신방수 세무사의 확 바��상가 투자 세무 가이드북 실전 편 (2025.1)

상가 투자자를 위한 맞춤형 세무 가이드북!

상가 투자는 주택이나 토지보다 세제가 비교적 단순하지만, 세제가 거래 유형별로 시시각각 바뀌어 복잡하다고 느끼는 사람들이 많다. 이러한 문제를 해결하기 위해서 이 책에서는 거래 단계마다 부가세 처리, 재산세, 양도세 계산, 상속과 증여 시 재산평가, 취득자 명의에 따른 세금에 관한 내용 등을 상세히 다루고 있다. 또한 상가 세금에 대한 기초 지식부터 상가 명의 선택 요령, 개인 명의와 법인 명의의 상가 세금, 상가와 관련된 부가세 등을 설명하며, 실전에 필요한 다양한 사례를 들어 세제 관련 문제를 쉽게 해결할 수 있도록 도와준다.

이 외에 상가와 관련된 이해관계자들을 위해 점점 강화되고 있는 부동산 임대업에 대한 최신 정보도 적극적으로 반영했다. 예를 들어 2025년부터 중소기업 업종에서 부동산 임대업을 배제하고, 소규모 성실신고확인대상 법인에 대한 법인세율을 인상하는 것 등이 이에 해당한다.

이 책은 상가 투자자들의 세무 문제에 대한 이해를 높이고, 성공적인 투자를 하기 위한 세무 전략을 제시하고 있다. 따라서 상가 투자를 계획하거나 이미 투자하는 사람들에게 딱 맞는 세무 가이드북이 되어 줄 것이다.

지은이 : 신방수

세무사

국내 세무업계에서 가장 많은 책을 쓰고, 가장 많은 독자층을 탄생시킨 베테랑 세무사다. 또한, 연간 강의를 100회 이상 하면서 독자들과 소통을 늘리고 있다. 현재 기업과 개인고객을 위해 다양한 컨설팅 및 세무회계 서비스 제공도 병행하고 있다.

한양대학교 경영학과를 졸업하고, 연세대학교 법무대학원에서 조세법을 전공했다. 세무법인 정상 대표이사를 역임하고, 현재는 이 법인의 이사로 재직 중이며, 건설기술교육원에서 세법 전담 교수로도 활동하고 있다. MBC·KBS·SBS 등 공중파 방송은 물론이고, YTN 등에도 출연하고 있다.

저서로는 초베스트셀러인 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법》 시리즈, 《가족 간 상속·증여 영리법인으로 하라!》, 《메디컬 건물, 이렇게 취득하고 운영하라》, 《부동산 투자·중개·등기 세무 가이드북》, 《공인중개사 세무 가이드북》, 《가족 간 부동산 거래 세무 가이드북》, 《부동산 세무 가이드북》, 《기업회계 실무 가이드북》, 《N잡러를 위한 1인 사업자 세무 가이드북》, 《상속·증여 세무 가이드북》, 《절반으로 줄이는 상속·증여 절세법》, 《확 바뀐 부동산 매매사업자 세무 가이드북》, 《가족법인 이렇게 운영하라》, 《병의원세무 가이드북》, 《재건축·재개발 세무 가이드북》, 《법인 부동산 세무리스크 관리노하우》, 《양도소득세 세무 리스크 관리노하우》, 《회사 세무리스크 관리노하우》, 《IFRS를 알아야 회계가 보인다》 등 80여 권이 있다.

