로 실투자금 대비 725% 수익률을 낸 사례,

경매로 나온 폐차장 입찰로 2개월 만에 약 2배의 수익을 거둔 사례…

우리가 정말 아파트나 상가가 아니라 땅에 투자해 성공할 수 있을까? 진짜 부자는 땅부자라는데, 그게 정말 내 이야기가 될 수 있을까? 쉽게 엄두가 나지 않는 게 사실이다. 땅으로 큰 부자가 된 사람을 보면 부럽고, ‘나도 투자를 해볼까?’ 싶지만, 땅 투자는 너무나 어렵고 종잣돈도 많이 필요할 것 같다.

신간 《나는 집 대신 땅에 투자한다》는 바로 그 ‘토지 투자’에 대해 다룬다. 국내 최고 토지 분석 강사인 김종율 저자와 임은정 강사는, 이 책을 통해 우리는 할 수 없을 거라고 생각하는 토지 투자를 ‘어쩌면 나도 해볼 수 있지 않을까’ 하는 의지를 품게 만든다. 임은정 저자의 꼼꼼하고 친절한 설명, 김종율 저자의 실전에 입각한 다양한 투자 사례를 제대로 배워본다면 말이다.

이 책은 부동산 투자처의 블루오션인 토지를 다루되, 초보자의 눈높이에 맞춘 쉽고 편안한 설명과 그 어느 책에서도 보기 힘든 실제 투자 사례로 독자의 눈길을 끌기에 충분하다.

먼저 임은정 저자는 각종 커뮤니티에서 초보자를 대상으로 강의를 해온 장점을 살려, 토지 공부의 진입장벽이라고들 하는 공법이나 매수 매도 방법 등에 대해 가장 이해하기 쉬운 이야기들을 들려준다. 그리고 김종율 저자는 소문난 명성 그대로, 토지 투자에 관한 이론들을 자신이 직접 경험한 투자 사례를 바탕으로 흥미진진하게 설명해준다.

침체에서 갓 벗어나는 지역을 골라 경매를 접목해 소액으로 투자한 토지 사례나, 개발제한구역 즉 흔히 말하는 그린벨트에 투자한 사례, 취락지구에 투자 사례, 수용지 보상 투자로 수익을 낸 사례 등, 실제로 저자가 경험한 다양한 사례들을 이 책에서 아낌없이 공개했다. 이를 통해 독자들은 이 분야 전문가들이 어떻게 토지 투자에 접근하는지 생생하게 안내받을 수 있을 것이다.

이 책에는 향후 10년간 주목해야 할 토지 투자 유망지역에 대해서도 자세히 담겼다. 핵심 키워드는 ‘공업지역’과 ‘도로가 개통될 지역’이다. 저자들은 특히 수도권의 공업지역과 고속도로 IC 개통을 앞둔 지역을 눈여겨봐야 한다고 조언한다. 토지 투자의 길로 들어선 이들이라면 놓쳐서는 안 될 정보들이다.

인생을 바꾸는 토지 투자,

1년 안에 배울 수 있다면, 시도해볼 만하지 않을까?

저자들은 투자를 한다면 이제 주택이 아닌 토지에도 관심을 가져볼 것을 권한다. 사실 아파트는 투자의 진입장벽은 무척 낮으나 꾸준히 경쟁자가 유입되며 금리, 세금, 정부 인허가 등 외부 요인이 많이 작용하고, 적정 금액도 가늠하기가 쉽지 않다. 반면 토지는 용어가 어렵고 이론도 쉽지 않지만, 1년만 마음잡고 공부하면 시장 상황과 상관없이 투자할 수 있고, 아무나 뛰어들지 않는 블루오션이라 경쟁이 약하며, 장래에 충분한 시세차익을 보일 땅도 충분히 많다.

중요한 것은 투자에 대해 제대로 배워보겠다는 의지일 것이다. 저자들은 토지 투자가 아무리 어렵다고 한들 공부하면 안 될 것이 없으며, 최근 투자자들의 지식과 열정이라면 토지 투자에 필요한 지식은 충분히 습득하고 남을 것이라고 말한다.

부자가 되는 방법은 간단하다. 꾸준히 투자하면 된다. 자산이 저평가됐을 때 매수해서 가격이 올랐을 때 매도하는 전략을 반복하면서 자산의 규모를 늘려가는 것이 비법이다. 2023년 현재 주거용 부동산 시장은 거래 절벽과 함께 가격 조정을 겪는 중이다. 그렇다면 토지 시장은 어떨까? 수도권을 포함해 개발호재를 품고 있는 지역은 계속 상승 중이다. 부동산 투자로 돈을 벌고 싶다면, 지금 토지 투자로 눈을 한번 돌려봐도 좋지 않을까?

저자들이 생각하는 공부 기간은 대략 1년이다. 그렇게 한 번만 잘 배워두면 경기와 상관없이 평생 원하는 타이밍에 계속해서 투자할 수 있는 강력한 무기로 활용할 수 있다. 처음엔 낯설고 어렵게 느껴질 수 있지만, 하나씩 꾸준히 해나가다 보면 가능하다. 이 책이 토지 투자자가 가는 길에 든든한 등불이 되어줄 것이다. 

김종율

아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과 대학원에서 석사 학위를 받았다.

한국미니스톱 편의점 점포개발본부 · 부동산 법제팀에서 직장생활을 시작했다. 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거치면서 상가와 토지 투자에 대한 안목을 키웠다.

