임대사업으로 월급 말고 월세 받기 (2024.5)

실제 경험을 한 권에 눌러 담은 임대사업 필독서

임대사업 투자 전 반드시 알아야 하는 월세고수 Tip

부동산 투자 한 번도 안 해 본 사람은 있어도, 한 번만 투자한 사람은 없을 것이다. 아파트 투자, 상가 투자 등 부동산 투자로 내 집 마련은 물론, 안전한 노후 자금을 마련하기 위해서다. 수많은 투자자 중에서 부동산 시장의 큰 변화와 바뀐 세법 등으로 인해 임대사업으로 눈길을 돌리는 사람들도 있을 것이다. 하지만 임대사업 투자 전에 과연 무엇을, 어떻게 준비해야 할까? 세금은 어떻게 해야 절세할 수 있으며 어떤 곳이 나의 튼튼한 파이프 라인이 되어줄 것인가?

이런 고민 중인 이들을 위해 ‘월세고수’가 임대사업 노하우를 전격 공개한다. 실제 저자는 십여 년간 부동산 임대업 컨설팅을 하고 있다. 임대사업 준비할 때부터 사업 후에도 꼭 알아야 하는 지식과 더불어 준비하는 세대별 팁까지 한 권에 담았다. 이 책은 저자가 직접 손품 발품 팔며 함께한 고객들의 실제 사례를 담은 유일무이한 임대사업 교과서가 될 것이다.

지은이 : 최영식

- 유튜브 채널 ‘월세고수TV’ 운영자

- 서울시 서대문구 주민자치센터 재테크 강사

- 롯데백화점 / 신세계 백화점 문화센터 재테크 강사

- KBS 인재개발원 자산관리 강사 및 상담사

- MBC, SBS, RTN, 아시아경제 TV 등 다수 프로그램 부동산 패널 출연

- 한국가스공사, LH공사, KT, 엔씨소프트 등 다수 기업 강사

- 경기도박중독예방치유센터 재정상담 전문가

프롤로그 “희망 없는 직장인 은퇴자의 마지막 꿈, 임대사업자” …5

Ⅰ 부동산 임대사업 누구 명의로 해야 할까? (법인/개인)

