퍼펙트 입지 (2023.4)

불확실성 시대의 건물 투자, 안정적으로 수익 창출할 수 있는 ‘퍼펙트 입지’가 답이다!

상업용 부동산의 핵심 ‘입지’를‘퍼펙트’하게 분석한 건물 투자 실전 편

유망 지역 핵심 블록 & ‘빌딩의 신’ 추천 투자 구역 지도 수록

<건물투자 비밀노트>로 ‘당신은 왜 건물주가 되지 못할까?’라는 화두를 던진 바 있는 박준연 대표의 건물 투자 시리즈 2탄. <퍼펙트 입지>는 건물 투자자들이 가장 많이 하는 질문, ‘어느 지역의 건물을 살 것인가?’에 대한 답을 담고 있다. 저자는 20년간 대형 건설사에서 현장을 다닌 경험과 부동산 투자 전문가로 임장을 다니며 쌓아온 노하우를 바탕으로 서울의 인기 투자 지역을 들여다보고 적합한 건물 투자처가 어디인지 가려냈다. 건물 투자 유망 지역은 다시 블록으로 세분화해 각각의 입지 특성과 개발 가능성, 향후 미래 가치 등을 분석하고 방향성을 알려준다. 저자는 불확실성의 시대일수록 일희일비하지 않고 건물 시장 전체를 조망하는 안목을 키워야 한다고 강조한다. 이 책을 통해 과연 입지란 무엇인지, 상권과 입지는 어떤 관계인지, 미래 가치와 확장성은 어떻게 판단하는지 등 건물 투자에 대한 답을 얻을 수 있다.

건물 투자 시장은 흔들리지 않는다

장기 침체와 인플레이션 등 경기 불안이 이어지면서 부동산 시장도 침체기에 들어갔다는 보도가 연일 이어졌다. 금리가 높아지면 건물 투자 시장이 위축된다고 해석하기도 하지만, 건물 투자 시장은 여기에 해당되지 않는다. 실제로 금리가 급상승한 2022년 한 해 서울 시내 건물 가격은 하락하지 않았다. 같은 시기 서울 시내 아파트 가격이?급락한 것과 양상이 달랐던 것이다. 건물은 아파트 투자처럼 ‘영끌족’이 쉽게 들어올 수 있는 시장이 아닌 만큼 웬만한 경기변동에는 대처할 기본기를 갖추고 있다. 또 매월 임대 수익이 발생하므로 은행 이자에 대한 부담이 덜하다. 심지어 신축 건물은 구축 건물과의 임대료 차이가 두 배 가까이 벌어진다. 이처럼 부동산 투자 환경이 요동칠 때는 기본기를 갖추는 것이 중요하다. 기본이 탄탄하면 분위기에 휩쓸리지 않고 자기만의 투자 철학을 가질 수 있다. 입지 분석은 실패하지 않는 부동산 투자를 위해 꼭 필요한 기본 중의 기본이다.

입지는 수익을 창출할 수 있는 상권이냐에 달려 있다

건물 투자의 제1원칙은 꾸준한 수익 창출이다. 수익을 창출하려면 상권의 특징을 알아야 한다. 지속적이면서도 안정적인 투자 수익을 내는 건물은 상권이 좋은 곳에 있어야 한다. 상권이 좋은 곳일수록 두 가지 조건을 충족해야 하는데, 첫째, 사람들을 끌어들일 수 있는 매력이 있어야 하며 둘째, 그 매력을 계속 유지할 힘이 있어야 한다. 저자는 이에 해당하는 대표적인 구역으로 강남역 사거리를 꼽았다. 새로운 트렌드와 문화를 실시간으로 받아들이는 상권은 쇠락하지 않는다는 것이다. 물론 반대의 경우도 있다. 이태원 경리단길은 사람들의 입소문을 타면서 어느 순간 서울에서 가장 힙한 성지로 통했다. 상점과 식당이 계속 늘어갔고, 트렌드를 선도하면서 번성했다. 그런데 땅값과 임대료로 치솟으면서 매출 대비 수익이 기대에 미치지 못하자 임차인들은 경리단길을 빠져나갔다. 언제 그랬냐는 듯 거리는 한산해졌고, 상권이 쇠락하면서 건물 공실률도 높아졌다. 계속될 줄만 알았던 황금 상권이 순식간에 하락의 길로 접어든 것이다. 매력이 있어도 계속 유지할 수 있는 힘이 부족했기 때문이다.

