수도권에 내 아파트 한 채 없겠어? (2024.3)

입지력을 키우는 부동산 투자 멘토링

“자산을 100배 늘리는 상위 급지 점프법!”

《수도권에 내 아파트 한 채 없겠어?》는 저자 갓서블이 임장 다니면서 얻은 생생한 정보를 토대로 수도권에서 미래 가치 가장 높은 16곳을 선정해 소개한 책이다. 수익형 투자로 한 달 천만 원의 월세를 받고 있는 그의 노하우를 책에 아낌없이 녹여냈다. 1장에서는 지역을 이해하는 입지 관점을 일자리, 교통, 학군, 상권, 환경 5가지 기준으로 설명하고 입지의 과거, 현재, 미래를 보는 기준을 제시했다. 2장부터 6장까지는 경기도를 동부, 중부, 서부, 남부 네 개의 권역으로 나누고 한 장 지도를 곁들여 상세히 소개한다. 경기도 모든 지역을 하나하나 걸어보고, 비교하고, 부동산 중개소를 방문해 현장의 살아 있는 이야기를 담았다. 6장에서는 자가 진단 체크리스트를 제시하는 등 부동산 투자자들이 자주 묻는 질문에 명쾌하게 대답하면서 독자가 궁극적으로는 입지력을 키울 수 있도록 안내한다.

‘입지력’을 키우면 옥석이 보인다

부동산 하락장에도 흔들림 없이 편안한 내 집 마련 비기

유튜브에 부동산으로만 검색해도 수많은 영상이 나오고, 네이버에 부동산으로만 검색해도 셀 수 없는 부동산 글이 나온다. 정보의 홍수 속에서 우리는 유영하고 있다. 내 집 마련은 일생일대의 중요한 선택이다. 소음과 알짜 정보를 구별할 수 있어야 인생의 중요한 선택에서 후회하지 않을 수 있다. 그리고 수많은 정보를 구별해내는 것도 중요하지만 나만의 기준은 더 중요하다. 이른바 ‘입지력’을 키우는 것이다. 즉 ‘A아파트 가격 〉 B아파트 가격 〉 C아파트 가격’처럼 현재의 차이를 입지와 연관 지어 이해하면서도, 어느 순간 ‘A아파트 가격 = B아파트 가격 〉 C아파트 가격’의 순간이 오면 A아파트를 선택할 수 있는 안목을 기르는 것이다. 또 B아파트에 교통 호재, 주거환경 변화, 상품성 변화가 있다면 미래에 B아파트가 A아파트의 가격을 따라잡을 수 있음을 예측하는 것이다.

아파트의 가치는 고정불변하지 않는 생물 같은 존재다. GTX, 신안산선, 월곶판교선, 서해선 등의 교통 호재로 입지 위상과 선호도가 바뀐다. 오래된 빌라와 구축 아파트가 재건축, 재개발, 리모델링되면 상품성이 완전히 바뀐다. 이전에는 볼품없던 동네가 새 아파트 밀집 지역으로 탈바꿈하거나, 주차도 불편하고 녹물이 나오던 아파트가 지하 주차장 공사로 고급화될 때 그곳의 가치는 오를 수밖에 없다. 이렇듯 부동산의 가치는 유동적이기 때문에 꾸준한 관심과 공부가 필요한 것이다.

‘나한테 딱 맞는 아파트’를 사려면?

갓서블의 각 지역별 아파트 원픽

내가 사려는 집의 교통이 앞으로 어떻게 변할 것인지, 학군으로 수요가 몰려드는 곳인지, 떠나는 곳인지, 개발계획을 어떻게 바라봐야 하는지 등 입지에 대한 정확한 이해가 필요하다. 《수도권에 내 아파트 한 채 없겠어?》에는 수도권에서 미래 가치 가장 높은 16곳의 핵심 정보를 ‘한 장 지도’로 일목요연하게 정리한다. 각 지역별로 수록된 지도 약 70여 개에는 상당히 상세하고 중요한 양질의 정보가 담겨 있다.

