시장을 이기는 부동산 투자원칙 (2024.12)

“다 오르던 시대는 끝났다!”

인구 감소, 공급, PF 위기… 대내외 혼란 속에서 찾은 새로운 기회

미래 가치가 보장되는 신축 아파트 구별법

- 재개발·재건축 옥석 가리기의 기본 원칙

- 세상에서 가장 쉬운 부동산 정책 풀이

- 김제경 소장의 저평가된 입지 분석

*빠숑, 월천대사, 붇옹산, 트루카피, 삼프로tv 강력 추천*

*주요 언론사 재테크쇼 NO.1 부동산 전문가*

부동산 시장이 숨 고르기에 들어갔다. 대출 규제, 공급 부족, PF 위기, 정치적 혼란으로 이어진 대내외 이슈까지 더해져 부동산 하락론이 조금씩 고개를 들고 있다. 한 치 앞을 내다보기 어려운 2025년이지만, 그럼에도 똘똘한 한 채는 유효하다. 상급지로 향하는 최적의 매수 타이밍을 놓치고 싶지 않다면 반드시 이 책을 필독하자. 지금부터 오를 곳을 선점해야 하기 때문이다. 재개발·재건축 사업에 특화된 김제경 소장이 첫 책을 냈다. 곧 우리에게 닥칠 공급 절벽, 전세가 폭등, 정부 정책 등을 일목요연하게 짚었다.

불명확함과 혼란 속에서도 부동산 시장이 어떻게 흘러가는지를 이해하고, 미래 가치가 큰 상급지에 대한 ‘투자 원칙’이 명확하다면 시장을 이길 수 있다. 그렇다면 초양극화 시대에 시간이 지나도 굳건하게 오를 상급지는 어디일까? 바로 서울 신축 아파트와 재개발·재건축이다. 수요·공급, 정비사업, 정책, 개발 호재, 투자 마인드까지 서울 신축 아파트 및 재개발·재건축의 투자 방향성을 잡아줄 ‘원칙’을 모두 담았다. 모두가 폭락을 우려할 때 모멘텀을 정확히 분석해 다음 시장에 대비하고 수익률을 최대로 끌어올리는 게 전문가 아닐까? 그렇다면 이 책을 놓쳐서는 안 된다.

지은이 : 김제경

투미부동산컨설팅 소장. 대한민국에서 가장 손꼽히는 도시정비사업 전문가다. 건국대학교 일반대학원에서 도시재생학 박사를 수료했으며, KB금융지주 경영연구소에서 부동산 현장자문단으로 활동하고 있다. 도시계획기사, 공인중개사, 자산관리사, 투자자산운용사 등 7개의 금융 자격증을 취득했고, 공부한 지식들을 현업에 적용하며 시야와 전문성을 넓히고 있다. 풍부한 현장 경험과 전문 지식으로 복잡하게 얽힌 정책과 시장을 쉽게 풀어 현 상황에 대해 명확하게 진단을 내려주는 점이 강점이다. 그래서 국토교통부와 서울시가 새로이 부동산 정책을 내놓을 때마다 KBS, SBS, MBC, YTN, JTBC, 조선일보, 매일경제 등 주요 언론사 기자들이 가장 먼저 찾는 전문가이기도 하다.

2020년부터 2022년까지 매주 〈직방TV〉의 ‘재개발의 신’으로 출연하며 대중들에게 눈도장을 찍었다. 본인이 운영하는 유튜브 채널 〈투미TV〉를 비롯해 〈집코노미〉, 〈땅집고〉, 〈매부리TV〉, 〈빠숑의 세상답사기〉, 〈부읽남TV〉 등 주요 부동산 채널에 정기적으로 출연하고 있으며, 대한민국에서 내로라하는 재테크 강연에 1순위로 섭외되어 시류에 맞는 부동산 정보를 전달하고 있다. 각자 의견이 분분한 혼돈의 부동산 시장 속에서 부동산 주치의로서 대중에게 향후 시장에 대한 명확한 진단과 처방을 내려주고자 이 책을 썼다.

이 책을 향한 찬사

저자의 말_ 시장을 바라보는 원칙이 명확하면 위기 속에서도 기회는 있다

프롤로그_ 이 책의 구성에 대하여

1장 부동산 투자 시대는 끝났다는 착각

인구가 줄어들면 무조건 집값이 떨어질까?

통계 자료에서 드러나는 진실│서울에 살지 않아도 서울 아파트를 산다│서울을 잘 알지 못해도 서울 부동산을 산다│한국의 20년 뒤의 미래는 일본일까?│인구 소멸 시대에도 살아남는 지역에 주목하라

PF 위기는 부동산 시장에 어떤 영향을 줬을까?

기형적인 부동산 PF의 구조│PF 위기는 아직도 현재 진행형│PF 문제가 터진다면 부동산 시장은 어떻게 될까?│PF 위기로 진짜 위험한 곳은?

주택공급은 이미 충분한 걸까?

공급이 충분하다는 말의 함정│서울 집값은 비싸지 않다│양질의 ‘유효 공급’이 중요하다│아파트 공사비 평당 천만 원 시대가 온다│5년 뒤, 공급 절벽의 시대가 다가온다│공급 무용론에 대하여│2026년 전세가 폭등 시나리오

소득 대비 집값이 너무 높은 것은 아닐까?

한국의 PIR는 전 세계적으로 높다?│진짜 한국의 PIR을 구해보자│PIR 지수에 잡히지 않는 것│소득의 양극화는 곧 집값 양극화

통화 정책 및 화폐가치와 부동산의 상관관계는?

