처음부터 배우는 부동산 경매투자 (2024.11)

경매의 목적은 낙찰이 아닌 수익이다!

15년간 3,000건 이상 낙찰과 매도를 한 엠제이 경매투자의 성공 비법!

① 돈 되는 물건을 싸게 산다: 적당한 단점이 있는 물건 중 팔릴 물건을 골라 낙찰 받기

② 예쁘게 디자인 한다: 가성비 좋은 인테리어로 상품 가치 올리기

③ 빨리 판다: 속 편한 명도, 엠제이만의 매도 전략 노하우 공개

저자(글) 엠제이(장재호)

우리나라에 현존하는 부동산 투자자 중 가장 많이 부동산을 낙찰받고 매도한 투자자로 알려져 있다. 그는 15년 동안 부동산 경매를 통해 무려 35,000번 입찰해 3,000개 이상의 물건을 낙찰받아 매도하며 지속적인 수익을 내왔다. 거기서 멈추지 않고 지금도 매월 50건 이상의 입찰을 하며, 10건 이상의 낙찰과 매도 수익을 내고 있다. 또 운영 중인 엠제이 경매스쿨 회원들에게 그 기술을 전수하며 꾸준히 경매투자를 돕고 있다.

경매의 목적을 낙찰에 두고 오로지 많은 부동산을 보유하는 것에만 집중하는 것은 결코 ‘투자’가 아니다. 진짜 경매투자를 하고 싶다면 소비자가 원하는 상품을 골라 저가에 매수한 후 적정가에 판매하여 빠른 수익을 내는 데 중점을 두어야 한다. 진짜 돈 버는 경매투자를 하고 싶다면 그만의 노하우를 배워 경매투자 시장에서 안전하고 지속적인 수익을 창출하기 바란다.

프롤로그

경매 15년 3,000건 낙찰 후 얻은 5가지 투자 원칙

〈PART Ⅰ〉 돈 되는 경매물건을 찾아라!

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1장 왕초보 경매물건 기본 조사

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01 위험 없는 투자를 위한 4가지 조건

02 사례로 보는 경매물건 기본 조사

03 입찰 여부를 결정짓는 수익률 조사

04 물건은 장점이 아닌 단점을 찾는 것

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2장 경매 사이트에서 좋은 물건 찾기

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05 경매 사이트 활용법

06 아파트 경매물건 검색 요령

07 빌라, 주택, 오피스텔 경매물건 검색 요령

08 재매각 경매물건 검색 요령

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3장 리스크 줄이는 물건별 현장답사 팁

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09 수익률과 투자 가치 판단에 필요한 현장답사

10 나홀로 아파트의 현장답사

11 빌라의 현장답사

12 단독주택의 현장답사

13 상가의 현장답사

〈PART Ⅱ〉 최저가 입찰부터 권리분석, 개운한 명도까지!

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4장 입찰부터 낙찰까지 한눈에 파악하는 경매 절차

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14 그림으로 보는 경매 절차

15 입찰부터 낙찰까지

16 시간 낭비 막는 변경, 취하, 기각되는 물건 알기

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5장 5분이면 충분한 실전 경매 권리분석

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17 한눈에 보는 등기사항전부증명서

18 임차인의 권리 어디까지 책임져야 할까

19 순위와 상관없이 무조건 먼저! 최우선변제권

20 소멸되는 전세권과 인수되는 전세권

21 임차인의 대항력보다 우선하는 배당

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6장 낙찰자 지키는 매각불허가와 매각허가결정 취소

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22 쉽지 않은 매각불허가와 매각허가결정 취소

23 누수로 인한 매각허가결정 취소 사례

24 진성 유치권자가 있는 아파트 매각허가결정 취소 사례

25 법원의 매각불허가결정 사례

26 입찰가 잘못 적은 물건 경매 취하 사례

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7장 명도의 신이 알려주는 마음 편한 명도 노하우

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27 3,000건 명도 후 알게 된 명도 협상의 비밀

28 잔금납부 전 명도 진행 절차

29 잔금납부 후 채무자 명도 진행 절차

30 잔금납부 후 임차인 명도 진행 절차

31 공실 명도 진행 절차

32 점유자별 명도 전략 총정리

〈PART Ⅲ〉 최대 수익률로 빨리 파는 매도 노하우!

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8장 내놓자마자 팔리는 갓성비 인테리어

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33 인테리어도 경매투자의 일부다

34 헌 집이 새집 되는 과정

35 25평 구축 아파트 890만 원으로 변신 완료

36 30년 된 낡은 빌라가 고급 빌라로

37 10년 동안 안 팔리던 집이 바로 계약

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9장 경매투자의 완성! 매도의 기술

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38 [1단계] 팔릴 물건을 사서 예쁘게 포장하라

39 [2단계] 불특정 다수에게 최대한 많이 노출하라

40 [3단계] 물건지 주변 사람들을 노려라

〈PART Ⅳ〉 경매투자 당신도 할 수 있다!

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10장 경매 투자자를 위한 절세 비법

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41 물건별로 명의를 잘 활용하라

42 개인 명의, 필요경비를 잘 챙겨라

43 단기투자에 유리한 매매사업자

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11장 하락장에서도 꾸준한 수익 창출 투자 사례

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44 지방 1억 원 이하 소형 주택, 수익률 200% 달성!

45 70평 빌라 6개월 만에 수익률 100% 달성!

46 투자금 2,000만 원으로 2개월 만에 4,000만 원 수익!

47 낙찰부터 매도까지 단 20일!

48 지방 나홀로 아파트 단기투자 수익 사례

에필로그

경매 15년을 되돌아보며