지역별 지도에는 저자 갓서블이 분석한 교통 호재(GTX, 지하철 연장, 트램), 상권, 학원가, 병원, 신설 사업지 등의 위치 정보를 아낌없이 담았다. 객관적인 정보를 토대로 각 지역의 어떤 권역이 1군지인지, 입지 비교의 기준으로 삼을 대장 아파트는 뭔지, 주변의 좋은 아파트는 무엇인지 소개한다. 이밖에 구매를 고려할 만한 학군이 좋은 아파트, 실거주로 추천하는 아파트, 변화가 많아 투자에 좋은 아파트를 지역별로 3군데씩 엄선해, 총 48개의 아파트를 갓서블의 원픽(ONE PICK)으로 꼽았다.

지금 당신이 수도권에서 사야 할 황금 입지

월 1,000만 원 자산가의 부동산 노하우를 훔치다!

저자는 1장에 소개한 입지 분석의 5가지 원리를 모든 지도에 녹여내 분석한다. 저자만의 명확한 입지를 보는 기준이 경기도 각 도시의 입지의 장점과 단점을 균형 있게 다루면서도, 생애주기별로 맞춤 아파트를 알기 쉽게 추천할 수 있는 기반이 됐다. 갓서블은 전국에 있는 모든 지역과 아파트를 둘러보며 투자했고, 근로소득으로 벌기 힘든 자산을 쌓았다. 그 역시 성공한 투자가 있고, 실패한 투자가 있었지만 돌이켜보면 아파트의 입지 가치를 이해하고 자신만의 기준을 세우는 것이 가장 중요했다. 이 책을 읽는 독자가 책장의 마지막을 덮을 때쯤 경기도 지역의 입지를 정확히 이해하고, 자신만의 기준을 세울 수 있을 것이다. 《수도권에 내 아파트 한 채 없겠어?》는 ‘입지력’을 키우고 싶은 부동산 투자자에게 꼭 필요한 책이 될 것이다.

갓서블

월 1,000만 원의 현금 흐름이 발생하며 경제적 자유를 이뤘지만, 여전히 주말마다 새벽 5시 반에 일어나 수도권 부동산 현장을 누비는 10년차 직장인이다. 현재 블로그 〈갓서블, 수도권 부동산 여행탐험가〉를 운영하며, 푸릉에서 부동산 지역 분석 강의를 한다.

결혼을 하며 내 집 마련과 부동산의 중요성을 느꼈고, 책을 읽으며 부동산 공부를 시작했다. 전국에 안 가본 데 없이 다 다녔고, 2018년부터 서울과 경기를 포함 전국 각지에 부동산 투자를 했다. 세계여행을 다니듯 7년째 전국 부동산을 쏘다녔고 앞으로도 그럴 것이다.

추천의 글

프롤로그: 모든 부동산은 입지로부터 시작해야 한다

1장 자산을 늘리는 부동산, ‘입지’가 답이다

ㆍ 일자리, 의식주의 본질

일자리가 입지다

일자리가 늘어나는 지역은?

ㆍ 교통, 일자리와의 연결고리

수도권 입지 포인트는 교통망이다

교통 호재를 부동산 매수에 활용하는 방법

앞으로 입지 지각변동을 일으킬 교통망은?

ㆍ 학군, 부모의 심리를 읽어라

명문 학군이란?

아파트 동 차이로도 가격이 달라진다

ㆍ 상권, 주거편의성을 높인다

입지 가치를 높이는 상권

입지 가치를 낮추는 상권

ㆍ 환경, 주거환경과 자연환경

주거환경, 변화의 크기가 수요의 크기다

자연환경, 입지를 비로소 완성한다

[입지 꿀팁1: 생애주기별 입지 선택 솔루션]