입지를 알면 건물의 미래 가치와 돈이 보인다

저자는 서울을 6개의 챕터로 나눠서 유망 지역을 분류하고 그중에서 핵심 블록을 지정해 입지 특성과 개발 가능성, 향후 미래 가치 등을 분석했다. 그중 가장 먼저 심층적으로 분석한 지역은 강동구다. 강동구는 우리나라 제2의 성장 동력이 될 세종포천고속도로 개통으로 인해 사통팔달 교통망을 갖추었고, 주변 위성도시를 흡수해 중심부로 도약할 것으로 내다봤다. 몇 년 후의 강동구를 상상해 보면, 강남 부럽지 않은 막강한 도시가 눈앞에 펼쳐진다는 것이다. 용산도 서울의 중심부라는 입지적 장점과 함께 미군 기지 이전으로 그동안 막혔던 재개발이 가능해졌다. 저자는 용산역 앞 정비 창 부지는 개발이 거의 끝나가는 시점이므로, 용산역 뒤편에 위치한 원효대교 북단에서 서울역 방면의 정비창 서쪽 지역을 살펴보라고 권한다. 전자상가 개발과 함께 복합개발 대상지가 되면서 미래 가치가 유망하다는 것이다. 이처럼 입지를 이해하고 그림을 그려 보면 투자에 대한 답이 나온다.

교통, 재개발에 따른 수혜 지역 정보 총 망라

뉴스나 부동산 관련 카페에서 쏟아져 나오는 개발계획과 관련된 정보는 어디까지 믿을 수 있을까? 지금 투자하면 늦지 않았을까? 이런 고민을 하는 건물 투자자들을 위해 저자는 꼼꼼하고 냉철하게 수혜 지역을 분석하고 감별하고 있다. 경부고속도로 서울 구간인 한남~양재IC까지 6.8k/m 구간 지하화에 따라 가장 크게 수혜를 받을 지역은 세 곳이다. 뱅뱅 사거리부터 남부터미널 사이, 논현역과 반포역 사이, 강남역과 교대역 사이 구간이며, 이 중에서 강남역과 교대역 사이 구간은 특히 주목해야 한다. 하지만 서리풀터널 개통과 함께 재개발 사업이 마무리되는 방배동에 대한 건물 투자는 조심해야 한다고 지적한다. 재개발 바람이 불면서 단기간에 가격이 너무 많이 올라 대단지 아파트가 들어서도 건물 투자 수익은 시장 수익률을 따라가는 수준에 그칠 수 있기 때문이다. 

박준연

정인부동산그룹(주) 대표이사. 박준연 대표는 부동산업계에서는 드물게 투자, 개발, 시행, 중개까지 아우르는 부동산 토털 컨설턴트로, 학부에서 건축공학과 경영학을, 대학원에서 건축공학과 부동산학을 전공하고 건축 관련 자격증뿐 아니라 부동산 공인중개사 자격증을 보유함으로써 이론과 실전을 겸비한 전문가 중의 전문가다. 건물 매입부터 개발, 임대, 매각까지 원스톱 컨설팅이 가능한 정인부동산그룹(주)을 설립, 이를 토대로 업계에서 ‘부동산 토털 서비스’ 분야를 개척한 주인공이기도 하다.