회사를 나와 본격적으로 부동산 투자를 하면서, 건국대학교 부동산대학원, KBS 인재개발원, 국민은행 본사 부동산팀 · 가치평가부 · PB 사업팀 · 채널기획팀을 비롯해 다양한 기관 및 부동산 학원에서 강의를 진행했다.

현재 국내 최고의 부동산 코칭 명문인 김종율아카데미를 운영하며, 투자에 대해 제대로 배우고자 하는 이들에게 이론뿐만 아니라 실제로 투자에 성공해본 사람만이 알려줄 수 있는 생생한 경험과 노하우를 전달하고 있다.

저서로는 부동산 상가 분야 최고의 책으로 손꼽히는 《대한민국 상가투자 지도》, 《나는 집 대신 상가에 투자한다》와 토지 분야 스테디셀러인 《나는 오를 땅만 산다》가 있다.

임은정 

공인중개사이자 워킹맘 투자자

대학에서 법학을 전공하고 10년간 금융회사와 국내 대형 로펌에서 근무하며, 부동산과 금융이라는 카테고리 안에서 돈을 다루는 일을 했다.

평소 특별히 관심을 가졌던 부동산을 체계적으로 공부하기 위해 직장생활을 하면서 건국대 부동산학과 대학원에 진학하여 석사 학위를 받았다. 결혼과 출산으로 일을 쉬는 동안 내 집 마련을 하면서 본격적으로 부동산 투자의 길로 뛰어들었고, 임장을 다니는 일에 재미를 느껴 공인중개사 자격증을 취득했다. 그리고 직접 개업하여 공인중개사 사무소 운영까지 해보았다.

노후에 대한 걱정이 많았던 부모님의 귀농귀촌을 돕고자 토지 투자를 시작했는데, 그 과정에서 모든 부동산 투자의 기본은 토지라는 것을 깨달았다. 그래서 본격적으로 토지에 대한 공부와 투자를 병행하던 중 스승인 김종율 대표를 만나 책을 함께 쓰는 영광도 얻게 되었다.

부동산 중개를 하며 단순히 지식을 쌓는 것과 현장에서 경험하는 것에는 차이가 있다는 것을 느껴, 이론과 실전의 접점에서 누구나 쉽게 접근할 수 있는 부동산, 재테크 이야기를 전하고 있다.

​현재 네이버의 비즈니스/경제 분야 인플루언서로 활동 중이며, 토지 투자에 어려움을 겪는 초보들을 위한 다양한 커뮤니티에서 강의를 하고 있다. 

프롤로그_ 내가 임은정 선생과 책을 쓰는 이유

토지 투자 공부가 처음인 분들에게_ 누구나 시작할 때는 초보다

1장_지금 왜 토지에 관심을 가져야 할까?

부동산 투자로 인생을 바꾸고 싶다면?

토지 투자를 어렵게 생각하는 이유

투자하기 좋은 땅 vs. 나쁜 땅

딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 공부

싸고 좋은 땅 있나요?

토지 투자의 3가지 유형

아파트 갭 투자금액으로 시작하는 소액 토지 투자

2장_ 돈 되는 토지를 어떻게 찾을까?

토지 투자란 3년 후 땅값을 예측해내는 게임

땅의 계급을 알려주는 토지이용계획 읽는 법 1

땅의 계급을 알려주는 토지이용계획 읽는 법 2

지목보다 용도지역이 중요한 이유

개발 관련 뉴스 읽는 법은 따로 있다

돈 되는 개발 정보, 어디에서 찾을까?

원석에서 보석이 될 땅 찾기

투자 진입 시점은 언제가 좋을까?

3장_ 토지 투자, 이것만은 알고 하자

당신이 꼭 알아야 할 공법 몇 가지

지구단위계획이라는 끝판왕

모르면 손해 보는 건축법과 도로법

돈은 길을 따라 흐른다

도로가 지나가는 땅은 가치가 낮을까?

고속도로 IC가 개통할 때 오르는 땅과 오르지 않는 땅

역세권이냐 엿세권이냐

방구석에서 쉽게 하는 토지 측량

건물도 해를 봐야 자란다

토지를 더 알고 싶다면 공적 장부 확인을

알고 해야 돈이 되는 농지·산지 투자

농지에 농사를 짓지 않으면 어떻게 될까?

농지 투자의 핵심, 농업진흥구역이 해제될 곳을 노려라

개발행위허가로 땅의 가치 높이기

용도지역에 맞는 투자 비법

시장이 바뀔 때는 이런 투자를

지식산업센터가 뜰 때는 준공업지역 투자를

지식산업센터가 들어서면 상권이 바뀐다고?

4장_토지, 남보다 잘 사는 방법

초보 토지 투자자가 접근하기 좋은 경매와 공매

공인중개사를 통해 토지를 매매할 때

토지 시세를 파악하는 법

토지 대출 잘 받는 법

토지 투자 시 활용하면 좋은 사이트와 앱

5장_ 다양한 사례로 풀어보는 토지 투자

개발제한구역 투자의 정석

카피하라, 유형은 늘 비슷하다

취락지구 투자로 돈 벌기

수용지 보상 투자로 수익 내는 법

초보는 모르는 고수의 투자법

앞으로 10년간 주목해야 할 토지 투자 유망지역

반드시 관심 가져야 할 투자처, 공장

토지 투자 유망지역의 최근 투자 사례

에필로그_ 현실을 직시하자, 투자는 어려운 것이다

언제나 이기는 투자를 위하여_ 부동산의 근본은 토지다