금리가 상승할 때의 부동산│2022년 부동산 시장이 기존과 달랐던 이유│인플레이션 헤지할 수 있는 상품에 투자하자│결국은 장기 우상향│부동산 매수는 빠를수록 좋다

2장 미래 가치가 보장되는 신축 아파트는 따로 있다

아파트만 살아남는다

주택은 필수재다│아파트, 부동산 투자의 시작│아파트가 대세다

빌라 가격이 쉽게 오르지 않는 이유

빌라는 열등재다│공유지분은 가치가 떨어진다│사람들이 선호하는 최종적인 형태의 주거

신축 아파트 전성시대

신축 아파트의 희소성에 주목하라

신축 아파트, ‘세대’로 구분하라

1세대 아파트(1970~1980년대)│2세대 아파트(1990년대~2000년대)│3세대 아파트(2000년대~2010년대)│4세대 아파트(2010년대~현재)│결국은 편의성이다

서울의 신축 아파트를 산다는 것의 의미

3장 될 가능성이 높은 재개발·재건축을 선별하라

신축 아파트를 받을 수 있는 마지막 수단

정비사업 투자, 시간을 돈으로 만드는 마법│안전마진, 정확하게 이해하자│안전마진은 진짜 안전한가?│정비사업 투자 ‘라이프 사이클’을 고려해라

비슷하지만 다른 ‘재개발’과 ‘재건축’

재개발과 재건축을 가르는 기준│재개발과 재건축의 온도차는 왜 발생하는가?│재개발과 재건축은 규제 범위도 다르다│재개발과 재건축의 진행 과정│정부가 밀어주면 빠르다?!

옥석 가리기의 기본 원칙

정비사업의 옥석을 가리는 세 가지

정비사업의 사업성 이렇게 체크하라

용적률, 제대로 이해하기│대지지분, 제대로 이해하기│대지지분, 단지 구성도 중요하다│정비사업 사업성의 핵심은 일반 분양 세대수다

정비사업 투자 시, 한 번 더 따져볼 정보들

용적률은 공짜가 아니다│조합원 분담금 5억 시대가 열린다│가장 쉬운 분담금 확인법│앞으로 살아남는 정비사업│사업 해제 리스크, 방심하지 말자

리모델링 단지 투자는?

리모델링이 재건축보다 안 좋은 것은 맞다│리모델링은 규제의 역설이다│재건축으로 선회하려는 이유│리모델링을 할 수밖에 없는 단지│재건축 vs 리모델링

4장 정책을 알아야 부동산이 보인다

부동산 투자에 좌우는 없다

정치적 프레임에서 벗어날 것│2024년 총선과 부동산

다주택자 규제, 집값을 잡는 대책일까?

‘똘똘한 한 채’는 정책의 산물이다│다주택자는 어떻게 적폐가 되었나?│다주택자 규제는 집값을 잡았습니다

임대차 3법, 과연 세입자 보호를 위한 선의의 법인가?

계약갱신청구권은 왜 전세가격을 올렸나?│전세의 이중가격이 매매 가격도 올린다│임대인 vs 임차인, 기존 임차인 vs 신규 임차인│임대차 보호법 어디로 가는가?│한국의 임대료는 높지 않다

토지거래허가제, 가격이 아닌 주민을 잡는 정책

토지거래허가제, 주택가격 안정 효과가 있는가?│거주 주민만 괴롭히는 토지거래허가제

거주하지 않는 사람만 원한다는 도시재생사업

첫 단추부터 잘못 끼운 도시재생사업│재개발이 필요한 곳에 도시재생을 하다│허공으로 사라진 도시재생 매몰비용│같은 실수는 반복된다

재건축하지 말라고 만든 재건축초과이익환수제

재건축초과이익환수제의 3대 위헌 요소│재건축초과이익환수제의 평가 방식의 문제│재건축초과이익환수제의 부과 방식의 문제│재건축초과이익환수제는 폐지가 정답

공약(公約)과 공약(空約) 구분법

‘그린벨트 해제’보다 중요한 세 가지

어디에 주택 공급이 되는가?│공급은 언제 되는가?│얼마나 입주하는가?│결국 중요한 것은 사람들이 진짜 원하는 주거 요건이다

1기 신도시 재건축, 지금이 골든 타임이다

경기도 재건축 마지노선 1기 신도시│노후계획도시특별법, 기대만큼 우려도 있다│1기 신도시 재건축, 순환 방식은 악수다│1기 신도시 정비가 성공하려면

지방 살리기, 선택과 집중이 필요하다

광역시를 살려야 한다│혁신 없는 혁신도시

5장 명심해야 하는 부동산 투자 마인드 및 입지 분석

명심해야 하는 부동산 투자 마인드

부동산 투자 물건 접근법

입지 판단에 앞서 가져야 하는 세 가지 투자 원칙

내가 좋아하는 집이 아닌 남들이 좋아하는 집│나만 좋아하는 집은 가치 없다│교집합이 높은 주택을 찾아라

입지보다 중요한 것은 시점

10년 전에 무엇을 샀어야 했을까요?│투자는 시점 선택이 7할!

김제경 소장의 부동산 입지 판단 기준

급지를 구분해보자│급지 내 예외를 분리하자│같은 급지 내에서는 급지가 달라질 곳을 찾자│개발 호재는 긁지 않은 복권이다│항상 나만의 투자 원칙과 기준을 잊지 말자

에필로그_ 알면 알수록, 공부할수록 어려운 것이 부동산 시장