박준연 대표는 그동안 축적한 노하우와 부동산 DB를 통해 특화된 빌딩 플랫폼 모델을 개발하고, 진화된 부동산 서비스를 제공하는 데 매진하고 있다. 현재 유튜브 <빌딩의 신>에서 상업용 부동산에 대한 모든 것을 알려주는 ‘일타강사’로도 활약 중이다. 

Prologue. 지금이야말로 건물 투자 적기다!

Intro. 건물 투자는 항상 현재진행형이다

CHAPTER 1 지금 이곳을 눈여겨 봐야 하는 이유, 강동구

핵심 블록 01 눈부신 변화 기대되는 천호역 사거리

핵심 블록 02 의료 메카로 부상한 강동역~길동역

핵심 블록 03 무궁무진한 확장성! 길동역~굽은다리역

핵심 블록 04 한강 조망과 녹지가 포인트, 천호역~암사역?

Point of View. 강동구는 기회의 땅이 될 수 있을까?

CHAPTER 2 신화는 계속된다, 강남구

핵심 블록 01 K-뷰티 특구, 신사역 사거리?

핵심 블록 02 신사역과 강남역 상권 접수, 논현역?사거리

핵심 블록 03 삼성동의 숨은 보물, 봉은사역~종합운동장

핵심 블록 04 MZ세대 아지트, 압구정로데오거리와 강남을지병원 사거리

핵심 블록 05 불황에도 끄떡없는 은마아파트 사거리?

Point of View. 100년 입지, 강남의 위상

CHAPTER 3 문화와 트렌드의 집결지. 강남대로

핵심 블록 01 트렌드의 메카, 교보빌딩 vs. 국기원 블록?

핵심 블록 02 일대 최고의 확장성, 영동시장 먹자골목 vs. 반포동?

핵심 블록 03 희비가 갈리는 삼성타운 vs. 역삼세무서 블록?

핵심 블록 04 강남대로 유망주 뱅뱅 사거리, 서초동 vs. 도곡동 블록?

Point of View. 강남대로, 평당 20억원 가능할까?

CHAPTER 4 제2의 강남을 노리는 용산ㆍ마포ㆍ성동구

핵심 블록 01 신세계로 변모하는 한남동~이태원동

핵심 블록 02 용산의 미래를 책임질 신용산역~삼각지역~효창공원앞역

핵심 블록 03 마포구 핵심 상권, 합정역 일대?

핵심 블록 04 소셜벤처밸리 블록에 주목, 성수역 일대?

핵심 블록 05 자양동과 화양동으로 나뉘는 건대입구역 블록?

Point of View. 용산이 좋아? 강남이 좋아?

CHAPTER 5 한강 이남의 요지들, 서초ㆍ동작ㆍ관악ㆍ영등포구

핵심 블록 01 올드한 이미지 벗고 있는 교대역~서초역

핵심 블록 02 최고의 주거지역으로 변모할 방배동 정비사업구역

핵심 블록 03 일대 최대 상권으로 부상할 사당역~이수역

핵심 블록 04 복합하지만 매력적인 노량진역~신대방삼거리역~보라매역

핵심 블록 05 재개발 이슈로 날개 단 신림역~서원역

핵심 블록 06 특이한 공생관계, 영등포역 주변

Point of View. 진정한 투자자의 자세

CHAPTER 6 이제부터 강북시대! 종로ㆍ은평ㆍ동대문ㆍ노원구

핵심 블록 01 대를 이은 부의 창출, 광화문역~종로3가역?

핵심 블록 02 GTX-A 개통 눈앞에 둔 불광역~연신내역?

핵심 블록 03 상호 연계 효과 기대되는 동묘앞역~신설동역?

핵심 블록 04 누가 일등? 노원역~쌍문역~쌍문역?

Point of View. 상권의 흥망성쇠

Point Map. 건물 투자 최고 입지는 여기! ‘빌딩의 신’ 추천 투자 구역 51

Epilogue. 아는 만큼 보이고, 보이는 만큼 빠져들게 되는 건물 투자 시장