신방수 세무사의 부동산 세무 가이드북 실전 편 (2024.1 개정판)

부동산 거래 전에

세금부터 확인하라!

부동산에서 세금은 곧 현금 지출을 의미한다. 따라서 부동산을 보유하고 있거나 투자하기 전에 이 세금에 대해 제대로 알아야 한다. 먼저 부동산을 취득할 때는 취득세를 내야 하고, 처분할 때는 양도소득세가 부과된다. 부동산을 상속하거나 증여할 때도 상속세와 증여세가 발생한다. 이처럼 부동산 거래 단계마다 세금이 많으면 예기치 않게 손해 볼 가능성이 크다. 이 책은 이러한 상황을 대비해 부동산 투자 및 관리에 꼭 필요한 세무 문제를 모두 다루었다.

제1장과 제2장은 부동산 세금을 알아야 하는 이유와 실전에서 절세전략을 수행하는 데 필요한 모든 부동산 세금의 절세원리를 다루었다. 제3장부터 제6장까지는 주택에 관한 다양한 세무상 쟁점, 즉 주택 수 산정 방법, 1세대 1주택 비과세 적용법, 일시적 2주택부터 일시적 3주택까지 각종 비과세 적용법을 살펴본다. 또한, 조합원 입주권과 분양권을 둘러싼 각종 비과세 적용법과 다가구주택, 상가겸용주택, 단독주택과 관련된 세무상 쟁점을 파악한다. 제7장은 상업용 부동산과 토지 등에 대한 주요 세무상 쟁점을 알아본다.

부동산 세금에 관심 있는 분들이라면 누구라도 볼 수 있도록 체계적으로 집필된 이 책을 통해 세제의 변화에 따른 맞춤별 전략을 찾아보자.

지은이 : 신방수

국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.

한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중에 있으며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.

저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》시리즈, 《기업회계 실무 가이드북》, 《N잡러를 위한 1인사업자 세무 가이드북》, 《상속·증여 세무 가이드북》, 《절반으로 줄이는 상속·증여 절세법》, 《확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북》, 《가족법인 이렇게 운영하라》, 《병의원 세무 가이드북》, 《2023 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석》, 《신축·리모델링 건축주 세무 가이드북》, 《재건축 재개발 세무 가이드북》, 《주택임대사업자 등록말소주택 절세 가이드북》, 《Reset 회계공부》, 《확 바뀐 상가· 빌딩 절세 가이드북》, 《부동산 증여에 관한 모든 것》, 《1인 부동산 법인 하려면 제대로 운영하라!》, 《중소기업세무 가이드북》, 《이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유 & 처분할 수 있는 시대다》, 《양도소득세 완전분석》, 《부동산 거래 전에 자금출처부터 준비하라!》, 《상속분쟁 예방과 상속·증여 절세 비법》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《양도 소득세 세무리스크 관리노하우》, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 80여 권이 있다.

머리말 4

일러두기 12

제1장 부동산 세금 기초지식 쌓기

거래 전에 세금부터 점검하라 15

일반인도 전문가가 되어야 하는 이유 20

부동산 업계는 전략으로 승부해야 한다 27

세무 업계는 모든 부동산 세금에 능통해야 한다 32

실력 더하기 조정지역과 세제의 적용 39

제2장 부동산 세금 절세원리의 모든 것

취득세 절세원리 47

보유세 절세원리 56

종합소득세 절세원리 63

양도세 절세원리 1(기본) 70

양도세 절세원리 2(양도차손이 있는 경우) 76

무상이전(상속·증여) 절세원리 81

실력 더하기 1 양도세 계산구조와 세율 적용법 87

실력 더하기 2 보유기간과 양도세 절세 포인트 97

제3장 주택 수 산정과 1세대 1주택 비과세 적용법

주택의 개념이 중요한 이유 105

소득세법상 주택의 개념 111

주택을 비주거용으로 일시 사용한 경우 세무상 쟁점 116

주택 수 산정이 중요한 이유 122

1세대 1주택 양도세 비과세(특례 포함) 총정리 128

1세대 1주택 비과세 원리 135

1세대와 관련된 1주택 비과세 사례 141

실력 더하기 고가주택에 대한 양도세 비과세와 과세방법 148

제4장 1세대 1주택의 비과세 특례(일시적 3주택 포함)

1세대 1주택의 비과세 특례 155

일시적 2주택(3주택 포함) 비과세 162

상속주택 1세대 1주택의 비과세 특례 167

혼인, 동거봉양 합가주택 1세대 1주택의 비과세 특례 177

소득세법상의 농어촌주택 1세대 1주택의 비과세 특례 183

조특법상 농어촌주택·고향주택 1세대 1주택의 비과세 특례 190

주택임대사업자의 거주주택 1세대 1주택의 비과세 특례 194

임대주택의 자동 말소에 따른 거주주택 1세대 1주택의 비과세 특례 199

실력 더하기 주택의 임대 등록과 세제 혜택 206

제5장 조합원 입주권(분양권)과 비과세 적용법

조합원 입주권과 양도세 비과세 223

주택과 조합원 입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 229

주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례 235

실력 더하기 1세대 1주택의 비과세 특례를 위한 처분기한과 비과세 횟수 240

제6장 다가구주택·다중주택·상가겸용주택·별장· 감면주택 등과 절세법

다가구주택과 세무상 쟁점 243

상가겸용주택 절세법 251

별장(농어촌주택)과 세무상 쟁점 정리 257

주택 양도세 감면제도의 모든 것 261

실력 더하기 1 단독주택의 양도 관련 세무상 쟁점 269

실력 더하기 2 임의 재건축과 세무상 쟁점 277

제7장 상업용 부동산과 토지에 대한 세무상 쟁점

상업용 부동산과 세무상 쟁점 285

업무용 오피스텔과 부가세 쟁점 292

토지와 세무상 쟁점 296

비사업용 토지의 해법 301

실력 더하기 1 등기/세무신고 절차 306

실력 더하기 2 양도세 해명자료 다루는 방법 310

실력 더하기 3 국세부과 제척기간과 국세징수권 소멸시효 315