부동산경매 절차와 권리 분석 (2024.6)

부동산경매는 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 채권자의 변제에 충당하는 절차이다. 모든 환가경매(실질적 경매)는 현금화를 통한 채권자 배당에 초점이 맞추어져 있다.

‘배당으로 달려가는 열차’가 경매 절차이고 그 종착역인 배당기일에 채권자를 위하여 열리는 ‘빚잔치’가 바로 ‘배당’이다. 일반적으로 먹을 것이 많은 ‘잔치’는 아니지만 공평하게 배당순위에 따라 채권자를 만족시키는 것으로 ‘열차’의 운행은 마무리된다.

따라서 ‘배당’이 경매의 ‘종착역’이라는 것을 항상 염두에 둔다면 경매 절차와 권리 분석 과정에서 이해의 폭이 넓어질 것이다. 저당권이나, 가압류, 압류 등의 말소기준등기의 권리들이 모두 배당에서 돈을 받고 소멸되는 이유, 선순위 가처분이나 가등기 권리가 인수되는 이유, 확정일자가 배당에서만 작동하는 이유 등 경매의 모든 절차는 배당과 깊은 관련이 있다. 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 못하면 배당으로 가는 열차에 탑승할 수 없기 때문에 배당요구 종기가 지나면 ‘열차’는 출발해 버린다.

부동산경매! 그 배당으로 가는 열차의 탑승 준비와 티켓팅, 운행방식 및 종착역과 그 이후의 AS까지 달려가 보기로 한다.

지은이 : 박상준

⦁연세대학교 법무대학원

⦁고용노동부 직업능력개발훈련교사 3급 법률

⦁공인중개사 & 서울중앙지방법원 매수신청대리인

저자경력

⦁세종직업능력개발원 부동산법률 대표강사

⦁종로여성인력개발센터 부동산등기 강사

⦁서울중앙지방법원 입찰대리인

⦁고용노동부 3급 직업훈련교사

⦁전 대기업 법무팀장 소송실무 20년 경력

⦁부동산경매강의 5,000회 출강

머리말

권리 분석에 필요한 사이트

Chapter 1 경매 일반

경매 기초 용어

경매의 종류

왜 부동산경매에 입찰하려고 하는가?

부동산의 개념 정리

어떤 매물에 입찰할 것인가? 테마 선정!

매물을 어떻게 찾을 것인가?

권리 분석 일반 공식

물권과 채권의 개념 비교

약정담보물권과 법정담보물권

법정지상권으로 건물주 되기

대지를 낙찰받아 건물주 되다

지분경매는 투자가치가 있는가?

공유자우선매수권 행사 불가

선순위 주거임차인의 보증금 알아내기

선순위 가등기권자의 정체를 밝혀라

가압류와 가처분 구분하기

후순위인데 소멸하지 않는 가처분?

경매투자의 본질

Chapter 2 매각 절차

부동산경매 절차의 흐름

부동산경매의 대상

부동산의 표시

경매개시결정

압류의 효력

경매개시결정에 대한 불복

경매신청의 취하

경매 절차의 취소

이중경매(중복사건)

당연배당채권자와 배당요구채권자

경매 절차의 이해관계인

배당요구 종기와 채권신고의 최고

현황조사서와 감정평가서

매각물건명세서

매각기일 및 매각결정기일의 공고와 통지

매각의 실시

낙찰의 조건

인수, 소멸, 잉여, 무잉여

무잉여의 통지와 처리 절차

입찰의 자격

입찰의 방법

기일입찰표의 작성

차순위매수신고인제도

공유자와 낙찰자

새 매각 절차

매각허가결정

매각대금 지급 절차

Chapter 3 배당 절차

매각대금의 배당

근저당권자와 배당

담보가등기와 배당

전세권과 배당

임차권과 배당

근로채권과 배당

조세채권과 배당

필요비와 유익비 채권과 배당

배당 후 남은 금액의 처리

당해세 우선의 원칙 vs 주택임대차보증금

경매에서의 충당 순서

부록 1 경매 실전

소액임차인의 범위(주택임대차)

소액임차인의 범위(상가건물임대차)

서울동부지방법원 2022타경 53843

서울중앙지방법원 2023타경 103773

서울중앙지방법원 2023타경 105670

남양주지원 2023타경 70770(2)

서울서부지방법원 2022타경 57052

서울서부지방법원 2022타경 52484

서울중앙지방법원 2023타경 104752

서울동부지방법원 2021타경 52881

서울남부지방법원 2022타경 5076

부산서부지원 2022타경 107280

인천지방법원 2023타경 500269

부천지원 2022타경 34867

안산지원 2023타경 2933(1)

서울서부지방법원 2022타경 2496

서울남부지방법원 2023타경 105683

제주지방법원 2022타경 2461

부천지원 2023타경 37245

성남지원 2023타경 52227

수원지방법원 2023타경 5733

충주지원 2023타경 1810(1)

서울중앙지방법원 2023타경 112616(1)

안양지원 2022타경 102391(1)

부천지원 2022타경 35037(3)

영월지원 2022타경 1983(2)(3)

부산지방법원 2023타경 50204

순천지원 2022타경 4028(1)

천안지원 2023타경 2106(1)

부록 2 관계 법률

민사집행법

주택임대차보호법

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법