집계약은 처음입니다만-부동산 계약 초보들을 위한 전월세 사기 예방 가이드-(2024.6)

대한민국 국민 절반이 세입자,

2년마다 반복되는 전세 사기와의 싸움에서 살아남으려면?

저 멀리 산꼭대기까지 빽빽이 들어선 건물들을 보고 있자면 씁쓸한 생각이 든다. 저렇게 많은 집 중에 내 집 하나가 없으니 말이다. 지표누리 통계에 따르면 대한민국의 자가 점유 가구 비율은 2022년 기준 57.5%, 그중에서도 수도권 지역은 51.9%라고 한다. 그렇다면 저기 눈앞에 보이는 집에 살고 있는 사람들의 절반 정도는 남의 집을 빌려 사는 세입자라는 말이다.

하늘 높은 줄 모르고 오르는 집값 때문에 “티끌 모아봤자 티끌”이라는 자조적인 말을 하기도 하지만, 그래도 조금씩 모으다 보면 ‘언젠가는 작더라도 깨끗하고 따듯한 내 집 하나 정도는 마련할 수 있지 않을까?’ 하는 꿈을 꾸며 열심히 살아가는 사람들. 그들에게 ‘전세’라는 제도는 내 집 마련의 꿈을 이루기 위한 가장 효율적인 수단이다. 그렇기에 전세 사기는 서민들의 꿈과 미래를 짓밟을 뿐 아니라 당장의 생계마저 위협하는 매우 중대한 범죄다.

운이 좋으면 몇 년 더, 그렇지 않으면 2년마다 새집을 찾아 떠돌아야 하는 세입자들의 삶. 그렇다는 것은 내 보증금을 노리는 전세 사기와의 싸움도 2년마다 계속된다는 것이다. 처음은 물론이고 몇 번을 해도 낯설고 어려운 집 계약, 어떻게 하면 전세 사기를 피해서 내 소중한 보증금과 꿈, 보금자리를 지킬 수 있을까? 《집 계약은 처음입니다만》에 바로 그 답이 있다.

인터넷으로 검색만 하면 어떤 정보든 찾을 수 있는 세상이라지만, 오히려 넘쳐나는 정보 속에서 꼭 필요하고 올바른 정보를 찾기는 쉽지 않다. 《집 계약은 처음입니다만》은 20여 년간 판사와 변호사로 활동한 베테랑 법조인이 전세 사기를 피하기 위해 ‘반드시 알아야만 하는 정보’를 쏙쏙 골라내 법에 대해 잘 모르는 사람도 쉽게 이해할 수 있도록 설명했다.

저자인 신중권 변호사는 속칭 ‘1세대’ 전세 사기범들이 출몰하던 2019년 무렵, 대규모 전세 사기 사건을 최초로 고소 대리했다. 거액의 보증금이 오가는 전세의 특성상 단 한 번의 사기로도 치명적인 경제적 피해를 입기 때문에, 당하기 전 예방이 최선이라는 인식 아래 전세 사기 예방에 꼭 필요한 법률적 정보들을 최대한 정확하고 이해하기 쉽게 담아내는 데 초점을 맞췄다.

1장과 2장에선 낯설지만 집을 계약하려면 꼭 알아야 하는 부동산 상식 용어들과 나날이 지능화되는 다양한 전세 사기 수법을 소개한다. 이 책의 핵심이라고 할 수 있는 3장에서는 처음 집을 보러 다닐 때부터 계약서 작성할 때, 이사 당일에, 이사를 마친 후 등, 집을 얻는 전 과정에 걸쳐 단계별로 반드시 확인해야 하는 사항들을 꼼꼼하게 정리하고, 어떻게 필요한 정보를 확보하고 준비할 수 있는지까지 자세하게 소개한다. 4장에서는 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법으로 알려진 전세보증금반환보증보험에 대해 상세하게 다루며, 5장에서는 전세 사기를 당했을 때 처리해야 할 우선순위를 발 빠르게 소개한다.

“집 구하는 데 이런 정보까지 알아야 해? 공인중개사가 알아서 다 해주던데?”

