부동산 투자 대격변-변화된 패러다임에 대비하라-(2024.3)

부동산 투자, 변화된 패러다임에 대비하라

유튜버 ‘빌딩의 신’이 제시하는 투자 솔루션

대한민국 재테크는 결국 부동산인가? 지금까지는 그런 생각이 지배적이었다. 그러나 부동산 시장이 폭등과 폭락을 오가며, 투자자들이 온탕과 냉탕에 극단적으로 내몰리면서, 이제는 아닌가 하고 좌절하는 사람들이 많다. 그렇다면 2024년은 어떠한가? 많은 부동산 전문가들이 2024년 부동산 시장은 ‘상저하고(上低下高)’일 것으로 전망했다. 부동산 경기가 상반기에는 저조하고, 하반기에는 고조된다는 말이다. 이미 상반기는 연일 최고치를 경신하는 가계부채, 여전히 높은 대출금리, 불안한 정치와 사회적인 상황 등으로 저조하게 흘러가는 가운데, 과연 하반기에는 반등할 것인가를 두고도 의견이 분분하다.

이 책은 이러한 발 빠른 부동산 시장의 변화는 이미 예정되어 있던 것이며, 앞으로는 더욱 빨라질 것이므로, 개인 부동산 투자자들도 그에 맞는 생존 전략이 필요하다는 데서 출발했다. 변화된 부동산 투자 패러다임에 대비하는 생존 전략을 고민하고 찾아가는 내비게이션 같은 책이다. 생존 전략이 무엇이라는 결론은 개인의 상황에 따라 달라질 수 있겠지만, 옳은 방향으로 결론을 내는 데 길잡이가 될 수 있는 내용으로 구성되었다. 뜨거웠던 부동산 투자 열정이 식어버린 투자자, 혼돈의 시장 상황으로 어떻게 할지 모르는 예비 투자자 등 부동산 투자의 다음 행보가 궁금한 모든 이들에게 화두가 될 것이다.

지은이 : 박준연

정인부동산그룹(주) 대표이사. 박준연 대표는 부동산 업계에서는 드물게 투자, 개발, 시행, 중개까지 아우르는 부동산 토털 컨설턴트로, 학부에서 건축공학과 경영학을, 대학원에서 건축공학과 부동산학을 전공하고 건축 관련 자격증뿐 아니라 부동산 공인중개사 자격증을 보유함으로써 이론과 실전을 겸비한 전문가 중의 전문가다. 건물 매입부터 개발, 임대, 매각까지 원스톱 컨설팅이 가능한 정인부동산그룹(주)을 설립, 이를 토대로 업계에서 ‘부동산 토털 서비스’ 분야를 개척한 주인공이기도 하다.

그동안 축적한 노하우와 부동산 DB를 통해 특화된 빌딩 플랫폼 모델을 개발하고, 진화된 부동산 서비스를 제공하는 데 매진하고 있다. 현재 유튜브 〈빌딩의 신〉에서 상업용 부동산에 대한 모든 것을 알려주는 ‘일타강사’로도 활약 중이다. 저서로는 《건물 투자 비밀노트》와 《퍼펙트 입지》가 있다.

프롤로그 5

1부 변화 : 우리가 알던 부동산 투자는 끝났다!

1장 시간이 부를 만들던 시대와 작별하라

압구정 현대아파트와 은마아파트 17

대한민국 부동산 투자의 역사 22

짧아지는 부동산 경기 사이클 31

2장 인구 절벽이 만들 부동산의 미래

베이비부머 시대가 저물고 있다 34

사람들의 착각(고가 아파트의 수요층은 한정되어 있다) 41

1인 가구 증가와 서울 집중화로 해결할 수 있을까? 45

서울의 미래 vs 지방 소멸론 48

3장 베이비부머형 투자 트렌드는 끝났다

투자 신인류 MZ세대 51

새로운 투자 철학 56

부의 사다리에 올라타라! 59

4장 주택 소유의 시대가 저물고 있다

집을 여러 채 보유하지 마라? 61

자본 수익률이 낮아지고 있다 65

다주택자에게 탈출구는 없다 69

2부 주택 : 투자를 바라보는 새로운 관점

1장 주택 투자 흐름이 바뀌고 있다

우리가 주택에 투자하는 이유 75

서울은 여전히 매력적이다 78

소유보다 거주에 방점을 찍는 MZ세대 81

주거 문화의 진화 83

분양 방식의 변화 88

아파트 양극화 90

장기보유특별공제는 유효한가? 95

2장 주택 투자하기 전, 이것만은 반드시 기억하라

공급 부족 집값 상승론 102

고가 아파트 띄우는 자전 거래의 실체 106

건축비 산정의 허와 실 111

금리의 이해 113

부동산 정책 리스크 116

3장 주택 투자에 성공하려면?

무릎에 사서 허리에 팔아라 120

신축 아파트에 투자하라 121

빌라 투자는 지분이 관건 126

오피스텔과 주상복합 아파트 투자하기 129

아이러니한 대한민국 디벨로퍼 구조 132

4장 재건축 아파트를 재고하라

대한민국에서 재건축 아파트란? 135

재건축 아파트 투자 핵심 포인트 138

1기 신도시 재건축 가능할까? 144

3부 상업용 부동산 : 투자의 대세

1장 상업용 부동산 투자 매력도가 증가하고 있다

산업 구조가 바뀌고 있다 155

주택과 수익 구조가 다른 상업용 부동산 158

건물 투자에 로직이 생겼다 166

상업용 부동산 수익률의 진화 169

오피스가 부족하다 174

건물 투자로 옮겨탈 시점 176

2장 상업용 부동산 투자, 어떻게 할까?

입지적으로 유의미한 상권 183

전통 상권의 힘, 부활하는 압구정 상권 186

흔들리지 않는 오피스 상권과 서비스 상권 189

역세권 대단지 아파트 상권 193

기타 상업용 부동산 투자(오피스텔, 상가 등) 194

3장 상업용 부동산 투자 수익 극대화하기

재건축과 리모델링을 통한 가치 창출 ‘밸류업’ 199

건물을 상품화하는 ‘엠디 구성’ 202

임차인 관리도 비즈니스 마인드로 206

4장 상업용 부동산 투자의 최종 목적지, 절세

건물 대물림하면 반토막 난다? 211

국세청은 다 알고 있다 215

시간이 오래 걸린다 217

부를 이전하라 219

법인 건물로 절세하기 220

4부 마인드 세팅 : 생각 바꾸기

1장 준비된 사람이 이긴다

왜 똑똑한 사람은 투자를 못 할까? 227

투자 잘하는 사람은 ◯◯◯을 안다 232

각론보다 원론에 충실하라 236

2장 마음과 태도가 미래를 바꾼다

모르는 건 안 한다? 240

투자에 보수적이다? 243

타인의 말과 평판에 신경 쓰는 것이 항상 도움이 될까? 249

투자는 자신과 상관없는 남의 일이다? 253

에필로그 260