인생 2막 부동산으로 홀로서기 (2024.3)

전직 공무원, 현직 공인중개사의

부동산과 인생 이야기

자본주의 사회의 일원으로 살기 위해서는 부동산을 모르고서는 돈에서 절대 자유로울 수 없다. 현대 자본주의 사회를 살아가는 대한민국 사람이 부동산을 모른다는 것은 문맹인과 다름이 없다. 부동산을 알아야 돈으로부터 일어나는 괴로움을 알아차리고 자유로울 수 있다. 그렇기 때문에 반드시 부동산 공부를 해야 한다. 부동산 공부를 해야 돈(자본)을 알고, 돈(자본)을 가져봐야 세상을 알 수 있다. 그렇게 세상을 관조하며 내려다보고, 관찰할 수 있을 때, 인간관계에 일어나는 괴로움도 미리 알아차리고, 그 원인을 제거하고, 피할 수 있다.

저자는 공무원으로 재직하는 20년 동안 세상사 돌아가는 것에 무심했지만, 부동산을 알고 난 뒤에야 세상이 눈에 들어왔고, 부동산 공부를 한 뒤에서야 인생을 어떻게 살아야 할 것인가에 대해 진지하게 생각해보게 되었다고 한다. 인생과 세상을 공부해서 깨우쳐야 한다. 인생이란 혼자서 짊어지고 가는 외롭고 긴 여정이기에 나 자신을 믿고, 나 자신에게 기대고 의지하며 뚜벅뚜벅 나아가야 한다. 그러다 보면 어느덧 홀로 우뚝 선 자신의 인생을 발견하게 될 것이다.

지은이 : 조율

공무원으로 29여 년간 재직 후 계급정년으로 퇴직한 후, 현재 개업공인중개사로 제2의 인생을 펼치고 있다. 부동산 공부를 뒤늦게 시작한 필자는 2013년 조세특례제한법상 양도세 감면, 주택수 제외된 송파 아파트를 청약해서 당첨되었고, 이후, 송파 아파트를 발판으로 30년 이상 된 구축상가주택, 상가 건물을 순차적으로 매수해 모두 부동산 개발 시행사에 매도했다. 부동산 투자로 돈을 벌기 위해서는 먼저 세상을 꿰뚫어 보는 깨달음을 얻는 것이 중요하다는 것을 느끼고, 이 책을 쓰게 되었다.

PROLOGUE ㆍ 004

PART 01 전세보증금 4,000만 원에서 95억 원 건물 매도까지

01. 전세보증금 4,000만 원이 21년 후 건물 매도금 95억 원이 되다 ㆍ 016

02. 첫 건물을 매수하다 - 마포 상가주택 매수기 ㆍ 020

03. 아파트에서 본격적으로 건물로 갈아타기 - 영등포 건물 매수기 ㆍ 025

04. 작은 투자의 힘이 누적되어 비로소 부자가 된다 ㆍ 033

PART 02 왜 부동산을 알아야 하는가?