누군가는 이렇게 말하겠지만, 이제 그런 안일한 생각으로는 눈 뜨고 코 베이기 딱 좋은 세상이 됐다. 건축주, 바지사장, 공인중개사, 브로커 등이 함께 짜고 조직적으로 이뤄지는 전세 사기도 있는 만큼 사기범들 앞에선 모르는 게 약점이고 허점이라는 걸 명심 또 명심하자.

나날이 지능화하는 범죄에 대응하기 위해선 이제 세입자들이 더 똑똑하게 체크하고 대비해야 한다. 책에서 알려주는 대로 차근차근 따라가다 보면 어느새 편안한 보금자리에서 안도의 숨을 내쉴 수 있을 것이다.

지은이 : 신중권

연세대학교 영문과를 졸업하고 영문과 교수를 꿈꾸다 얼떨결에 본 사법시험에 덜컥 합격하는 바람에 법조인의 길로 들어섰다. 11년간 판사로 근무하다 어느 날 답답하다는 생각에 법복을 벗고 변호사가 되었다. 〈판결의 온도〉, 〈코인 법률방〉, 〈손 없는 날〉, 〈안방판사〉, 〈매불쇼〉 등 다수의 방송에 출연했으며, 대중에게 쉽게 법을 소개하는 유튜브 채널 〈신법률 상식사전〉을 운영 중이다. 2019년 봄, 사무실에 찾아온 의뢰인의 전세 사기 고소 대리 사건을 전국 최초로 진행하면서 전세 사기의 위험성과 잔혹함을 몸소 체험했고, 이후 전세 사기 예방 전도사가 되어 전국을 돌며 강연하고 있다.

지은이 : 정우현

이화여자대학교 사학과와 동 법전원을 졸업했다. 야근을 자처하며 열정 넘치던 풋내기 수습변호사 시절을 거쳐 지금은 법무법인 거산에서 소속변호사로 근무하고 있다. 전세 사기 고소대리 사건을 수행하면서 사기범들로 인해 평온했던 보금자리가 전쟁터로 변한 피해자들을 지켜보며 분노와 안타까움을 느꼈다. 독립한 성인이라면 누구나 거치는 관문이지만, 그럼에도 여전히 생소하고 떨리는 전세 계약의 어려움을 잘 알기에, 전세 계약을 체결하는 이들에게 도움이 되었으면 하는 간절함으로 집필에 참여하게 됐다.

감수 유병진

에듀윌 부동산아카데미 강사, (주)중개법인부공연 대표이사

프롤로그

1장. 전세 제도 기초 다지기

우리나라에만 있는 전세 제도 15

그 허점과 위험성 15

미리 알아두면 좋은 부동산 상식용어 17

2장

2장. 전세 사기 이렇게 친다!

세간을 강타한 전세 사기의 유형 27

우리 집이 깡통이라고?! - 깡통전세 사기 27

이 집이 전세가 아니었다고?! - 이중/중복계약 사기 29

집주인이 임대인이 아니라고?! - 신탁부동산 전세 사기 31

우리 집이 주택이 아니라고?! - 위반건축물 전세 사기 33

한집에 보증금이 이렇게 많다고?! - 다가구주택 전세 사기 35

우리 집주인은 도대체 누구야?! - 동시 진행 사기 37

3장. 전세 사기 예방하는 단계별 꿀팁

1단계: 집을 보러 다닐 때 확인할 내용 43

집에 관해 확인해야 할 것들 43

위반건축물은 무조건 거르기 | 신탁부동산은 가급적 피하기 | 다가구주택의 경우 선순위 임차보증금을 반드시 확인하기 | 부동산전부증명서를 통해 집의 권리관계 확인하기 | 시세 확인을 철저히 하기 | 전세보증금반환보증보험 가입이 가능한 집인지 확인하기

