내 상가 건물에 어떤 업종이 적합할까?-상가 공실 해소 전략-(2024.2)

25년 베테랑 상권 분석 전문가의

상가 MD 구성 필승 전략!

2020년 초 시작되었던 코로나19는 우리 생활의 많은 부분을 바꿔놓았다. 우리 일상은 새로운 형태로 변하고 있고, 특히 상업용 부동산 시장은 더욱 빠르게 변하고 있다. 금리 불안정성, 원자재 비용의 급등, 인건비 상승으로 인해 건축비가 과거 5년 전과 비교했을 때 2배 이상 올랐고, 여기에 건설 경기 불황으로 부동산 PF 시장이 위축되면서 대형 건설사조차 위험하다고 한다. 뿐만 아니라 그동안 적체된 상업용 부동산의 공실 문제와 더불어 코로나19를 겪으면서 소비자들의 트렌드가 변화하는 등 상업용 부동산에서는 이제 새로운 접근의 필요성이 더욱 커지고 있다.

적절한 업종 구성과 좋은 임차인은 부동산의 가치에 직접적인 영향을 미친다. 그러나 건설, 시행사는 장기적이고, 안정적인 활용보다는 고가 분양에 중점을 두는 실정이다. 중소 규모의 상가 소유자나 창업자를 위한 상권 분석에 대한 정보는 희소할 수밖에 없는 이유다. 이 책은 우리가 흔히 접하는 상권과 신도시의 상가, 구분상가에 어떤 업종을 유치할 때 건물과 상가의 가치가 상승할 것인지 알 수 있는 흔치 않은 책이다. 수십 년간 현장 상권 분석 전문가로 활동해온 지은이가 발로 뛴 상권 조사와 건물주, 임차인의 실제 니즈를 반영한 생생한 업종 분석 등을 풍부한 사례와 함께 담았다. 상가 시행을 준비하는 개인, 법인(건설사)과 상가를 소유하거나, 매수를 염두에 둔 분, 구분상가에 투자한 분, 점포형 창업을 준비하는 분이나 프랜차이즈 본사, 관련 컨설팅을 하는 이들에게 상권과 상가에 대한 인사이트를 줄 수 있는 상권 분석, 상가 MD의 바이블과 같은 책이 될 것이다.

지은이 : 박균우

컨설팅업체 두레비지니스 대표다.

경북대학교와 수원대학교 행정대학원에서 공부했고, 25년 동안 현장 상권 분석 전문가로 활동하고 있다. 지역 금융기관 본점, 지점 신규 설치, 점포 재배치에 대한 상권 분석 컨설팅이 600회를 넘어섰다. 병의원, 치과, 한의원 개원 상권 분석 컨설팅, 기업의 지점 설치와 상가 시행사 MD 구성 자문, 상가 투자자, 소상공인창업에 대한 컨설팅을 하고 있다. 소상공인시장진흥공단과 장애인기업센터 전문 컨설턴트를 지냈으며, 기업과 상가 시행사, 개원의, 상가 투자자, 창업자를 대상으로 상권 및 입지 분석에 대한 강의를 진행하고 있다. 저서로는 《인생 2막을 위한 상가 투자와 창업》, 《병의원, 치과, 한의원 개원 상권 분석》이 있다.