01. 부동산을 알아야 법을 알고 법을 알아야 세상을 안다 ㆍ 036

02. 부동산 정책이 곧 정치다 ㆍ 039

03. 부동산을 알아야 인생 홀로서기를 할 수 있다 ㆍ 041

PART 03 부동산을 공부해야 세상을 알 수 있다 1

01. 부동산 투자는 반드시 아파트로 시작하라! ㆍ 044

02. 부동산 레버리지의 힘, 대출 없는 부자는 없다 ㆍ 051

03. 상가 건물, 꼬마빌딩 보는 법 ㆍ 054

04. 건물의 수익률 관리와 매수 · 매도 타이밍 ㆍ 059

05. 꼬마빌딩(상업용 건물)과 대출 ㆍ 067

06. 건물 신축 시 반드시 대출받아야 하는 이유 ㆍ 071

07. 상가 투자 시 알아야 할 임대료와 권리금 ㆍ 074

08. 구분상가 투자의 위험성 ㆍ 078

PART 04 부동산을 공부해야 세상을 알 수 있다 2

01. 전세와 월세 사이 경계에서 ㆍ 086

02. 은퇴 준비는 아파트보다 건물이다 ㆍ 092

03. 재건축 · 재개발과 용적률 ㆍ 095

04. 부동산은 무조건 싸게 사서 비싸게 파는 것이다 ㆍ 101

05. 부동산 최고수는 누구인가? ㆍ 104

06. 아파트 투자는 부동산 부자의 첫걸음 - “부채 포함 총자산을 키우세요” ㆍ 108

07. 전세제도의 위험성과 부동산 공부 ㆍ 114

08. 상가 임차인 명도 문제와 대안 ㆍ 116

PART 05 퇴직 전 공무원으로 본 세상과 인생 이야기

01. 부동산 유치권과 점유권 쟁탈 ㆍ 122

02. 소액 고리대출 대부업자의 형사고소장 ㆍ 125

03. 유치권과 소유권 ㆍ 128

04. 아파트 경비원과 귀금속 그리고 아파트 집주인 ㆍ 130

05. 부동산 투자 동업이 가져온 비극 ㆍ 132

06. 돈거래와 부동산 소유권 ㆍ 135

PART 06 퇴직 후 공인중개사로 본 세상과 인생 이야기

01. 공인중개사와 무자격 부동산 중개업자 ㆍ 140

02. 회사 퇴직과 세상의 변화 - 내 주변에서 사라지는 것 ㆍ 143

03. 60대가 되기 전, 50대의 다짐 ㆍ 146

04. 부동산 뉴스의 신뢰성 ㆍ 149

05. 부동산 매도의 어려움과 공인중개사 ㆍ 152

06. 퇴직 후 인간관계의 정답은 세금계산서다 ㆍ 157

07. 권력과 돈 자랑이 독이 되어 돌아온다 ㆍ 160

08. 출세와 명예욕 ㆍ 163

09. 부자의 길 ㆍ 166

PART 07 부동산 투자, 몇 가지 소고

01. 전세보증금 반환과 대출 ㆍ 170

02. 부동산 개발면적의 확보 - 대지면적 주거지역 90평, 상업지역 60평 6ｍ 이상 도로 불변의 법칙 ㆍ 173

03. 부동산 시장 하락기에는 매수보다 매도다 ㆍ 177

04. 부동산 매매가격을 협상하는 매도인의 마음가짐 ㆍ 181

05. 임차권 등기 급증에 대한 소고 - 법률 지식 부족, 대화와 타협이 부재한 사회현상 ㆍ 184

06. 부동산 거래절벽과 부동산 투자 ㆍ 187

07. 공인중개사 자격증과 부동산 투자의 상관관계 ㆍ 191

08. 그린벨트(개발제한구역) 투자 ㆍ 193

09. 아파트 짓는다며 자기 땅 하나 없는 시행사업자 ㆍ 198

PART 08 부동산 세금 관련 쟁점 6가지

01. 상가 임차인 명도비, 세금과 비용 처리 ㆍ 204

02. 상가 1억 원 이상 고액보증금, 간주임대료 부가세 계산 ㆍ 209

03. 건물분 부가세 포괄 양도양수 예시 - 부가세 특약사항 ㆍ 214

04. 아파트 매도 예상 양도세 초과와 장기보유특별공제 ㆍ 219

05. 건물 해체 멸실 시 건물분 부가세 다툼 문제와 해결방안 ㆍ 222

06. 법인주택 근생전환 시 세금 정리 ㆍ 227

PART 09 나를 지키는, 나 홀로 하는 법률분쟁 대응방안

01. 내용증명은 카카오톡이나 휴대전화 문자 메시지로 ㆍ 232

02. 계약서의 중요성과 계약서 공증에 대한 착각 ㆍ 236

03. 경찰 고소장 접수 팁 ㆍ 240

04. 한 번에 끝내는 지급명령 청구 ㆍ 243

05. 소송 전 가압류 보전 처분 - 가장 강력한 채권자의 채권 확보 수단 ㆍ 245

06. 나 홀로 소송이 최선이다 ㆍ 250

07. 법률 분쟁과 변호사 선임 문제 ㆍ 253

08. 돈 관련 분쟁과 가장 신속한 대응방안 ㆍ 257

EPILOGUE ㆍ 260