집주인에 관해 확인해야 할 것들 60

집주인이 누구인지 확인하기 |집이 공동소유인지 단독소유인지 확인하기 |세금 체납 중인 집주인과의 계약은 피하기

2단계: 계약서 작성 전 집주인과 협의할 내용 68

권리관계의 변동에 관한 사항 68

계약 종료 후 보증금 즉시 반환 조건 69

임차 주택을 매도할 경우 임차인에 대한 통지의무 70

계약 체결 후 세금 체납 사실 발견 시 계약 해지 및 보증금 반환 조건 72

전세보증금반환보증보험의 가입 조건 73

옵션 기기에 대한 세부 사항 74

하자 유무 확인 74

수선비용 부담 및 원상복구 기준 사전 협의 75

계약 기간 만료 전 해지할 경우를 대비한 중개수수료의 부담 협의 77

다가구주택의 선순위 임차보증금 확인 요구 및 위반 시 계약 해지 조건 78

3단계: 계약을 체결할 때 확인할 내용 79

등기사항전부증명서를 다시 발급받아 변동 사항 확인하기 79

임대인이 집주인이 맞는지 확인하기 80

대리인과 계약 시 적법한 대리인인지 확인하기 81

소유자에게 임대 의사 확인하기(영상 통화 or 유선 통화) 86

계약서에 기재된 건물 주소와 등기부등본, 건축물대장 주소가 일치하는지 확인하기 87

임대인, 임차인, 공인중개사의 인적사항이 기재 내용과 일치하는지 확인하기 88

사전에 협의한 특약사항이 빠짐없이 기재돼 있는지 확인하기 89

계약금 입금 계좌 명의인이 집주인의 이름인지 확인하기 90

부동산 중개수수료 협의하기 91

4단계: 이사 당일 확인할 내용 92

잔금 지급 전 다시 한번 등기사항전부증명서 확인하기 92

다가구주택의 확정일자 부여 현황 확인하기 93

다가구주택의 전입세대확인서 열람 또는 교부 신청하기 94

잔금은 반드시 임대인 명의 계좌로 송금하기 95

공과금 사전 정산이 완료됐는지 확인하기 95

집주인과 사전 협의한 옵션과 수리가 완료됐는지 확인하기 96

전입신고, 확정일자 신청, 주택임대차계약 신고하기 96

5단계: 이사 후 확인할 내용 99

이사 완료 후 중개수수료 지급하기 99

집주인이 보증보험에 가입해주기로 했다면 보증서 사본 요청하기 99

집주인이 보증보험에 가입하지 않은 경우 전세보증금반환보증보험 가입하기 100

수시로 등기사항전부증명서 발급받아 변동사항 확인하기 100

4

장

4장. 보증금을 지키는 가장 현실적인 방법

전세보증금반환보증보험이란 105

보증보험 가입할 때 주의해야 할 사항 107

취급 기관별 전세보증금반환보증보험 상품의 개요 및 요건 109

HUG주택도시보증공사 전세보증금반환보증 | 전세금안심대출보증 109

SGI서울보증 전세금보장신용보험 111

HF한국주택금융공사 일반전세지킴보증 | 특례전세지킴보증(임차인용) 111

전세보증금반환보증보험과 관련한 실제 분쟁 사례 113

주택도시보증공사의 전세금안심대출 보증보험에서 특약보증기간만 연장된 사례 113

전세자금대출보증기관에게 전세보증금 반환채권에 대한 질권을 설정해준 경우 117

5장

5장. 내가 전세 사기 피해자라면?

전세 사기를 당했을 때 처리해야 할 우선순위 121

계약 갱신 거절 통지부터 하기 121

갱신 거절 통지 방법① - 임대인에게 내용증명 발송하기 | 갱신 거절 통지 방법② - 문자메시지 발송 및 회신 받기 | 갱신 거절 통지 방법③ - 임대인과의 대화 녹취하기

다른 곳으로 전입신고 하거나 짐 빼기 절대 금지 127

부득이 짐을 빼야 한다면 임차권등기명령 신청하기 128

전세보증보험 이행 청구하기 131

전세금 반환소송 및 경매 신청하기 133

다른 사람이 경매를 신청한 경우 134

에필로그

전세 계약 단계별 체크리스트 136

전세 사기를 막기 위한 필수 특약모음 140