부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다 (2023.7)

“부동산 자산운용사 업무, 도대체 뭐부터 어떻게 해야 하는 거지?”

현업 직장인 사수들이 알려주는 ‘부동산 펀드매니저로서 알아야 할 모든 것’을 속 시원하게 알려드립니다!

부동산펀드매니저를 희망하는 취준생 및 새내기 실무자 필독서

이 책은 부동산 금융업 중 자산운용사에 취직을 희망하는 대학생 및 취업 준비생, 또는 자산운용사로 이직을 희망하는 분들을 위해 특별히 출간되었다. 필자들이 자산운용사에 입사하고 처음에 느꼈던 막막함을 업계 후배들에게 더는 느끼게 하고 싶지 않았기 때문이다. 업무 지식을 익히기 위해서는 ‘스스로 백지상태에서 부딪혀봐야 기억에 오래 남는다’는 주장도 있지만, 저자들은 이에 동의하지 않는다. 기본적인 틀은 알아야 부딪히고 배우며, 거기에 더해 자신만의 역량을 발휘하는 것이 훨씬 효율적이라 여긴다. 그래서 그동안 자신들이 몸으로 체득하고 경험한 업무 노하우를 후배들을 위해, 혹은 입사지원을 희망하는 이들을 위해 이 책에서 공개한다.

저자들 모두 부동산과 관련된 전공을 하였지만, 대학시절부터 부동산에 관심을 가졌던 것은 아니다. 회계법인, 건설사 등에서 일했고, 부동산과 관련된 업무를 하다 보니 자연스럽게 부동산 자산운용업계에서 일하게 되었다. 저자들은 첫 출근 시 설레기도 했지만 한 편으로는 막막하기도 했다고 한다. 정확히 자산운용사에서 어떤 업무를 하는지 잘 알지 못 하였고, 이를 간접적이라도 알려줄 수 있는 사람도, 구체적으로 설명해 주어 참고할만한 책도 없었기 때문이다.

입사 후, 업무에 대해서 어느 정도 파악했으나 업무 중 배운 지식들이 머릿속에 파편처럼 흩어져 있었고 큰

프레임을 알고 있지는 못했다. 이러한 문제점을 각자 고민하던 중 필자들은 합심하여 이를 한 번에 해결할 수 있는 책을 쓰고자 하였고 그 결과물이 바로 이 책《부동산 자산운용사에서는 이런 일을 합니다》이다. 필자 모두 운용사에서 일했지만 각기 맡은 역할은 각각 달랐다. 그래서 네 명이 의기투합하면 그간 고민했던 흔적들을 토대로 운용업에 진출하고 싶어 하는 분들께 도움이 되는 책을 출간할 수 있다고 판단했다.

지은이 : 윤형환

한국공인회계사로 삼정회계법인 및 미래에셋자산운용 부동산팀을 거쳤다. 국내외 다양한 자산에 대한 재무실사 및 펀드 운용 경험을 가지고 있다. 실무교육 플랫폼인 커리어짐을 운영 중이며, 업계에 진출하고자 하는 이들에게 실전적인 교육을 제공하고자 노력하고 있다. 커리어 전환 및 진입을 위한 멘토로도 활동한다.

지은이 : 표상록(레오)

건설업에서 금융업으로 직종을 전환하며, 느끼고 고민했던 흔적을 담고자 하였다. 서울대학교 건축학과를 졸업했고 현대건설, 미래에셋자산운용에서 근무하였다. 오피스, 물류센터, 골프장, 주거 등 상업용 부동산의 투자개발, 운용, 시공, 인허가 등 다양하고 전문적인 경력을 가지고 있다. 부동산 개발 전문 인력, 투자자산운용사, 건축기사 등의 자격을 보유하였다. 

지은이 : 윤경백

서강대학교 경제학과를 졸업하였고 현재 국내 대형 자산운용사에서 근무 중이다. 국내 오피스 및 물류센터의 운용 업무부터 시작해 현재는 부동산 투자개발 업무를 담당하고 있다. 학교를 졸업한 후 바로 업계에서 근무를 시작하며 실무와 학교 교육 사이에 엄청난 차이가 있다는 것을 깨달았다. 그래서 업계에 진출하려는 후배들을 위해 이를 조금이라도 줄여보려는 목표를 가지고 있다.

지은이 : 토마스

서강대학교를 졸업하였고, 미래에셋자산운용을 거쳐 모 운용사에서 상업용 부동산 투자 및 운용 업무를 담당하고 있다. 업계에 진출하고자 하는 젊은이들에게 커리어 계발을 위한 실무적인 지식의 전달자를 넘어, 일과 삶 그리고 부(富)가 조화될 수 있는 삶의 조언자를 꿈꾼다.

