부동산 경매 특수물건의 기적 (2025.2)

부동산 투자를 한다면 특수물건 경매에 주목해야 한다

우리나라 가계 재산의 약 80퍼센트는 부동산이 차지하고 있다. 상황이 이렇다 보니 자연스럽게 부자가 되는 길은 부동산 투자에 답이 있다는 결론에 도달하게 된다. 이처럼 중요한 부동산을 취득하는 방법에는 여러 가지가 있는데, 보통은 공인중개사를 통해서 매물을 소개받고 구입한다. 청약이나 분양권 등으로 새로 지어지는 아파트의 입주권을 얻기도 한다. 하지만 가장 저렴하게 부동산을 매입하는 방법을 꼽는다면 ‘경매’를 빼놓을 수 없다.

경매는 입찰에서 가장 높은 가격을 제시한 사람이 부동산을 취득하는 구조이지만, 애초에 판매 시작가가 시세보다 낮기 때문에 저렴하게 물건을 구입할 수 있다. 그런데 부동산 경매 공고를 보면 빨간색으로 토지 및 건물 지분 매각, 토지만 매각, 인수 또는 제외 등의 문구가 기재된 사건들이 종종 눈에 띈다. 이렇게 특별히 주의해야 하는 사항이 있는 경매 물건을 ‘특수물건’이라고 부른다. 특수물건 경매는 조심해야 한다는 선입견 때문인지 상대적으로 응찰자 수가 적어서 더욱 싼 가격으로 부동산을 낙찰받을 수 있다.

투자에서 물건을 싸게 사는 것보다 중요한 것은 없다. 따라서 부동산 투자를 한다면 비슷한 입지, 비슷한 연식, 비슷한 평수의 매물을 가장 저렴하게 매입할 수 있는 특수물건 경매 사건에 주목해야 한다. 『부동산 경매 특수물건의 기적』은 이러한 특수물건 경매를 쉽고 재미있게 익힐 수 있는 책이다.

지은이 : 박쌤(박대원)

15년 경력의 경매 투자자이자 컨설턴트

부동산학을 전공했으며, 법률 사무소 및 법무법인 등을 거쳐 전문 경매 투자자로 활동 중이다. 현재 부산 소재의 엠제이경매스쿨에서 특수물건 관련 강의를 하며 컨설턴트로 일하고 있다.

전업 투자 및 컨설팅으로 1,000여 건이 넘는 경매 사건에서 낙찰을 받았다.

유치권 부존재 관련 대법원 승소 사례를 비롯해 가장임차인 명도, 토지 인도 및 지상물 철거, 통정허위 가등기 가처분 말소, 채권자 또는 채무자를 상대로 한 각종 공격 및 방어 등 다양한 특수물건 사례를 해결한 경험을 바탕으로 이 책을 집필했다.

⦁부동산학 전공

⦁공인중개사

⦁부동산 컨설턴트

⦁경·공매 법률 컨설턴트

현 엠제이경매스쿨 경매사업부장

전 리치옥션(주) 경매법인 부장

전 법무법인 아모스 부장 역임

전 부산 소재 법률 사무소 근무

전 부산 고려경매(주) 지점장

프롤로그

Chapter 1 모든 경매 사건에는 사연이 있다

입찰 보증금만으로 빠른 수익 실현

일주일 만에 1,000만 원을 만드는 비법

로드뷰를 활용해서 수익 만들기

토지만 매각 사건도 서류 분석으로 해결

무조건 매도되는 지분 투자

권리분석으로 수익을 찾아내는 기술

눈에 띄지 않는 수익 포인트를 발견하는 방법

실패 사례로 돌아보는 사건 분석의 중요성

Chapter 2 전략이 없다면 차라리 포기하라

입찰에 앞선 다각도의 전략 구상

변수가 들이닥쳐도 흔들리지 않는 전략

하락장은 특수물건 투자의 최대 기회

아파트 갭투자, 지분 매수로도 가능하다

더 큰 수익을 올리기 위한 소송 전략

잔금 미납 물건에 기회가 있다

반반씩 나온 지분 경매에 접근하는 방법

가장임차인 사건의 전략 구상 포인트

Chapter 3 특수물건의 꽃은 협상, 협상이 곧 수익이다

거절할 수 없는 제안을 던져라

재개발 내 농지로 39일 만에 2억 원 수익을 낸 협상

낙찰금 미납으로 수익을 올리는 협상

상대방의 의중을 헤아리면 협상이 쉬워진다

협상의 우위를 선점하게 만든 한마디

복잡한 사건도 협상의 쟁점은 단순하다

상대를 매료시키는 협상의 덫

협상이 어긋나면 다 차린 밥상을 내줄 수도 있다

Chapter 4 시각을 달리하면 블루오션이 보인다

거듭 미납된 소액 토지 낙찰로 평생 연금 수령하기

재개발 지역의 무허가 건물로 수익 내기

공매와 경매가 동시 진행된 물건은 잔금 납부가 관건

근저당권이 소멸되지 않고 인수된 지분 경매 사건

희소성 있는 토지 낙찰로 단기간에 5,000만 원 수익을 올리다

낙찰보다 중요한 것은 목표 수익을 올리는 것

낙찰 실패에도 NPL 매입으로 수익 실현

Chapter 5 어려운 사건을 손쉽게 풀어내는 기술

120억 원의 유치권, 인도명령으로 끝장내기

보호받아야 할 권리는 구체적으로 주장해야 한다

임차인이 신고한 유치권 쉽게 해결하기

유치권 포기 서류가 있다면 무조건 이기는 싸움

인수되는 가등기에 접근하는 방법

10억 원을 안겨 준 62개의 가처분과 37억의 유치권

실효성 없는 가처분과 토지 별도등기는 무시가 답

사용승인 받지 않은 건물에 인수된 가처분의 실상