한 권으로 끝내는 부동산 경 공매-누구나 쉽게 따라 할 수 있는-(2024.4)

1997년 외환위기(IMF) 이후 한국의 부동산 시장은 변화무쌍한 여정을 걷고 있다. 이런 변화 속에서 경·공매 전문가가 꾸준히 메모해둔 자료들을 토대로 부동산 투자에 관심 있는 분들을 위한 핵심 가이드를 제공한다.

먼저 PART 1 총론에서는 경·공매 관련법, 권리분석 등과 같이 PART 2 법원경매와 PART 3 공매에 공통적으로 적용되는 내용을 정리해 놓았으며, PART 2와 PART 3에서는 각각 법원경매와 공매의 절차에 대하여 자세히 기술하여 놓았다.

PART 2 법원경매와 PART 3 공매는 절차적인 부분으로 별도로 공부할 필요 없이 PART 1의 제2장 권리분석 A to Z에 대한 이해를 충분히 한 다음 실제로 입찰하기 하루 전에 일람해도 상관없다. 입찰할 때 교재에 실어놓은 입찰신청서, 입찰봉투의 주의사항만 보고 입찰을 하여 낙찰을 받게 되면 절차는 자연스럽게 익혀지게 되므로 별도로 시간을 내어서 공부할 필요는 없다.

경·공매 투자자라고 해서 관련 내용에 대해 모두 알 수도, 알 필요도 없다.

기본적인 내용만 알고 있는 상태에서 필요한 정보를 관련사이트(법령정보사이트 등), 인터넷포탈(네이버, 구글 등), 소셜미디어(인스타그램, 페이스북 등), 영상플랫폼(유튜브), 생성형AI(OpenAI의 “Chat GPT”,구글의 “Bard”, 마이크로소프트의 “Copilot”, 네이버의 “Cue” 및 “하이클로버X”) 등을 통해 빠르게 찾을 수 있으면 그것으로 충분하다.

찾아서 새롭게 알게 된 정보는 이 책의 관련 파트에 지속적으로 추가 메모함으로써 경ㆍ공매책을 이 책으로 단권화하여 필요할 때마다 찾아서 확인하면 된다. 이것이 궁극적으로 바라는 가장 발전된 형태의 학습방법이다. 아울러 이 책을 통해 부동산에 대한 이해를 바탕으로 안정적이고 효율적인 투자를 경험해보길 기대해본다.

희처라기 전호열

ㆍ崇實大學校 法科大學 卒業

ㆍ주)라온비드(RAON BID) 대표이사(현)

