건물투자 비밀노트 (2024.12 개정판)

부의 창출은 건물을 통해 극대화된다!

건물 투자 성공의 지름길을 안내하는 내비게이션

명실공히 대한민국 대표 재테크 수단은 부동산 투자다. 부동산 시장이 부침도 심하고, 예측하기 어려운 것은 사실이지만, ‘벼락거지’을 면하려면 부동산 투자는 필수로 여겨진다. 이는 재테크를 잘한다는 연예인들도 마찬가지인지 종종 몇십억 원에 건물을 사서, 몇십억 원에 팔고 시세차익 몇억 원을 남겼다는 기사를 접하게 된다. 그런 기사는 보면, 상대적인 박탈감을 느낀다는 댓글이 보인다. 그래서 자조적으로 ‘조물주 위에 건물주’라는 말을 한다.

이 책은 ‘왜 부자들은 건물을 살까?’라는 질문에서 출발한다. 건물을 사는 사람은 그 건물로 부를 축적하고, 또다시 건물을 산다. 그 사람에게 건물은 부의 창출을 극대화하는 투자 아이템인 것이다. 하지만 대부분의 사람은 건물 투자를 어려워한다. 건물 투자 전문가인 저자 박준연 대표는 건물 투자는 복잡한 세금 문제, 법률 문제, 각종 건축적 문제가 얽혀 있어 아파트에 투자하는 것과는 크게 다르다고 말한다. 그러나 건물 투자가 부의 창출을 극대화하는 것은 사실이므로, 제대로 된 건물 투자 정보와 지식 여부가 ‘빈익빈 부익부’를 초래한다는 결론을 내렸다고 한다. 그것은 이 책을 쓰게 된 이유이기도 하다. 이 책은 더 많은 사람이 건물 투자로 부를 창출하고, ‘묻지 마’ 투자로 손실을 보는 사람들이 없기를 바라는 마음으로 쓴 ‘스마트한 건물 투자 지침서’다. 또한, 건물 투자를 하고 싶어도 방법을 몰라 망설이는 모든 예비 건물주의 필독서다.

지은이 : 박준연

정인부동산그룹(주) 대표이사. 박준연 대표는 부동산 업계에서는 드물게 투자, 개발, 시행, 중개까지 아우르는 부동산 토털 컨설턴트로, 학부에서 건축공학과 경영학을, 대학원에서 건축공학과 부동산학을 전공하고 건축 관련 자격증뿐 아니라 부동산 공인중개사 자격증을 보유함으로써 이론과 실전을 겸비한 전문가 중의 전문가다. 건물 매입부터 개발, 임대, 매각까지 원스톱 컨설팅이 가능한 정인부동산그룹(주)을 설립, 이를 토대로 업계에서 ‘부동산 토털 서비스’ 분야를 개척한 주인공이기도 하다.

그동안 축적한 노하우와 부동산 DB를 통해 특화된 빌딩 플랫폼 모델을 개발하고, 진화된 부동산 서비스를 제공하는 데 매진하고 있다. 현재 유튜브 〈빌딩의 신〉에서 상업용 부동산에 대한 모든 것을 알려주는 ‘일타강사’로도 활약 중이다. 저서로는 《건물 투자 비밀 노트》, 《퍼펙트 입지》, 《부동산 투자 대격변》이 있다.

프롤로그 ‘왜 부자들은 건물을 살까?’ 5

Part 1 왜 건물일까?

01 지금 부동산 투자의 핵심은 절세 20

02 대출 규제라는 강을 손쉽게 건너는 방법 33

[Case Study 1] 월세 1,500만 원 내던 피부과 원장, 100억 원대 건물주 되다! 38

03 레버리지를 두려워할 필요 없다 40

04 건물 투자, 지금이 적기다 45

Part 2 건물에 투자하기 전 알아야 할 것

01 달라진 투자 환경 52

02 아파트처럼 건물 투자를 하면 안 된다 60

03 투자에 성공하려면 정부 정책을 알아야 한다 68

Part 3 대한민국 건물주를 만나다

01 왜 강남 사람들만 건물을 살까? 82

02 공부하는 건물주 87

03 흙수저부터 재벌까지, 다양한 투자자 유형 92

[Case Study 2] 맨몸으로 상경한 흙수저 부부의 눈물겨운 분투기 93

[Case Study 3] 100억 원 건물주를 꿈꿨지만, 2년간 헛물켜다 실패 96

[Case Study 4] 시세 80억 원 건물 매입 후 120억 원 건물주로 승승장구 97

[Case Study 5] 네 명이 의기투합했지만, 1년째 회의 중 101

04 영원한 대물림을 위한 건물 부자의 진화 단계 103

Part 4 실전 편 1 : 건물 투자, 어떻게 시작해야 할까?

01 구체적인 투자 계획을 세우자 110

02 연령별로 투자 성향도 달라진다 115

[Case Study 6] 8억 원으로 70억 원 건물 매입한 ‘하이리스크 하이리턴 투자’ 118

03 직업이 다르면 투자 방식도 다르다 121

04 용도와 목적에 맞는 건물은 따로 있다 126

05 예산에 따른 건물 투자법 130

06 언제 갈아탈 것인가? 134

Part 5 실전 편 2 : 어떤 건물에 투자해야 할까?

01 입지가 좌우한다 140

02 비슷한 조건, 어떤 건물이 더 비쌀까? 145

03 도로와 교통을 살펴라 149

04 호재의 진짜 의미를 파악하라 154

[Case Study 7] GTX 호재만 믿고 투자했다가 마이너스 수익으로 실패! 158

[Case Study 8] 정확한 개발 정보 확인 후 족집게 투자로 성공! 159

05 유동 인구와 상권을 분석하라 162

06 규제지역에 해당되지 않는 건물은 없다 177

[Case Study 9] 미관지구에 걸린 재개발 상가가 알짜 투자처로 변신! 181

Part 6 스페셜 리포트 : 미래 가치 분석! 서울 유망 지역 베스트 5

01 강북 최대 중심지로 떠오른 용산 186

02 배산임수의 명당, 한남뉴타운 190

03 한강 변 초고층 랜드마크, 성수 전략정비구역 194

04 교통 호재로 각광받는 천호 & 성내 재정비촉진지구 198

05 안정적 투자 수익 기대되는 구의 & 자양 재정비촉진지구 203

Part 7 투자 수익률과 가치 모두 올리기

01 리모델링 가능한 건물을 찾아라 208

[Case Study 10] 리모델링으로 147억 원 건물 가치를 240억 원으로 레벨업하다! 211

[Case Study 11] 신축 vs 리모델링 중 어느 쪽이 유리할까? 214

02 임대 구성만으로 부가가치를 높일 수 있다 216

[Case Study 12] 전문 MD 구성으로 70억 원 건물 가격을 110억 원으로 높이다! 219

03 돈 벌어주는 효자, 주차장 & 옥외 광고 222

[Case Study 13] 배우 K의 강남 주차 건물 투자 성공기 225

04 건축법을 알면 돈이 보인다 228

05 호텔식 서비스로 가치를 높여라 231

06 건물 관리의 모든 것 235

Part 8 건물 투자 성공의 지름길

01 매입하는 순간 매도 계획을 세워라 242

02 건물 투자에 성공하려면 좋은 파트너를 만나야 한다 247

에필로그 20년 후 부동산 중개업 생존 전략 255