실전사례를 통한 소액 경매 투자 비법 (2024.9)

진짜 고수의 실전사례로 가득한

소액 경매 투자 가이드북!

이 책은 23가지의 실전사례로 이루어진 부동산 투자 가이드북이다. 책의 모든 사례는 부동산 경매‧공매 투자 전문가인 저자가 직접 경험한 투자 사례 중에서도 소액의 투자 물건만을 선별한 것이다. 이는 독자들이 부동산 경매 투자에 조금 더 쉽게 다가갈 수 있기를 바라는 저자의 마음이 담겨 있다.

책의 사례들은 소액의 투자 물건이라는 공통점을 제외하고서는 매우 다양하게 구성되어 있다. 경매와 공매 물건, 그리고 그중에서도 법정지상권 물건, 지분 물건, 선순위가등기가 걸린 물건, 대지권미등기 물건, 유치권 물건 등 다양한 특징을 가진 소액의 투자 물건 사례들을 살펴볼 수 있다. 이를 통해 독자들은 실제 투자 현장에서 어떻게 물건을 낙찰받는지, 임차인을 비롯한 다양한 이해관계자들과 어떤 방식으로 협의와 협상을 진행해야 하는지에 관해 자세한 지식을 얻을 수 있다. 특히 부동산 투자를 직접 경험하지 않고서는 얻을 수 없는 실제 투자에 사용된 수많은 관련 서류와 소장들, 그리고 투자에 관한 여러 가지 팁들은 앞으로 부동산 경매‧공매 투자로 성공을 꿈꾸는 이들에게 소중한 자산이 될 것이다.

부동산 소액 경매‧공매 투자

실전 A to Z!

아무리 많은 이론서를 읽어도 직접 부동산 투자를 경험하지 않고서는 알 수 없는 것들이 있다. 어떤 물건을 입찰해야 하는지, 낙찰 이후의 협상을 어떻게 진행해야 하는지, 낙찰받은 물건은 어떻게 처리하면 좋을지, 저항이 있는 임차인에게는 어떻게 대응해야 할지, 지금 막 부동산 투자를 시작한 사람이라면 이러한 투자의 모든 과정이 의문일 것이다. 이와 같은 궁금증을 해결하고자 실전 투자 팁을 모두 담은 이 책은 총 23개의 실전사례와 9개의 팁, 2개의 부록으로 이루어져 있다.

23개의 실전사례에서는 경매‧공매 소액 투자 물건의 다양한 사례들을 통해 투자자라면 무조건 알아야 하는 물건검색, 권리분석, 가치분석에서부터 입찰과 셀프등기, 셀프인테리어, 상대방과의 협상, 셀프소송까지 투자 과정의 모든 것을 자세히 담았다. 또한 9개의 팁에서는 물건 낙찰 후 잔금 납부일의 기준, 농지취득자격증명의 제출기한, 판결문의 경정 방법, 셀프등기 시 채권매입 취소와 환급 방법 등 부동산 투자 과정에서 겪을 수 있는 다양한 행정 처리의 문제와 해결 방법들을 담았다. 마지막으로 2개의 부록에서는 나의 부동산소유현황 확인 방법과 책을 모두 읽은 독자들에게 던지는 질문을 통해 다시 한번 독자가 스스로 부동산 소액 투자 방법을 정리할 수 있도록 하고 있다. 누구든 부동산 경매 투자를 시도하고픈 사람이라면, 이 책을 통해 투자 전문가로서의 한 발을 내딛어보자.

지은이 : 이창석

동아대학교 공대 학사, 석사

공인중개사 28회

부동산 및 경매·공매 분석, 투자자

경매 학원 특강 강사

대학교 평생교육원 강사

저서 《부동산 경매·공매 특수물건 투자 비법》, 매일경제신문사

《부동산 경매 셀프등기 A to Z》, 한국경제신문

《부동산 공매 셀프등기 A to Z》, 한국경제신문

아파트형공장(지식산업단지) 경매 물건 낙찰을 시작으로 아파트, 빌라, 상가, 토지, 임야, 농지, 도로, 보상물건, 법정지상권, 지분, 유치권, 선순위 가등기·가처분, 대지권미등기 등의 경매와 공매물건의 다양한 낙찰과 처리 과정을 경험했다.