• 프롤로그 부동산자산운용사에서의 실무에 관한 모든 것을 담았습니다
  
  PART 1 부동산 자산운용사의 개요
  012 부동산 업계와 역할 구분
  012 자산운용사란 어떤 곳인가
  014 자산운용사의 부서 구분
  015 집합투자업자Ⅰ투자자Ⅰ대주Ⅰ판매사
  Ⅰ신탁업자Ⅰ사무수탁사의 차이
  019 AM, LM, PM, FM 이란 무엇인가
  021 기본 용어
  021 상품구조를 알아보자
  027 펀드를 구분해 보자
  031 면적 및 건축관련 용어를 알아보자
  039 건축 용어 및 법규 체계는 어떠할까
  048 부동산 투자 전략
  048 코어(Core)
  048 코어 플러스(Core Plus)
  049 밸류 애드(Value Added)
  049 오퍼튜니스틱(Opportunistic)
  050 상업용 부동산 투자 시장
  050 상업용 부동산이란?
  052 대표 지역 구분
  059 상업용 부동산 시장의 현 주소
  
  PART 2 부동산 투자의 검토
  064 예비사업성 검토
  064 예비 사업성 검토
  065 딜 소싱[Bidding(입찰) vs Off market(수의계약)]
  066 예비 펀드 레이징
  069 CA(비밀유지약정)과 매도인의 인포메이션
  메모랜덤(투자설명서)
  070 시장조사, 사업성 검토 및 재무모델의 작성
  073 매입의향서 제출 및 우선협상대상자의 선정
  075 양해각서 체결 및 실사
  075 양해각서 체결(매매계약을 체결할 때까지)
  077 실사기관의 선정 그리고 수수료
  080 매매계약의 체결
  080 자산양수도(Asset deal) vs. 주식양수도(Share Deal)
  그리고 사업양수도(Business Transfer)
  084 매매계약의 당사자
  085 매매대상 및 가격 조정
  088 계약금, 잔금 그리고 유보금
  089 거래선행조건, 진술 및 보장, 확약
  091 손해배상
  092 거래종결과 정산
  096 대출약정 및 주주 간 계약
  096 대출약정의 개요 및 주요 거래조건(Term Sheet)
  097 금리의 산정 및 수수료의 종류
  099 대출약정의 구성
  102 프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드 그리고 투자기본 계약과
  주주간 계약
  102 개요
  103 자기자본 투자 유형(프로젝트펀드 vs. 블라인드펀드)
  
  PART 3 부동산 자산의 운용
  108 개요
  109 실물자산의 운용 프로세스
  110 영업수익
  A. 임대관리에 사용되는 주요 용어┃B. 임대차계약의 과정
  149 영업비용
  A. PM/FM 비용┃B. 수선유지비┃C. 재산종합보험/승강기
  보험┃D. 제세공과금
  158 수익자 및 대주 관리
  A. 수익자 관리(이익분배)┃B. 대주(대출기관) 관리
  ┃C. 운용현황 보고 업무
  170 개발자산의 운용 프로세스
  171 CM 선정
  172 설계사 선정
  175 시공사 선정
  178 PF(Project Financing)란?
  180 예산 검토ONTENTS
  
  PART 4 부동산 자산의 매각
  184 개요
  186 매각의 프로세스
  186 임차인 유치 및 관리
  187 매각 예상 현금흐름 산출
  A. 갭레잇(Cap Rate)을 활용한 매각가 산출
  B. 매각 성과 보수 측정┃
  C. 분배 예상 현금 흐름의 추정┃D. REF 해지 및
  잔여재산 분배┃
  E. 사업자등록 폐업 신고┃F. 잔여재산 분배 및
  해지 신고
  
  부록 Part 1 수익성 분석 - 재무모델의 작성
  192 재무모델의 정의와 최종 산출값
  192 재무모델의 정의 재무모델의 활용과 산출값
  194 재무모델 작성 기초와 A&R(Assumption&Result, 가정과
  결과) 작성하기
  198 자금조달 가정 작성하기
  199 시트 구성 202 자금조달 가정 엑셀에 작성해 보기
  209 투자 가정 작성하기
  209 시트 구성 211 자산매입 가정 엑셀에 작성해 보기
  
  부록 Part 2 엑셀 기능, 함수 및 세금 요약
  217 재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야 할 엑셀 기능
  217 리본 메뉴
  219 빠른 실행 도구 모음 사용자 지정
  220 수식 값 분석을 위한 단축키
  225 복사 붙여넣기와 참고하기
  227 재무모델 작성을 위해 필수적으로 익혀야할 엑셀 함수
  227 EOMONTH 함수
  228 부등호 함수, TRUE/FALSE
  229 IF 함수
  230 MOD 함수
  231 투자 단계별 부과 세금 요약
  232 취득 및 개발단계
  233 운용단계 I 매각단계
  
  234 SUPPLEMENT 1 알아두면 유용한 실무관련 팁
  262 SUPPLEMENT 2 알아두면 유용한 자기소개서 작성법