ㆍ부경일삼회 회장

ㆍ사)양정시장 번영회 회장

ㆍ사)부산전통시장 연합회 감사

ㆍ사)대한가맹거래사협회 이사

ㆍ사)부울경프랜차이즈산업협회 법무이사

ㆍ주)더원플러스 부산센터장

ㆍ주)부동산써브 대전센터장

ㆍ주)에프티프랜차이즈 전임강사

ㆍ주)대전교차로 부동산학개론 전임강사

ㆍ재)청년상인육성재단 신규단장

ㆍ대전지방노동청 퇴직군인 부동산 강사

ㆍ소상공인시장진흥공단 상권및입지분석,가맹사업법 강사

ㆍ부산시 전통시장문제해결형 혁신TF 위원

ㆍ부산시 소상공인희망센터 상가임대차 상담위원

ㆍ부산시 경제진흥원 평가위원

ㆍ한국생산성본부 평가위원

ㆍ전통시장 화재공제 상담사

ㆍ소상인시장진흥공단 울화통 불공정거래피해 전문상담사

ㆍ서민금융진흥원 컨설턴트

ㆍ소상공인시장진흥공단 컨설턴트

ㆍ부산신보, 울산신보, 경남신보 컨설턴트

ㆍ한국표준협회 컨설턴트

ㆍSB기술경영자문협동조합 조합원

ㆍONE－STOP프랜차이즈가맹거래사사무소 대표

ㆍONE－STOP공인중개사사무소 대표

ㆍ랜드스쿨 부동산학개론 연구저자

PART 0 맛보기

1. 상가낙찰 ······15

2. 낙찰물건 ······17

3. 내용증명(점유자) ····25

4. 소장 ······27

5. 부동산인도명령신청 ····32

6. 관련판례 ······35

PART 1 경·공매 총론

제1장 경·공매 기본다지기 ····41

제1절 경·공매의 의의 ····41

1. 경·공매의 개념 ····41

2. 경·공매의 특징 ····41

3. 입찰전 확인사항 ····43

4. 입찰전 대출 가능 여부 확인 ····45

5. 전세자금 대출기관 및 대출절차 ······49

제2절 부동산 정보 구하기 및 경매관련 용어 ······50

1. 부동산 정보 구하기 ······50

2. 경매관련 용어 ······52

제3절 경매 관련법 개론 ······58

1. 민법의 물권과 채권 ······58

2. 세법 ······65

3. 주택임대차보호법 ······92

4. 상가건물임대차보호법 ······107

5. 기타 경·공매 관련법 발췌 ···119

제2장 권리분석 AtoZ ····151

제1절 권리분석 기본다지기 ····151

1. 권리분석의 개념 ····151

2. 권리간의 순위 ······151

3. 말소기준 권리 ⇝ Ⓜ저·압·가·전(선.배.집)·경 ····155

4. 배당(배분)순위 ⇝ Ⓜ집필최 당우임 세공채 ····156

5. 배당(배분)순위분석 및 배당사례 ····161

제2절 권리분석 실력다지기 ····168

1. 근저당권 분석 ····168

2. 지상권 분석 ······178

3. 법정지상권 분석 ····179

4. 특수지상권 분석 ······182

5. 전세권 분석 ······194

6. 유치권 분석 ······197

7. 가압류 분석 ······203

8. 가등기 분석 ······206

9. 환매등기 분석 ······213

10. 예고등기 분석 ······213

제3절 실전 권리분석 ···214

1. 실전에서 법원경매와 압류재산공매의 권리분석 순서 ·214

2. 근저당권이 말소기준권리인 경우 ·215

3. 가압류가 말소기준권리인 경우 ······222

4. 법정지상권 불성립 및 지분경매 플로우－협상과 소송으로 출구전략 ······224

5. 전세권이 말소기준권리인 경우 ······230

제4절 지뢰제거하기 ····232

1. 선순위 근저당권 ······232

2. 전소유자의 가압류(할아버지 가압류) ······236

3. 대항력과 우선변제권 있는 임차인의 배당표 확정시까지 거주시

부당이득 여부 ······239

4. 선순위 가처분이 효력이 없는 경우 ·······241

5. 후순위 가처분을 인수해야 하는 경우 ····245

6. 도시지역 도로변 땅의 완충녹지 ···246

7. 민법 제621조 임대차등기가 되어 있는 경우 ····246

8. 민법 제622조의 차지권이 있는 법정지상권 ······248

9. 선행경매(1차경매) 후의 후행경매(2차경매)에서의 선순위 임차인 ····249

10. 전소유자가 현임차인일 경우의 대항력 발생시기 ····249

11. 집합건물 대지권의 낙찰자 ····251

12. 임금채권 등의 최선순위 배당권자가 있는 경우 ······253

13. 무잉여로 인한 취소 ······253

14. 경매의 취소 254

15. 경매의 취하가능성 ····255

16. 같은 사건에서 물건이 2개 이상인 경우에 물건번호 오기입 ······256

17. 토지별도등기 ······257

18. 공유자 및 전세사기피해자의 우선매수청구권 ······258

19. 농취증을 제출하지 못하는 경우 ·260

20. 부합물과 종물(제시외 건물인 부합물과 종물 취득여부 주의) ······261

21. 대항력있는 임차인이 배당요구 종기 후에 배당요구를 한 경우 ····262

22. 경매에 있어서의 담보책임(민법 제578조) ······262

23. 임차권의 양도와 전대 ····267

PART 2 법원경매

제1장 법원경매와 압류재산공매 총설 ······275

1. 서설 ······275

2. 법원 경매와 온비드 공매 비교 ······275

3. 법원경매와 압류재산공매의 비교표 ·······276

제2장 법원경매의 종류 283

1. 임의경매 ······283

2. 강제경매 ····283

3. 형식적 경매 284

제3장 법원경매절차 ····285

1. 서설 ······285

2. 법원경매 절차도 ····285

제4장 법원경매 입찰하기 ······293

1. 입찰표의 작성 ······293

2. 매수신청보증금봉투(흰색 작은 봉투)의 작성 ····295

3. 입찰봉투(황색 큰 봉투)의 작성 ······295

4. 입찰함에 투입 ······296

5. 개찰 및 최고가매수신고인의 결정 296

6. 차순위매수신고인의 결정 ····296

7. 입찰표 양식 ···298

8. 매각허부결정선고 ······304

9. 대금납부 ····306

10. 인도명령 및 명도소송 ····308

PART 3 공매

제1장 공매의 개념 및 종류 ······313

1. 공매의 개념 ···313

2. 공매의 종류 ···313

제2장 압류재산공매 ····317

1. 압류재산 공매의 개념 ····317

2. 압류재산 공매의 특징 ····317

3. KAMCO의 압류재산 공매절차 ······318

제3장 신탁재산공매 ····322

1. 서설 ······322

2. 신탁재산공매의 권리분석 ····324

제4장 국유재산공매 ····330

1. 서설 ······330

2. 국유재산공매의 장점 ······334

제5장 수탁·유입자산공매 ····335

1. 수탁재산 공매 ······335

2. 유입자산 공매 ······338

3. 수탁자산·유입자산 공매 참가 시 일반적인 주의 사항 343

제6장 이용기관 재산 공매 ····344

1. 이용기관의 개념 ····344

2. 이용기관 공매재산의 개념 ······344

3. 이용기관 공매재산의 특징 ······345

4. 이용기관재산 공매 간의 비교 ····346

제7장 공매물건 입찰시 유의사항 ····347

1. 입찰공고문 확인 ····347

2. 재공고 일정 확인 ······347

3. 토지이용계획 확인 ····347

4. 공유지분 확인 ······348

5. 농지취득자격증명 확인 ······348

6. 토지거래허가 확인 ····348

7. 전입자 명도 대책 확인 ······348

8. 공매(온비드)입찰하기 ······349

제8장 법원경매 및 압류재산공매 투자절차 ·350

PART 부록 관련법령

주택임대차보호법(약칭：주택임대차법) ······357

주택임대차보호법 시행령 ······373

상가건물 임대차보호법(약칭：상가임대차법) ······385

상가건물 임대차보호법 시행령(약칭：상가임대차법 시행령) ······397