이번 책에서는 필자가 직접 낙찰받은 사례를 통해서 경매·공매 물건의 선정과 처리과정을 쉽게 알려드리고자 집필했으며, 일반 물건과 특수물건을 다양하게 담았다. 향후 경매 입문자를 위한

책과 주거용 위주의 경·공매, 상가 경매, 셀프소송에 대해서도 집필을 계획 중이다.

프롤로그 • 4

사례 01 소송 3종 세트를 통한 법정지상권 물건의 매매와 기대수익 실현 • 10

사례 02 빠른 잔금 납부로 경매 취하신청을 막다 • 30

사례 03 낙찰자의 동의 없이 강제경매가 취소되다 • 41

사례 04 공유물분할을 위한 형식적 경매와 상계 신청을 통한 고수익 창출 • 48

Tip 1. [경매] 잔금 납부를 가장 빠르게 한다면 어떤 날에 가능할까? • 54

사례 05 지분 물건 소액 투자를 통한 빠른 수익 실현 • 55

Tip 2. 낙찰 후 협의·협상에 진전이 없는 다양한 유형 • 63

Tip 3. [공매] 잔금 납부를 가장 빠르게 한다면 어떤 날에 가능할까? • 65

사례 06 공유지분권자와의 협의로 3종 특수물건에서 지료 수익 실현 • 67

Tip 4. 잔금 납부 기한이 지난 후 납부하는 경우 • 73

사례 07 4번의 입찰 끝에 72,000원 곁다리 물건 낙찰 • 75

Tip 5. 농지취득자격증명의 제출기한은 언제일까? • 84

사례 08 유치권 신고 해결을 통한 임대수익 실현 • 89

사례 09 대지권미등기 및 토지별도등기 물건의 낙찰과 임대수익 실현 • 98

사례 10 지도만 보고 입찰한 교차로 인근 토지로 수익 실현 • 105

사례 11 철길 옆 0.9평 과소토지 입찰과 소 제기를 통한 토지매매 수익 실현 • 110

사례 12 임장이 힘든 임야의 다양한 정보 분석 방법 • 121

Tip 6. 지분 투자를 통한 수익 창출 방법 • 129

사례 13 묘지만 수십 개, 임야 지분의 공유자 매매를 통한 수익 실현 • 131

사례 14 지분 물건 투자 시 상대방 사망과 상속지분율 변화 추적 방법 • 140

Tip 7. 판결문 경정 방법 • 152

사례 15 상속 포기 지분 물건 투자 시 상속인 추적 방법 • 154

사례 16 소송 시 관할법원 이송 결정 대응이 중요한 이유 • 163

Tip 8. 부동산 소유권의 국가 귀속에 대한 국민신문고 답변 • 177

사례 17 낙찰과 동시에 차순위신고인과의 협상을 통해 수익 실현 • 180

사례 18 지방 재건축 대상 상가 낙찰로 세월을 낚다 • 188

사례 19 토지거래허가구역 내 토지 낙찰과 수익 실현의 어려움 • 198

Tip 9. 셀프등기 시에 국민주택채권 금액을 틀리게 매입한 경우 해결 방법과

채권매입을 취소하고 환급받는 방법 • 201

사례 20 주간선도로와 접한 상가 물건 낙찰을 통한 임대수익과 매매차익 창출 • 207

사례 21 화장실 없는 1층 상가 물건을 통한 임대수익 실현 • 221

사례 22 다수 유찰된 상가 물건의 낙찰과 상대방과의 협의 방법 • 227

사례 23 최신 트렌드 입찰, “낙찰만 되면 된다” • 241

부록 01 나의 부동산소유현황을 확인하는 방법 • 246

부록 02 독자분들에게 던지는 질문 • 250

추천사 • 254