머리말 … 4

일러두기 … 14

제1장 상가와 세무상 쟁점

상가 세금을 잘 알아야 하는 이유 … 16

상가 거래 시 발생하는 세금 … 18

상가 경매 시 발생하는 세금 … 22

상가 중개 시 알아야 하는 세금 … 27

[절세 탐구] 부동산 임대업에 대한 세제 정책의 기조 … 34

제2장 상가 용도와 명의에 따른 세금 변화

용도와 명의에 따라 달라지는 세금 … 40

개인 명의로 취득하는 경우의 세무 처리법 … 43

법인 명의로 취득해서 임대하는 경우의 세무 처리법 … 50

상가 취득 시 명의 선택요령 … 54

[절세 탐구] 사업자의 상가 취득 시 명의 검토 … 57

제3장 상가와 사업자등록

부가세법상 사업자의 종류 … 64

상가 임대업과 사업자등록 … 69

사업자등록신청과 부가세 환급 … 75

[절세 탐구 1] 일반과세자의 납세의무 … 80

[절세 탐구 2] 간이과세자의 납세의무 … 83

[절세 탐구 3] 일반과세자와 간이과세자의 과세유형 변경 … 86

[절세 탐구 4] 면세사업자의 납세의무 … 90

제4장 상가 취득 시의 취득세와 부가세 처리법

상가 취득과 취득세 개관 … 94

취득세가 중과세되는 경우(고급오락장용 건물) … 100

상가 취득과 부대비용 처리법 … 105

취득 시 낸 부가세 환급원리 … 109

부가세 환급과 사후관리 … 114

[절세 탐구] 환급받은 부가세가 추징되는 경우 … 119

제5장 상가 보유 시의 재산세 중과세 등 처리법

상가와 보유세 개관 … 124

중개 시 알아야 할 재산세 중과세 … 130

[절세 탐구] 상가 임대 시의 재산세 중과세와 개별소비세 … 134

제6장 상가 임대 시의 부가세와 소득세 처리법

상가 임대와 부가세의 계산 … 138

임대료에 대한 세금계산서 발급방법 … 142

상가 임대차계약의 형태에 따른 부가세 처리법 … 147

임대소득에 대한 소득세 과세방식 … 151

소득세 신고(단독명의) … 156

소득세 신고(공동명의) … 160

소득세 신고(성실신고확인사업자) … 164

상가 임대업과 건강보험료 … 169

[절세 탐구] 상가 임대업 비용처리법 … 173

제7장 상가 양도 시의 부가세와 양도세 처리법

상가 양도와 폐업에 따른 세무 처리법 … 180

상가의 양도와 부가세 발생 … 185

상가 양도세 계산원리 … 190

상가 일괄양도·취득 시 가액의 안분방법 … 193

토지·건물 일괄 취득·양도 시 안분계산 예외 신설에 따른 양도세 계산법 … 197

상가 필요경비 관련 양도세 절세법 … 202

상가 감가상각 의사결정 … 207

[절세 탐구 1] 상가 양도 및 취득가액과 세무상 쟁점 … 210

[절세 탐구 2] 상가겸용주택의 양도와 세무상 쟁점 … 215

제8장 상가 상속·증여 시의 세무 처리법

상가 상속·증여와 세금 … 220

상가 상속·증여에 따른 세무상 쟁점들 … 223

상가에 재산평가법이 중요한 이유 … 229

상가 증여와 부가세 … 232

사전증여와 합산과세 … 236

[절세 탐구] 상속·증여받은 부동산 양도세 절세법 … 240

제9장 법인으로 상가 운영 시의 세무 처리법

개인과 법인의 상가 세금 비교 … 244

임대법인의 장단점 … 247

소규모 임대법인 등에 대한 세법상의 불이익 … 250

부동산 임대업의 법인으로의 전환 타당성 분석 … 254

[절세 탐구 1] 양도소득 대 사업소득 대 법인소득의 세금 비교 … 258

[절세 탐구 2] 부동산 과다보유법인(임대법인)이 주의해야 할 것 … 260

[부록] 상가 부가세 기초상식(포괄양수도 포함)

부가세 과세와 면세대상의 구분 … 264

상가에 대한 부가세 징수와 환급원리 … 268

상가 분양권의 거래와 부가세 계산 … 272

상가권리금과 부가세 등 처리법 … 276

[절세 탐구 1] 연속적인 재화(상가)의 공급과 부가세 과세원리 … 280

[절세 탐구 2] 상가의 공급과 폐업 시 잔존재화의 구분 … 283

[절세 탐구 3] 상가의 포괄양수도와 세무상 쟁점 … 287