01 임대사업을 시작하면 발생하는 문제들은? …16

02 개인으로 부동산 임대사업자 등록과 명의 선정 시 고려해야 할 사항 …19

(1) 건강보험 피부양자 자격 박탈 여부 …19

(2) 종합소득세를 고려한 명의 선택 방법 …22

월세고수 TIP - “개인으로 임대사업 시 명의 선정 방법” …25

03 소득세 절세 혜택이 가장 큰 고소득 직장인의 법인 비주거용 건물 임대사업 …26

(1) 외국계 기업 40대 B 부장의 사례 …26

(2) 법인을 통한 비주거용 건물 임대사업 시작 시 고려해야 할 사항 …36

(3) 법인 본점 소재지의 결정과 수도권 과밀억제권역의 취득세 중과 …43

(4) 상업용 부동산 분양권 보유 시 법인으로 승계 또는 취득할 때 대출 문제 …45

(5) 직장인의 법인 대표자 선정 시 고려해야 하는 사규상의 이중 직업 문제 …47

월세고수 TIP - “부동산 임대 법인 설립으로 은퇴 준비를 꿈꾸는 직장인이 반드시 체크해야 할 사항 10가지” …50

04 은퇴 준비에 가장 적합한 법인 부동산 임대업 …52

(1) 대기업 전직 임원 C 님(63세)의 법인 설립 사례 …53

(2) 은퇴 시 주의해야 하는 지역건강보험료 …69

(3) 부동산 임대 법인 설립 시 지분과 자본금 설정하는 방법 …75

(4) 장기간 보유한 매매 차익이 큰 상업용 건물 법인 증여 및 양도 활용한 절세 방법 …80

월세고수 TIP - “은퇴자의 임대 법인 설립을 통한 자산 운용 시 고려 사항 10가지” …85

05 자영업자의 부동산 임대 법인 운영 시 자신의 사업과 함께 효율을 극대화하는 방법 …87

(1) 자영업으로 IT 컨설팅업을 운영 중인 40대 E 님 부부 사례 …87

(2) 법인의 자금 처리 방법 주요 사항들(자본금/잉여금, 가수금/가지급금, 기타 자금 사용 시 유의 사항) …99

(3) 부동산 임대 법인이 투자하기 좋은 병원 상가 투자 시 주의해야 할 사항들 …105

월세고수 TIP - “자영업자의 임대 법인 설립과 병원 상가 주의 사항” …111

06 법인으로 오피스텔 매입 시 발생할 수 있는 문제들 …112

(1) 법인을 활용하여 주거용 오피스텔 분양권 매입한 F 님에게 발생한 문제들 …113

(2) 법인의 주택 임대사업에서 발생할 수 있는 세금 문제 …118

월세고수 TIP - “법인의 오피스텔 매입 시 유의 사항” …124

Ⅱ 3040세대의 소액으로 시작하는 부동산 임대사업

01 부동산 투자를 시작하는 3040세대가 조심해야 할 사항은? …128

02 3040세대의 주의해야 할 전 재산을 날릴 수 있는 오피스텔 분양 계약 …129

(1) 30대 G 님의 잘못된 오피스텔 분양권 투자 사례 …129

(2) 오피스텔 및 상가 대출의 이해 …136

(3) 좋은 오피스텔 고르는 법 …139

(4) 오피스텔 투자와 주택 임대사업자 제도 …153

월세고수 TIP - “오피스텔 투자 전 반드시 알아야 할 사항들” …168

03 신혼부부도 임대사업할 수 있다 …170

(1) 신혼부부 아파트 구입과 임대사업 포트폴리오 구성 사례 …170

(2) 소액으로 투자하기 좋은 학원 상가 특징 …177

월세고수 TIP - “신혼부부의 자산 관리를 위한 부동산 전략 세우기” …184

04 큰 손해를 볼 수 있는 소액 임대사업용 부동산은? …185

(1) 구조적으로 성공하기 힘든 분양형 호텔 …186

(2) 소액으로 투자 가능한 업무 시설 (지식산업센터/섹션오피스) 투자 시 주의 사항 …193

(3) 절대 투자하면 안 되는 소액 투자가 가능한 테마형 상가 …207

월세고수 TIP - “절대 투자하면 안 되는 큰 손해를 볼 수 있는 수익형 부동산은?” …214

Ⅲ 은퇴 세대의 수익형 부동산 투자법

01 대한민국 직장인들의 은퇴 준비는? …216

02 잘못된 상가 투자는 안정된 노후를 망칠 수 있다 …218

(1) 50대 N 님의 판교 상가 투자 사례 …218

(2) 상가 적정 가격 파악하기 …222

(3) 상가 투자 시 피해야 하는 다양한 상가 유형들 …231

03 은퇴자의 자산 배분 사례 …237

(1) 아파트 3채 보유한 O 님의 자산 배분을 통한 노후 준비 사례 …238

(2) 서울 지역 아파트 1채로 주거와 은퇴 임대소득까지 해결한 사례 …249

(3) 은퇴 시 확인해야 하는 주택연금과 수익형 부동산 비교 …255

Ⅳ 사례로 보는 임대사업용 부동산으로 좋은 물건은?

01 임대사업용 부동산은 아파트와 다른 지식이 필요하다 …264

02 수도권 역세권 좋은 오피스텔의 조건 …266

(1) 부동산 하락기에 강한 수도권 역세권 오피스텔 …266

(2) 좋은 오피스텔 입지 조건 …269

(3) 좋은 오피스텔 건물 여건 …270

(4) 좋은 오피스텔 매매 가격 및 수익률 …273

03 직장인의 출퇴근 여건이 가장 중요한 서울의 업무 시설 …277

(1) 좋은 업무 시설 입지 조건 …278

(2) 좋은 업무 시설 투자 방법 …280

04 좋은 상가는 어떻게 고르는 걸까? …283

(1) 신도시 상가는 초기에 가장 좋은 자리를 선점하는 것이 중요하다 …283

(2) 임대료로 가치를 판단하는 적정 가격 산출법 …288

에필로그 부동산 임대사업에 관한 집필을 마치며… …294