프롤로그 5

1장 대한민국의 상권 역사와 트렌드

1. 1980년대 상권과 상가 - 발전기 13

2. 1990년대 상권 - 소비 황금시대의 명과 암 18

3. 2000년대 상권과 상가 - 산업구조 재편기 22

4. 2010년대 이후 상권과 상가(2010~2017년) 26

5. 2010년대 이후 상권과 상가(2018~2023년) 30

2장. 상가, 건물 취득의 목적

1. 자기 목적에 활용하기 위한 상가, 건물 49

2. 수익형 상가로의 활용 51

3. 상가는 임대 수익률이 높으면 최고일까? 53

4. 상가, 건물의 가치평가는? 58

3장. MD 구성을 위한 상권 분석

1. MD 구성을 위한 상권 조사 진행 과정 64

2. 상권 구조 이해의 필요성 71

3. 배후인구의 이동 흐름 분석 90

4. 배후인구와 타깃인구 분석 99

5. 직장인구와 유동인구에 대한 이해 110

6. 아파트 현황을 통한 상권 경쟁력 평가 118

4장. MD 구성 전략 실행

1. I. M과 브랜딩 전략 수립 126

2. 수요자 중심 상권 범위의 분석 130

3. 조닝과 상가 MD 구성의 차이 139

4. 상가 MD 구성을 위한 준비 141

5. 타깃 고객들의 소비는 어떻게 이루어지나? 146

6. MD 구성을 위한 업종 대체성 149

7. 층별 MD 구성 계획 실행 152

8. 업종 대체성을 위한 건축물 용도변경 154

9. 건축물 준공 시기의 중요성 161

10. MD 구성을 위한 프랜차이즈 이해 164

5장. MD 구성의 카테고리와 업종 이해

1. 키 테넌트 177

2. 키 테넌트에는 어떤 업종, 브랜드가 있을까? 181

3. 생활편의 소매점(Lifestyle Retail) 191

4. 식품점(Grocery Store, 1차 식품, 식품 가공, 제조· 판매) 196

5. 토탈 라이프스타일(Total Lifestyle)숍 199

6. 생활비지니스(Lifestyle Biz) 202

7. 음식점 - 한식, 고깃집, 분식 주요 프랜차이즈(Food-kor) 204

8. 음식점 - 일식, 아세안식(Food-asia) 211

9. 음식점 - 중식(Food-china), 마라탕 215

10. 음식점 - 미주식, 유러피안(Food Europe) 217

11. 음식점 - 치킨, 피자, 배달, 도시락(Food Delivery) 219

12. 주점, 치킨호프(Pub) 222

13. 카페, 커피, 베이커리(Cafe, Bakery), 패스트푸드 226

14. 뷰티&미용(Beauty) 231

15. 패션, 의류(Fashion) 234

16. 메디컬(Medical), 상담 센터, 동물병원 236

17. 교육(학원), 스터디카페(Education) 240

18. 피지컬(Physical)&스포츠 243

19. 문화&오락(Culture&Play) 246

20. 전자양판점&자동차영업소(Elec&Car) 248

21. 공공서비스&종교(Public&Religion) 249

22. 아일랜드 매장(Island Store) 250

23. 팝업 매장(Popup Store) 251

24. 기타 업종 카테고리(Etc. Store) 252

6장. MD 구성 상가의 사례 분석

1. 서울 마포구 합정동 메세나폴리스 - 스트리트 상가 유형 258

2. 위례신도시 위례중앙타워 264

3. 서울 마곡지구 발산역 힐스테이트 에코마곡오피스텔 상가

- 직장인 출퇴근 동선을 고려한 상가의 MD 구성 268

4. 김포시 운양동 운양프라자 - 신도시 근린 상가형 272

5. 서울 서대문구 북가좌동 성공타워 - 뉴타운 지역 근린 상가 275

6. 인천시 서구 아라동 로뎀타워 - 메디컬 상가 유형 279

7. 하남시 미사 2동 미사센트럴프라자 - 신도시 근린상업지역 283

8. 하남시 미사역 우성미사타워 287

9. 서울 강동구 고덕 그라시움 근린 상가 4동 - 재건축아파트 근린 상가 292

10. 금천구 시흥동 리메인시티 - 도심 거점형 상가 296

11. 인천시 서구 청라 라임타워 - 수변상가 유형 299

12. 서울 금천구 가산동 우림라이온스밸리 지원시설 - 지식산업센터의 지원시설(근린생활시설) 305

13. 김포시 구래동 다온프라자 - 유흥, 숙박상가 유형 310

14. 서울 여의도동 여의도 종합상가 314