2장 경기도 동부권역 입지분석

ㆍ 성남, 모든 걸 갖춘 자족도시

천당 위 판교

천당 아래 분당, 서 · 수 · 정

호재가 많은 이매동

가성비 학군지 분당동 샛별마을

교통망 확충으로 거듭날 위례신도시

한창 재건축 · 재개발 중인 성남 구도심

ㆍ 하남, 서울의 일부가 되어간다

한강을 품은 미사강변신도시

스타필드가 있는 하남 구도심

송파구에 인접한 감일지구

ㆍ 구리, 작은 고추가 맵다

구리의 강남, 토평역 일대

구리 빅4 아파트가 있는 구리역 주변, 인창동

서울까지 한 정류장인 갈매지구

ㆍ 남양주, 10년 뒤 100만 도시가 될 곳

남양주 리딩 권역, 다산신도시

남양주의 전통강호, 별내신도시

한강이 보이는 덕소뉴타운

[입지 꿀팁2: 리모델링 투자의 모든 것]

3장 경기도 중부권역 입지분석

ㆍ 안양, 전통적인 공업도시

경기권 최대 학원가 평촌

동안구인 듯, 만안구인 듯 비산동

만안구의 중심, 안양동

ㆍ 의왕, 교통 요충지로 안양을 넘보다

인덕원역의 후광을 받는 포일동, 내손동

인덕원동탄선이 들어오는 오전동, 고천동

자연친화적인 학의동 백운밸리

ㆍ 군포, 서울 접근성 좋은 1기 신도시

서울 접근성 좋은 가성비 1기 신도시 산본

작은 산본신도시인 당동과 당정동

ㆍ 광명, 02 지역번호 쓰는 밝고 환한 곳

교육과 행정의 중심지 철산동

경기 최대 규모 광명뉴타운

광명의 시세를 견인할 일직동

4장 경기도 서부권역 입지분석

ㆍ 부천, 경기도 인구밀도 1위

1기 신도시 중동 · 상동

외곽에 있는 부천 옥길지구

ㆍ 김포, 한강 도시로 거듭날 지역

한강과 맞닿아 있는 김포 한강신도시

김포 대장 걸포북변역

ㆍ 고양, 일산을 품고 있는 100만 특례시

1기 신도시 중 용적률이 가장 낮은 일산신도시

‘킨텍스‘에 살아요

ㆍ 시흥, 바라지와 산업단지의 도시

인천 생활권인 배곧신도시

은행지구와 시너지를 내는 은계지구

5장 경기도 남부권역 입지분석

ㆍ 용인, 일자리가 증가하는 곳에 돈이 몰린다

분당과 광교 사이 수지구청역

대표적인 대형 평수 권역 성복지구, 신봉지구

분당과 같은 생활권인 죽전지구

전통 명문 학군 신촌중학교의 보정동

교통 호재 GTX-A 연계노선인 신갈역, 기흥역

깔끔한 택지지구, 역북

ㆍ 수원, 수도권의 허리

나, 광교 살아요

수원의 강남이었던 영통구

영통동을 뛰어 넘으려는 매탄동

신축 수요를 채워줄 수원의 새 택지지구

서울 가는 길목의 북수원

ㆍ 화성, 젊은 부부가 바라는 도시

학군 빼고 완벽한 동탄2신도시

삼성전자 직주근접, 동탄1신도시

ㆍ 안산, 신안산선의 지각변동

안산의 중심 고잔동

펜타 역세권이 되는 초지역

[입지 꿀팁3: 학군지 구축 vs 비학군지 신축]

6장 입지에 인사이트를 더하다

ㆍ 지금 살까? 기다릴까? 고민 해결 5가지 지표

투자 시점 기준 하나, 주택구입부담지수

투자 시점 기준 둘, 전세가율

투자 시점 기준 셋, 공급량

투자 시점 기준 넷, 미분양

투자 시점 기준 다섯, 거래량

ㆍ A아파트 vs B아파트를 선택하는 4단계 판단법

ㆍ 입지와 상품성 무엇을 선택해야 할까?

ㆍ 용의 꼬리보다 뱀의 머리를 잡아라

ㆍ 상위 급지로 이동이 무조건 정답일까?

[입지 꿀팁4: 두 번의 선택으로 자산을 100배 늘리다]

에필로그: 나는 욜로족이었다

참고도서