결국엔 오르는 집값의 비밀

부동산, 최악은 지나고 상승만 남았다!

‘전세가’로 보는 집값 움직이는 원리

일명 ‘빨간 책’으로 불린 화제의 첫 책에 이은 저자의 5년 만의 신작

최신의 데이터로 무장한 투자의 완벽 비법!

부동산 스터디 모임에서 최고의 교과서로 손꼽히며 투자자라면 반드시 공부해야 한다고 소문이 자자했던 책(일명 ‘빨간책’으로 불린) 《부동산 투자 인사이트》의 저자 김준영이 5년 만에 두 번째 책으로 돌아왔다. 25년차 투자자이기도 하고 20년째 대구 텐인텐 운영진으로 수많은 칼럼을 써왔으며 더투자부동산연구회를 통해 수준 높은 강좌를 진행해온 저자는, 이번 책에서도 ‘집값을 해석하는 방법’에 대해 최고의 이론과 투자법을 선보인다.

최근 몇 년간 부동산 시장은 전문가들조차 파악하기 어려울 정도로 변동성이 심한 장세를 보였다. 한마디로 집값을 예측하고 투자하는 게 쉽지 않은 환경이었다는 의미다. 저자는 이럴 때일수록 극심한 변동성을 일으킨 원인을 이해하고, 자산 본연의 가치가 얼마인지를 제대로 해석해 의사결정을 하는 것이 중요하다고 말한다.

이 책에서는 부동산 가격 변화의 원리가 공급과 수요에 따라 움직이는 ‘전세가’에 있다고 보고, 이를 토대로 현재 집값의 움직임과 앞으로의 변화 가능성을 상세히 예측해준다. 사실 우리 주택시장을 이해한다는 것은 전세가격, 전세수급, 전세가상승률 등에 담겨 있는 의미를 정확하게 해석하는 것이라도 해도 과언이 아니다. 전세라는 임대 형태가 주택 신규공급과 미분양에 크게 영향을 주고, 이것이 집값의 오르내림에 결정적 기능을 하기 때문이다.

이 책은 이러한 전세가를 토대로 시장을 분석하면서, 그 외 최근 이슈가 되고 있는 금리나 정책 등을 어떻게 분석해야 할지도 명쾌하게 알려준다. 그리고 수도권과 지방별 가격 흐름의 차이를 통해 투자처에 따라 달라지는 투자방법을 비롯해, 지금 부동산 투자 시 각별히 유의해야 할 점들도 소개한다.

지은이 : 김준영

부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자, 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이 방면 최고 고수다. 2019년에 나온 저자의 첫 책 《부동산 투자 인사이트》는 부동산투자 스터디 모임을 중심으로 ‘부동산시장 이해를 위한 기본서’, ‘투자자라면 반드시 읽어야 할 책’으로 입소문이 나면서 그해 베스트셀러에 등극했다.

5년 만에 새 책을 쓰면서 저자는 최신의 데이터들을 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 명쾌하게 규명했다. 특히 우리나라 부동산 환경의 근간인 전세가를 중심으로 시장 사이클이 형성되는 과정을 상세히 소개했다. 주택의 공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 전세수급과 전세가율이 변하며 사람들도 움직이게 된다는 것이 저자의 핵심 논리이며, 이것이 부동산 시장의 사이클을 만드는 만큼 투자자라면 여기서부터 제대로 공부할 것을 제안한다. 이런 공부가 탄탄하면 유동성이 극심한 시장에서도 보다 현명한 선택을 할 수 있다.

저자는 오랫동안 부동산 투자를 하면서 ‘정도’에서 벗어난 투자가 얼마나 위험한지를 경험적으로 배워왔다. 그래서 혼자 수없이 많은 논문을 읽고 현장을 누비며 자신만의 탄탄한 지식을 쌓았고, 그 결과 흔히 말하는 경제적 자유를 누릴 수 있게 됐다. 그리고 자신의 성공의 기초가 된 부동산 공부를 더 나은 미래를 위해 노력하는 사람들에게도 전파하고자 강의와 집필 등의 활동을 하고 있다.

더투자부동산연구소를 통해 부동산에 대한 수준 높은 강좌와 스터디를 운영하고 있으며, 네이버블로그와 더투자밴드, 유튜브 등을 통해서도 많은 투자자, 독자들과 소통하고 있다.

프롤로그 : 혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다

서장 : 인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다

1장. 집값은 이렇게 만들어진다 _ 전세의 이해

1 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유

2 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다

3 서울은 왜 전세가율이 낮을까

4 주택가치 변화의 두 가지 경로, 전세와 금리

5 매매가격과 전세가격에 숨은 의미들

6 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

1 부동산시장, 단기 전망과 장기 전망의 차이

2 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화

3 금리로 시장을 예측하기 이유

4 전세 부족, 집값 상승으로 이어질까

3장 움직이는 수요, 어떻게 파악할까

1 3년 누적 공급량에 주목하라

2 인구수는 같은데, 공급량은 왜 다를까

3 수요 많은 지역, 어떻게 찾아낼까

4 최대 수요를 찾아라

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유

1 수도권과 지방의 가장 큰 차이

2 서울 · 수도권 시장을 해석하는 법

3 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다

4 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까

5 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐

6 부동산 사이클, 공급이 만든다

7 입주물량과 매도물량, 무엇이 진짜 공급일까

8 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

1 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크 차이

2 서울 수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요

3 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이

4 지방 소도시, 여전히 기회는 있다

5 신축 아파트에 주목하라

6 인구가 감소해도 가구수는 증가한다

7 수요감소, 걱정할 이유 없다

8 금리는 집값에 얼마나 영향을 미칠까

6장 월세시대, 무엇이 달라질까

1 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실

2 월세가 오를 수밖에 없는 이유

3 월세가 늘면 공급이 감소한다

4 매매, 전세, 월세, 앞으로 이렇게 바뀐다

7장 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까

1 가격 변동성만 키우는 임대차 3법

2 가격 거품을 일으키는 전세자금대출

3 역전세는 구조적인 문제

4 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다

8장 통계를 과신하면 안 되는 이유

1 해석하기 나름인 통계

2 미분양으로 시장을 판단하지 마라

3 거래량, 어떻게 봐야 할까

4 선행지수, 동행지수, 후행지수

9장 어디에 투자해야 할까

1 성장하는 지역과 상품에 투자하라

2 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라

3 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트

4 미분양은 언제나 기회의 상품

5 강남 불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진

10장 지역별 부동산 분석

1 수도권 부동산 분석

2 부산 부동산 분석

3 대구 부동산 분석

4 광주 부동산 분석

5 대전 부동산 분석

6 울산 부동산 분석

7 중소도시 부동산 분석

에필로그 : 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다